אנשים רבים בטוחים שיש רק סוג אחד של הלוואה המתאימה לשם משכנתא והיא הלוואה עם החזר חודשי לתקופה ארוכה מאוד. אך, רבים אינם מכירים חלופה שיכולה להתאים להם מאוד הנקראת משכנתא בלון ואפשרת להקטין את החזר החודשי כמעט עד אפס ולהחזיר את ההלווה רק בתום תקופת ההלוואה. מהי משכנתא בלון? למי מתאים לקחת אותה? וממה צריך להיזהר כשלוקחים משכנתא מהסוג?
משכנתא בלון זוהי משכנתא אשר לא משלמים בה את תשלומי הקרן, הריבית או ההצמדה לאורך חייה והיא נצברת לסיום תקופת ההלוואה הנקובה.
הלוואת בלון נפרעת ביחד עם כל התוספות בסיום מועד ההלוואה. ניתן לקחת גם משכנתא שנקראת בלון חלקי אשר מתבצע תשלום של ריבית בלבד לאורך חיי ההלוואה ובסיום ההלוואה, תשולם הקרן עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן. משכנתא בלון מומלצת לאדם אשר עושה "עסקת אקזיט" שבה אדם רוכש דירה לצורך השקעה ומוכר אותה כעבור מספר חודשים או מספר שנים. הלוואת בלון מומלצת גם למי שיש בידיו סכום כסף עתידי אותו הוא מייעד לטובת המשכנתא
לחצו כאן למידע על תהליך ייעוץ משכנתא
לפעמים אנחנו זקוקים לסכום כסף גדול בעזרת הלוואה מידית לתקופה קצרה ויודעים שבתום התקופה נוכל להחזיר את ההלוואה מכספים שאנחנו אמורים לקבל, בגלל מכירת נכס, ירושה או פיצויים מהעבודה. ובכן, ענף הבנקאות חשב גם על מצבים שכאלה והוא מציע משכנתאות מיוחדות לטווח הקצר שזכו לכינוי ׳הלוואת בלון׳.
לפניכם מדריך משכנתא שמתמקד בהלוואות בלון.
מהי משכנתא בלון ומה חשוב לזכור כשלוקחים אותה?
לפני שצוללים להגדרה של משכנתא בלון חשוב להבין תחילה את ההגדרה הכללית של משכנתא. המשכנתא הינה כל הלוואה, בדרך כלל על סכומים גבוהים של מאות אלפי שקלים לפחות, אשר כנגדה משועבד נכס המהווה עירבון להחזרת ההלוואה.
במקרה של משכנתא בלון, הנקראת גם משכנתא בוליט, את ההלוואה מחזירים רק בסוף ולא כל חודש בחודשו. לאורך תקופת ההלוואה הקרן ממשיכה לגדול (בהתאם לריביות ולהצמדה) ובסוף התהליך תדרשו לשלם את כל סכום הקרן.
ההבדלים בין משכנתא "רגילה" למשכנתא מסוג בלון
ההבדל העיקרי והברור ביותר בין משכנתא רגילה למשכנתא בלון הינו ההחזר החודשי. במשכנתא רגילה לוקחים את הקרן והריביות ומחלקים הכל ל-20 עד 30 שנים, את הסכום הזה תדרשו לשלם כל חודש בתור החזר חודשי. לעומת זאת במשכנתא בלון, תדרשו להחזיר רק את הריבית לאורך תקופת ההלוואה ובסיומה תדרשו לשלם את הקרן כולה.
בפועל, ההחזר החודשי שלכם בהחזרה של משכנתא בלון יהיה קטן משמעותית מזה של משכנתא רגילה. אך בסוף התקופה תדרשו להחזיר סכום גדול מאוד.
ההבדל השני המשמעותי הינו במשך ההלוואה. במקרה של משכנתא רגילה, בדרך כלל פורסים אותה לכמה עשורים ועד 30 שנה. לעומת זאת, משכנתא בלון ניתנת למספר שנים בודד בלבד.
ההבדל השלישי בין שני סוגי המשכנתאות הינו תמהיל המשכנתא ומסלולי המשכנתא. במקרה של משכנתא בלון אין מסלולים שונים שניתן לבחור בינהם. מדובר בסוג אחד ויחיד של הלוואה עם תנאים מוגדרים. לעומת זאת, במשכנתא רגילה ניתן לבחור תמהיל משכנתא המשתנה בין לקוח ללקוח, כך שיתאים באופן המירבי לצריכים וליכולות של אותו לקוח.
