ייעוץ משכנתא

מתכננים לקחת משכנתא בזמן הקרוב? הולכים לאיבוד בעודף הפרטים שהבנקים מוסרים לכם בנושא? אל דאגה – במדריך זה תקבלו רק את הפרטים החשובים שקריטי להכיר כשפונים לייעוץ משכנתאות.
למי כדאי לפנות לטובת ייעוץ משכנתאות?​
ייעוץ משכנתאות הוא תהליך שנועד לאפשר לכם לקחת משכנתא בראש שקט, כשאתם יודעים באילו מסלולי ריבית לבחור, לכמה זמן מומלץ לפרוס את החזרי ההלוואה ואיזה אחוז מימון כדאי לכם לקחת. לא פחות חשוב מכך, זה לדעת גם מאיזה גוף מימון ניתן לקבל את תנאי המשכנתא האטרקטיביים ביותר וכיצד לעמוד על המקח כדי לשפר את תמהיל המשכנתא המוצע לכם.

בכל הנושאים הללו, אף שבאופן עקרוני כל אדם יכול להתמקצע בעזרת מחקר מתמשך, כדאי ומומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות מוסמך. ליועצי משכנתאות פרטיים ישנו גם רקע בתחום הפיננסים באופן כללי, וגם היכרות קרובה ומעמיקה עם שוק המשכנתאות והנדל"ן בארץ. זהו הבסיס לתכנון מיטבי, יעיל וחסכוני – הן בכסף והן בזמן, של הלוואת המשכנתא שתיקחו.

ליועץ משכנתאות ישנם הכלים להתאים עבורכם את תמהיל המשכנתא המתאימים ביותר לצרכיכם כמו גם לדאוג לאינטרסים שלכם מול הבנקים למשכנתאות, בטווח המיידי והארוך יותר. בקצרה, ייעוץ משכנתא מקצועי הוא הדרך הטובה ביותר לוודא שתשיגו את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם, עם מינימום סיכונים.

רגע, האם כל אחד יכול לספק ייעוץ משכנתאות?
מאחר וכיום עוד לא קיימת רגולציה בתחום ייעוץ המשכנתאות, ליועצי משכנתא עדיין אין הסמכה רשמית מגוף פורמלי ולא קיים רישיון לייעוץ משכנתא. כך שבתיאוריה, כל אדם יכול להציג את עצמו בתור יועץ משכנתאות "מוסמך", ולהציע ייעוץ משכנתא.

מסיבה זו, כדי לא "ליפול" עם יועץ חסר רקע מתאים וניסיון מקצועי רלוונטי, בבואכם לבחור ביועץ משכנתאות, חשוב לוודא בראש ובראשונה כי לבעל המקצוע שמולכם יש המלצות חיוביות מלקוחות קודמים שהסתייעו בשירותיו לשביעות רצונם – לא רק באתר שלו אלא גם בגוגל ובפייסבוק. בנוסף, חשוב לוודא כי כנגד יועץ המשכנתאות שאת שירותיו אתם שוקלים לשכור, אין פסקי דין. מומלץ גם לבדוק אם מדובר ביועץ משכנתאות שיש לו חותמת של ארגון אשר מגן על זכויות הצרכן, כמו התו של "אמון הציבור".
מה כלול בתהליך של ייעוץ משכנתא?
ייעוץ משכנתאות הוא תהליך שנועד לסייע בהשגת מימון לרכישת נדל"ן (לרוב נדל"ן למגורים כמו בית או דירה) בתנאים נוחים עבור הלווים. לשם כך, התהליך כולל כמה שלבים שיועץ המשכנתא מלווה בהם את לקוחותיו:

תכנון תקציב – בשלב זה מבוצע בשיתוף פעולה עם הלווים לעתיד, בהתאם לצרכיהם האישיים. במסגרת זו נבחנות ההכנסות, ההוצאות, כלכלת משק הבית, התוכניות לעתיד של הלווים, וכן הלאה.

בקשת אישור עקרוני מהבנקים למשכנתאות – כעת, יועץ המשכנתאות יבקש מהבנקים למשכנתאות אישור עקרוני לקבלת משכנתא, כדי לוודא כי ישנה היתכנות להשגת מימון לרכישת הדירה או הבית.

בניית תמהיל המשכנתא – בהמשך התהליך, יועץ המשכנתא מבצע למען לקוחותיו, התאמות באישורי המשכנתא הראשוניים שניתנו על ידי הבנקים, על  פי היכולות והצרכים של הלווים. התמהיל נבנה תוך תכנון פיננסי המתבצע בחשיבה קדימה על תרחישים שונים שיכולים להשתנות בחיי הלווים לאורך חיי ההלוואה.

ביצוע משא ומתן עם הבנקים למשכנתאות – זהו שלב קריטי בהיערכות ללקיחת משכנתא שבו הסיוע מיועץ המשכנתאות בדרך כלל מעניק ללקוח ערך משמעותי מאוד. ליועצי משכנתאות יש היכרות קרובה עם גופי המימון השונים ואופן התנהלותם, מה שמאפשר להם לשאת ולתת עמם עד להשגת שיפור משמעותי בתנאי ההלוואה הראשוניים שהוצעו ללקוח עד הגעה להצעת המשכנתא המשתלמת ביותר. ייעוץ המשכנתאות לרוב מסייע בשלב זה לחסוך חלק משמעותי מהוצאות המשכנתא עבור הלווים.

בחירת הבנק המלווה וחתימה על המשכנתא – אחרי תהליך המשא ומתן מול הבנקים השונים, יבחר הבנק שסיפק את ההצעה האטרקטיבית ביותר שניתן לקבל עבור הלווים בהתאם לתמהיל המבוקש. כעת ניתן להגיע לבנק הנבחר ולחתום על המשכנתא, בליווי של יועץ המשכנתאות שלכם, שיוודא עבורכם שהכל מתנהל כמתוכנן.

שלב הרישום – אחרי שלב החתימה על המשכנתא, הלווים נדרשים להסדיר את הרישומים מול מינהל מקרקעי ישראל, לדווח לרשות המיסים, וכן להעמיד לבנק בטחונות כנגד ההלוואה. לשם כך, בין השאר, נדרשים הלווים לרכוש ביטוח משכנתא, הכולל פוליסת ביטוח חיים לצד ביטוח מבנה.

זהו השלב שבו ייעוץ המשכנתאות מסתיים במקרים רבים. אולם בחלק מהמקרים, יועץ המשכנתא ממשיך ללוות את לקוחותיו, עד כניסתם לנכס שרכשו. ישנם גם יועצי משכנתאות שמגדילים לעשות ואף מציעים ללקוחותיהם שירות של בדיקה תקופתית של תנאי המשכנתא (המתבצעת לרוב אחת לשנה), שמאפשרת לבדוק היתכנות לשיפור תנאי ההלוואה הקיימת וחיסכון בעלויות, באמצעות מחזור משכנתא.
מה ההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי ליועץ משכנתאות של הבנק?
הנחת המוצא של לווים רבים עד לפני מספר שנים, הייתה כי תפקידם של יועצי המשכנתאות בבנקים, הוא לסייע ללקוח לאתר את הלוואת המשכנתא המשתלמת ביותר. נשאלת השאלה – האם זהו אכן המצב? כדי לענות על שאלה זו, ריכזנו בטבלה שלפניכם את ההיבטים העיקריים שבהם נבדל ייעוץ משכנתא פרטי מייעוץ המשכנתאות בבנקים:

ייעוץ משכנתאות פרטי
ייעוץ משכנתאות בנקאי

יועץ המשכנתאות עובד למען
הלווה
הבנק

תוכנית פיננסית
מותאמת אישית
תוכנית בנקאית

המדדים להצלחת הייעוץ
חיסכון בריביות וקיצור תקופת ההחזרים
הרווחיות לבנק המלווה

תחרותיות והיצע
קבלת הצעת משכנתא מכמה בנקים וניהול משא ומתן קשוח לשיפור תנאי ההלוואה
מתקבלת רק הצעה מהבנק שיועץ המשכנתאות מייצג