הלוואת בלון חלקי והלוואת בלון מלאה
ישנם שני סוגים של משכנתאות מסוג בלון, הראשון הינו בלון חלקי והשני בלון מלא. ההבדל העיקרי בין שתי משכנתאות אלו הינו בהחזר הריבית עצמה.
| בלון חלקי | במשכנתא בלון חלקי, הלווה מחזיר במהלך כל חודש את הריבית על הקרן. באופן הזה, בסיום המשכנתא הוא יידרש לשלם את הקרן בלבד. הלוואה מהסוג מתאימה למי שיש באפשרותו לעמוד בהחזר החודשי על הריבית. |
| בלון מלא | במקרה של משכנתא בלון מלא, שנדיר מאוד הלוואות מהסוג, המלווה אינו מחזיר דבר לאורך תקופת המשכנתא, אלא מחזיר בסיומה את כל הקרן והריבית. חשוב לשים לב שבמקרה זה בדרך כלל גם הריבית סופגת ריבית נוספת ולכן התשלום יהיה גבוה במיוחד. הלוואה מהסוג יכולה להתאים למי שאין באפשרותו לעמוד בהחזרי הריבית אך בתום תקופת המשכנתא תהיה לו האפשרות להחזיר את כל הסכום יחד. |
למי זה מתאים?
מובן לגמרי שמרבית האנשים שרוכשים נכס אינם יכולים לעמוד במשכנתא בלון, אין ברשותם את היכולת לחסוך מספר מאות אלפי שקלים בתקופה כה קצרה. יש מספר מקרים בהם משכנתא מהסוג מתאימה.
המצב הראשון הינו מי שיש בידו או צפוי להיכנס לו סכום כסף משמעותי מאוד בתווך הזמן הקרוב. למשל קבלה של ירושה, שחרור של קרן השתלמות ועוד. במקרה זה, ניתן לקחת משכנתא בלון לתקופה שעד לקבלת הכסף ולהשתמש בכסף לצורך סגירת המשכנתא.
האפשרויות הנוספות קשורות באופי הדירה שרוכשים, למשל מי שרוכש דירה חדשה ומתכנן למכור את הקיימת או מי שקונה דירה במסגרת של קבוצת רכישה.
הלוואת גישור – משכנתא בלון למשפרי דיור
במקרה של משפרי דיור, יש בידהם דירה שאותה הם רוצים למכור ולהשתמש בכספי המכירה לצורך רכישת הדירה החדשה. בדרך כלל משפרי דיור בוחרים תחילה לרכוש את הדירה החדשה ורק לאחר מכן למכור את הישנה וזאת כדי לא להגיע למצב שעליהם לפנות את הדירה הישנה אך עדין הם לא הצליחו לרכוש חדשה.
במצב זה, שבדרך כלל לוקח מספר חודשים, ניתן לקחת משכנתא בלון ולהחזיר אותה בעת מכירת הדירה. ככל שמשך התקופה עד למכירה ולהחזרת המשכנתא יהיה קצר יותר, כך תדרשו לשלם פחות ריבית ותפסידו פחות כסף על לקיחת ההלוואה.
שם נוסף של משכנתא מהסוג הינו משכנתא גישור וזאת משום שהיא מגשרת על תקופת הזמן שבין רכישת הנכס ומכירת הנכס הישן.
משכנתא בלון וקבוצת רכישה
סיבה נוספת לבחור במשכנתא בלון הינה רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה. החוקים לגבי לקיחת משכנתא בעת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינם שונים לחלוטין מאלו של אדם פרטי שרוכש דירה מקבלן או מיד 2.
במקרה של קבוצת רכישה, כלל הקבוצה נדרשת לקחת משכנתא מאותו הבנק ובאותם תנאים. זאת משום שהבנק מממן את בנייתו של הבניין כולו ולא רק של דירה בודדת.
והריבית מה איתה?
חשוב מאוד לזכור שהלוואת בלון בכלל ומשכנתא בלון בפרט הינן הלוואות מסוכנות מאוד מבחינת הבנק. הוא מלווה את הכסף אך, לאורך השנים אינו מקבל החזר חודשי. לכן, הריבית שניתנת בעת לקיחת משכנתא בלון, תהיה גבוהה יותר מזו של שניתן לקבל במשכנתא רגילה.
עם זאת, בעת הסתכלות על החישוב הכולל של הריביות שישולמו, היות ומדובר בתקופה קצרה יותר, בסך הכל ייתכן והריבית הגבוהה אינה משפיעה כלל.
בכדי שניתן יהיה להעריך את כדאיות לקיחת המשכנתא ואת הריבית שתדרשו להחזיר ישנו מחשבון משכנתא בלון. מחשבון זה מאפשר לכם, בהתאם להכנסת הנתונים הרלוונטים שלכם, לקבל מידע מראש וזאת אפילו לפני הפנייה לבנקים.
איפה ניתן לקחת משכנתא בלון?
בישראל קיימים שני סוגים של גופים פיננסים העוסקים במתן משכנתאות. הראשון היו הבנקים, אשר נמצאים תחת רגולציה של בנק ישראל. הסוג השני הינו גופים פיננסים פרטיים אשר אינם כפופים לגרולציה.
נכון להים מרבית הבנקים מעניקים משכנתא בלון למי שמראה כי הוא יכול להחזיר את ההלוואה. במקרי הצורך, ניתן לפנות לגופים הפיננסים החיצוניים ולנסות לקבל את המשכנתא מהם.
מה קורה אם לא מצליחים להחזיר את ההלוואה
כמו במקרה של משכנתא רגילה, גם כאן, אם הלווה אינו מסוגל להחזיר את הכסף בתום תקופת המשכנתא, הבנק ראשי להשתמש בעירבון שלו ולמכור את הדירה לצורך החזרת החוב. חשוב לזכור לעומת משכנתא רגילה בה ההחזר החודשי הינו כמה אלפי שקלים והחזר של חוב כזה אפשרי יותר מאשר החזר של חוב על סך מאות אלפי ואף מיליוני שקלים.
יועץ משכנתאות – מאסט
משכנתא בלון אומנם נשמעת כמו משהו דיי פשוט וברור, אך יש בבחירת משכנתא מהסוג הרבה מאוד אספקטים קטנים עם השלכות על היכולת הכלכלית להחזיר את ההלוואה. לכן, חשוב מאוד להיפגש עם יועץ משכנתאות עוד בטרם הגשת הבקשות לאישור עקרוני למשכנתא מהבנקים השונים.
ליועץ משכנתאות יש שלושה תפקידים עיקריים
- מתן ייעוץ ראשוני על עצם ביצוע המהלך וזאת בהתאם לכיכות ההישתכרות שלכם ולנכס.
- להתמקח – הבנקים רוצים להרוויח אתכם כלקוח ולכן תמיד כדאי להתמקח.
- לחסוך לכם זמן – ביצוע כלל התפקידים הבירוקרטים הקשורים ברכישת הדירה.
מתכננים לקנות דירה חדשה?
החלטתם שהגיע הזמן להחליף את הדירה הישנה שלכם בדירה חדשה. אחרי חיפושים רבים הצלחתם למצוא בדיוק את הנכס המתאים לכם. וכעת, לאחר שקיבלתם הצעת מחיר שמתאימה לתקציב שלכם, נכנסתם לתהליך ייעוץ משכנתא עם יועץ פרטי משלכם ובעזרתו הצלחתם לבדוק את תעודת הזהות הקניינית של הנכס, מה שנקרא בלשון מקצועית ״נסח טאבו״, והכול נראה לכם כשורה – אתם מוכנים ומזומנים לעבור לשלב הבא, לביצוע העסקה.
אבל, רגע! לפני שאתם עוברים הלאה, שאלו את עצמכם שאלה חשובה: האם אתם מסוגלים, כספית, לקנות דירה חדשה לפני שתמכרו את הדירה הישנה שלכם?
הרי אם תמתינו כדי למכור את הדירה שלכם במחיר טוב, לא יהיה לכם כסף לקניית הנכס החדש. אבל אם תתמהמהו אתם עלולים לפספס את הדירה שמצאתם. דילמה לא פשוטה, במיוחד אם הדירה החדשה היא נכס שממש מתאים לכם.
האם אוכל לקנות נכס חדש לפני שמכרתי את הישן?