הזמינות ללקוח
שוטפת
מוגבלת בהתאם לשעות הפעילות של הבנק

עינינו הרואות, כי בעוד שיועץ המשכנתא הפרטי עובד למען הלווים, יועץ המשכנתאות בבנק למעשה עובד למען הבנק (שהוא גם הגורם המשלם מבחינתו). כך יוצא שבמרבית המקרים, תוכניות המשכנתא הבנקאיות משרתות את תועלתם של הבנקים, יותר מאשר את צרכיהם של הלווים.

נתון חשוב נוסף שיש לתת עליו את הדעת, הוא מידת ההתאמה של ההלוואה לצרכי הלווה. בעוד שלבנקים ישנה תוכנית כלכלית זהה עבור כל מבקשי המשכנתא, יועץ משכנתאות פרטי, מתאים את התוכנית הכלכלית באופן פרטני ללקוחותיו, על פי מסגרת התקציב וההכנסה הפנויה שלהם.

בנוסף, כשאתם משלמים על ייעוץ משכנתא פרטי, השאיפה של יועץ המשכנתא היא לאתר את הלוואת המשכנתא הנוחה והמשתלמת ביותר עבורכם כלווים, קרי – ההלוואה הכי זולה והכי קצרה עבורכם. אולם הבנק, כגוף בעל כוונת רווח, שואף מן הסתם למקסם את רווחיו מריבית המשכנתא – כך שאין לו אינטרס לסייע לכם בקיצור תקופת ההחזרים של המשכנתא וודאי שלא בהוזלת הריביות שתשלמו כנגדה. מאותה סיבה בדיוק, כשלווים פונים לייעוץ משכנתא בבנקים, לא מתבצעת סקירה של האפשרויות המוצעות בבנקים השונים וגם לא עמידה על המקח לשיפור התנאים המוצעים.

זהו שירות שתוכלו לקבל רק מיועץ משכנתאות פרטי, שיבצע עבורכם סקר שוק מקיף ומשא ומתן אסרטיבי מול הבנקים, עד השגת תנאי המשכנתא האטרקטיביים ביותר עבורכם.

זאת ועוד – כאשר אתם בוחרים להסתייע ביועץ משכנתאות פרטי, אתם נהנים מזמינות שוטפת וגמישות בשעות המענה, שיש לה ערך מוסף גדול מאוד בהינתן הזמינות המוגבלת מאוד של הבנקים.
הבנק מציע ייעוץ משכנתאות ללא עלות – למה לשלם על ייעוץ משכנתא פרטי?
כאשר גוף פיננסי או עסקי מציע לנו משהו ב"חינם", לרוב מתברר בדיעבד כי החינם הזה עולה לנו כסף. אין זה מקרי – הבנקים, בסופו של דבר, הם עסקים לכל דבר ועניין, וככאלו – שאיפתם היא תמיד למקסם את רווחיהם. כאשר אנו כלקוחות נזכרים בעובדה ה"שולית" הזו, קל להבין כי יועצי המשכנתא בבנק לעולם לא יוכלו להיות אובייקטיבים ולספק ללווים הצעה שתפחית את עלות המשכנתא שלהם למינימום האפשרי. הרי ככל שתנאי ההלוואה הם משתלמים יותר ללקוח, כך הם בעצם רווחיים פחות עבור הבנק. לכן, נכון יותר להסתכל על יועצי המשכנתאות בבנקים בתור אנשי מכירות, כי זוהי המהות האמיתית של עבודתם, הלכה למעשה.

זאת בשונה מייעוץ משכנתא המתבצע מול יועץ משכנתאות עצמאי שאינו מועסק דרך בנק כזה או אחר. במקרה הזה, האינטרס של יועץ המשכנתא חופף לזה שלכם כלווים – והוא, לחסוך עבורכם כמה שיותר בהוצאות המשכנתא, לצמצם את הסיכון הגלום בתיק המשכנתא שלכם ולקצר למינימום האפשרי את תקופת ההחזר של ההלוואה.
מה המחיר של ייעוץ משכנתא פרטי?
בכל הנוגע לייעוץ משכנתאות, העלות היא ממש לא השיקול היחיד שצריך לעמוד לנגד עיניכם. זאת מאחר ובכוחו של ייועץ משכנתאות טוב לחסוך ללקוחותיו בין עשרות אלפי למאות אלפי ש"ח. כאשר בוחנים את מחירו של ייעוץ המשכנתאות בראיה כזו, מבינים שעלות השירות היא זניחה ביחס לפוטנציאל החיסכון. כך או כך, על מנת לסבר את העין, בשורות להלן נציג את טווחי המחירים לשירותי יועץ משכנתאות בישראל. אולם יש לסייג מראש ולומר כי אלו הם טווחים ממוצעים בלבד ולא מחירון רשמי של אף יועץ משכנתא ספציפי.

שירותי ייעוץ משכנתא בישראל – טווחי מחירים:

פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות: 0 עד 1,500 ש"ח.
בניית תמהיל משכנתא: 1,000 עד 4,500 ש"ח.
ליווי תיק משכנתאות רגיל (בלי בעיות אשראי) עד לשלב החתימה: 5,500 עד 15,000 ש"ח.
ליווי תיק משכנתאות עם בעיות אשראי: 7,500 עד 30,000 ש"ח.
ליווי תיק משכנתאות לבניה פרטית (בית קרקע) עד שלב החתימה: 6,500 עד 20,000 ש"ח.
ליווי תיק משכנתאות לתושבים זרים ולקוחות חו”ל: 9,000 עד 30,000 ש"ח.
ליווי תיק משכנתאות לגופים עסקיים, ארגונים גדולים, מלכ"רים ועוד: 12,000 עד 40,000 ש"ח.

כמובן, המחירים בפועל עשויים גם להיות מעט נמוכים יותר או גבוהים יותר, כתלות במורכבות ההלוואה הנדרשת, פרופיל הלקוח והניסיון המקצועי של יועץ המשכנתא הספציפי.
כמה כסף אפשר לחסוך בעזרת ייעוץ משכנתאות טוב?
לייעוץ המשכנתאות המקצועי, המתבצע בליווי של יועץ משכנתאות מנוסה ואיכותי, ישנו פוטנציאל חיסכון של למעלה מ- 100,000 ש"ח ללווים מתוך הלוואת המשכנתא הממוצעת. במרבית המקרים, שיעור החיסכון בהוצאות המשכנתא גבוה פי 5 (ולעיתים אף פי 35!) מגובה שכר הטרחה שמשולם ליועץ משכנתאות פרטי. מרבית הלווים מסכימים כי מדובר בהשקעה שמחזירה את עצמה.
בשורה התחתונה
הפנייה לייעוץ משכנתא מול יועץ משכנתאות פרטי, היא דרך להבטיח כי יש מי שדואג למימוש האינטרסים שלכם מול הגופים המלווים. בנוסף לכך, יועץ משכנתאות חוסך ללקוחותיו לא רק סכומי כסף משמעותיים אלא מסייע גם לחיסכון משמעותי בזמן. במקום שתתרוצצו בין הבנקים השונים ותבזבזו זמן רב על בירוקרטיה, השוואות ותחקירים, יועץ המשכנתא יכול "לרוץ" עבורכם ולדאוג עבורכם למכלול ההיבטים הנוגעים לנטילת ההלוואה. זוהי אם כן, הדרך שלכם להבטיח גם שאתם מבצעים את ההחלטות הנכונות בתיק המשכנתא שלכם ונמנעים מלקיחת סיכונים מיותרים.

בהקשר זה חשוב להזכיר כי רוב יועצי המשכנתאות אינם גובים תשלום על שיחת הייעוץ הראשונית, שגם אינה מחייבת אתכם לעבוד מולם בהמשך. לכן, מומלץ מאוד לקבוע פגישת היכרות ולהתרשם.