כבר ברור לכם כי התשובה האולטימטיבית לשאלה זו מצטמצמת למילה אחת: ״כן!״. כיצד? בעזרת לקיחת משכנתא בלון.
בוודאי כבר שמעתם לא פעם על מונחים שונים שקשורים למשכנתאות כמו: ריבית פריים, ריבית משכנתא, מסלולי משכנתא או מחזור משכנתא, אבל על משכנתא בלון אתם אולי שומעים כעת בפעם הראשונה. אין לכם גם סיבה להכיר משכנתא זו. אתם לא יועצי משכנתאות, שצריכים להיות בקיאים בכול רזי ההלוואות לנדל״ן. אבל הפעם, הלוואת בלון נוגעת אליכם אישית, אז בואו ננסה להבין במה מדובר.
לקבל הלוואת בלון עד שהבית הישן יימכר
הלוואת בלון מציעה שני מסלולים: בלון מלא ובלון חלקי, כאשר בשניהם הקרן תיפרע בתשלום אחד בסוף תקופת המשכנתא, אבל יש בין שני סוגי ההלוואות שני הבדלים:
- הלוואת בלון מלא –
- במשכנתא זו הקרן והריבית נפרעות בתשלום אחד בסוף תקופת המשכנתא.
- משכנתא זו מוגבלת לתקופה של לא יותר מ-24 חודשים.
- הלוואת בלון חלקי –
- במשכנתא זו הריבית נפרעת במספר החזרים חודשיים ואילו הקרן נפרעת בתשלום אחד בתום תקופת המשכנתא.
- משכנתא זו מוגבלת לתקופה של עד 4 שנים.
למה חשוב לשים לב?
כיוון שמשכנתא זו מבוססת על הציפיה שאתם עומדים לקבל סכום כסף גדול בעתיד הקרוב, חשוב שתוודאו שאכן תוכלו להחזיר את המשכנתא בתקופת הזמן שנקבעה לכם. חריגה מפרק הזמן שנקבע עשויה להכניס אתכם לצרות פיננסיות לא פשוטות.
לכן, תכנון שקול ומושכל לפני שמחליטים לקחת הלוואת בלון הוא חשוב מאוד. כך תוכלו למנוע מעצמכם תשלומי קנסות, עמלות גבוהות, ניפוחי ריבית וכמובן עגמת נפש רבה.
עם זאת, אם אתם בטוחים שתצליחו למכור את הבית בזמן, או שתכנית החיסכון שלכם תיפתח בקרוב – הלוואת בלון היא משכנתא מתאימה לכם.
את פריסת התשלומים שלכם תוכלו לראות באמצעות מחשבון משכנתא בלון.
מה זה מחשבון משכנתא?
מחשבון משכנתא מקוון הוא לוח סילוקין הפורש לפניכם את כל סדרת התשלומים שתשלמו חודש בחודשו לאורך תקופת המשכנתא. למעשה, המחשבון מאפשר לכם לעקוב אחר כל ההחזרים החודשיים, ולראות בכול תאריך שתבחרו, כמה מהכסף הופרש לטובת הריבית, וכמה לטובת הקרן בתאריך שבחרתם לבדוק. קיימים בשוק כמה סוגי מחשבונים, אחד מהם הוא מחשבון משכנתא בלון.
מחשבוני המשכנתא האחרים, בנוסף למחשבון משכנתא בלון, הם: מחשבון גרייס (חלקי ומלא), מחשבון משכנתא קרן שווה ומחשבון שפיצר. מבין כל המחשבונים, מחשבון שפיצר נחשב לפופולרי ביותר בתחום המשכנתאות לטווח ארוך.
כל מחשבון יוכל לפעול לאחר שתזינו בו את הנתונים הבאים:
- גובה סכום ההלוואה
- מספר החודשים בתקופת ההלוואה
- גובה הריבית
- גובה ההצמדה למדד המחירים לצרכן
לאחר הזנת הנתונים, תוכלו ׳לשחק׳ עם הנתונים ולשנות אותם עד שתתקבל התוצאה הפיננסית המתאימה ביותר לצרכים שלכם.
מה מיוחד במחשבון בלון?
כאמור, מחשבון זה מתאים למשכנתא לטווח קצר. בנוסף,
- במחשבון בלון מלא תראו סכום אחד יחיד שיהיה עליכם לפרוע בתום התקופה, סכום שכולל גם את הקרן וגם את הריבית.
- במחשבון בלון חלקי תראו את ההתקדמות של תשלומי הריבית לאורך תקופת המשכנתא, ואת מלוא סכום הקרן שתשלמו בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה.
מה מיוחד במחשבון שפיצר?
מחשבון שפיצר מיועד לאנשים שלוקחים משכנתא ארוכת טווח, לשנים רבות.
לוח שפיצר מחלק את חוב המשכנתא לתשלומים שווים. כלומר, הסכום שתשלמו כל חודש לאורך כל תקופת המשכנתא יישאר קבוע. עובדה זו היא אחת הסיבות בגינה לווים רבים המחפשים שקט נפשי מעדיפים להשתמש בלוח שפיצר. כשהתשלומים הם קבועים, הם לא צריכים להתמודד עם החזרי תשלומים שמשתנים חדשות לבקרים לפי תנודות שיעורי הריבית ומדד המחירים לצרכן.
בתוך הסכום הקבוע היורד מדי חודש מחוב המשכנתא שלכם, נכללים שני משתנים: הקרן והריבית.
לפי לוח שפיצר, החזר הריבית יהיה גבוה מאוד בתחילת תקופת המשכנתא, והוא ילך ויצטמצם עם הזמן; ואילו החזר הקרן יהיה נמוך מאוד בתחילת תקופת המשכנתא והוא ילך וגדל ככול שמתקרבים לסוף המשכנתא.
ללווה לא משנה איזה סכום מופרש לקרן ואיזה לריבית, הוא ממשיך לשלם לאורך כל תקופת המשכנתא את ההחזר החודשי הקבוע.
הבנק בוחר בשיטה זו כדי להפחית סיכונים ולהבטיח שיקבל את הרבית כבר בתחילת התקופה, על כל מקרה שלא יבוא. למשל, במקרה שבו הלווה לא יוכל לעמוד בפירעון החוב, הבנק לפחות יקבל את מלוא סכום הריבית.
מה מיוחד במחשבון גרייס?
מחשבון גרייס (חסד בעברית), כשמו כן הוא – הוא מיועד לאנשים שבתקופה הקרובה יתקשו לעמוד בהחזרים החודשיים והבנק בא לקראתם ודוחה את התשלומים.
קיימים שני סוגים של מחשבוני גרייס: מלא וחלקי. בשניהם הבנק מציע דחיית תשלומים לתקופה ספציפית.
במחשבון גרייס מלא, הבנק מאפשר ללווה לדחות את תשלומי המשכנתא שלו לתקופה קצובה, ומחשב מחדש את ההחזרים החודשיים. המחשבון יציג בפני הלווה את מערך התשלומים החדש.
במחשבון גרייס חלקי, הבנק מציע ללווה לשלם בתחילת המשכנתא רק את הריבית. לאחר שהריבית תשולם במלואה הבנק יפרוס את תשלומי הקרן לפי לוח שפיצר או לפי מחשבון קרן שווה.
ההקלות הללו כרוכות בדרך כלל גם בתשלומי תוספות עקב ההצמדה למדד.
מה מיוחד במחשבון קרן שווה?
במחשבון קרן שווה גובה התשלומים החודשיים אינו קבוע, אבל יש הבדלים באשר להפרשות לקרן ולריבית:
- הסכום המופרש כל חודש לטובת הקרן – הוא סכום קבוע.
- הסכום המופרש לריבית – גבוה בתחילת המשכנתא והולך ויורד עם הזמן.
המשמעות היא שהתשלומים החודשיים ילכו וירדו ככול שתקופת המשכנתא תתקרב לקיצה.
מחשבון שפיצר ומחשבון קרן שווה מציעים ללווים שתי דרכים שונות להפרחת החששות שמא ההחזרים החודשיים שלהם יזנקו כלפי מעלה בגלל שינויים בריבית ובמדד:
- מחשבון שפיצר מציע שקט נפשי בדמות סכומים חודשיים קבועים נטולי הפתעות לא נעימות.
- מחשבון קרן שווה מפחית את החששות מעליית הריבית כי בשיטה זו החזר הריבית מרוכז בתקופה הראשונה של המשכנתא.