חולמים לרכוש בית? שקלתם לקחת משכנתא? אתם בטח כבר יודעים שהדרך להגיע לשם היא, על פי רוב, לקיחת משכנתא. משכנתא היא הלוואה שמאפשרת לרכוש נכסים בהחזר חודשי קבוע שנמשך הרבה מאוד שנים.
מדובר באחת מההלוואות הגדולות ביותר שניתן לקחת במהלך החיים. למרות זאת, רבים לוקחים הלוואת משכנתא ולא מבינים מה גובה ההחזר החודשי. על פניו, החישוב פשוט: גובה המשכנתא, שהיא סך כל הסכום שהמלווה לוקח מהלווה, בנק, או חברה גדולה אחרת, כדי לרכוש את הנכס, לחלק לסך החודשים שהתחייבתם עליהם.
אבל לצד זאת, צריך לקחת בחשבון גם את הריבית שהלווה דורש בגין ההלוואה. במאמר זה נתמקד בחישוב הריבית על המשכנתא. מדובר באחד הגורמים העיקריים המשפיעים על גובה התשלום. היא נגזרת מהרבה משתנים, כמו גובה ההלוואה והיכולת של המלווים להחזיר אותה.
אז איך מחשבים כמה ריבית משלמים על משכנתא? בואו נראה.
הגורמים שאחראים על גובה ריבית המשכנתא
ריבית היא תשלום נוסף עבור ההלוואה שלקחתם. זה בעצם המחיר של ההלוואה שלקחתם, והדרך של הלווה להרוויח על המוצר שהוא מכר, המשכנתא. לרוב, היא נקבעת על פי השיטה המבוססת על לוח הסילוקין שפיצר: ההחזר החודשי קבוע ונקבע לפי גובה הסכום שלוויתם ומשך הזמן שפרסתם את התשלומים עליו. הריבית מחושבת באחוזים מסך המשכנתא, והיא נלקחת בזמן קבוע ביחד עם התשלומים. בהתחלה, ההחזר הוא בעיקר סילוק הריבית, ולכן הקרן קטנה באיטיות יחסית. התוצאה היא שהריביות לא מצטמצמות באותו זמן. בהמשך השנים, גדל רכיב הקרן והריבית קטנה בהתאם.
שיטה נוספת, פחות נפוצה, היא החזר קרן שווה. לפיה, קרן ההלוואה מוחזרת אמנם בסכומים קבועים, אבל הריבית מוחזרת בתשלומים הקטנים ככל שעובר הזמן. התשלום החודשי גבוה יחסית, אך התשלום עבור הריביות מופחת.
חלק מהריביות קבועות, ואז הן גם גבוהות יותר. הריביות הקבועות נוחות לחישוב כי אפשר לדעת בדיוק כמה תשלמו לכל אורך זמן ההלוואה. חלק אחר מהריביות משתנות ותלויות מדד. המדד משתנה ונקבע על ידי בנק ישראל, בהתאם לשינויים במשק. אם יש אינפלציה, או שהמחירים בישראל יורדים או עולים, כך קורה גם לריבית על המשכנתא. מכאן, קשה לנבא כמה ריבית תשלמו על המשכנתא לכל אורך הזמן.
כל משכנתא היא תמהיל של מסלולים. לכל מסלול יש תנאים משל עצמו, וסוג אחר של ריבית. למשל, מסלול עם ריבית קבועה, לצד ריבית משתנה צמודה לפריים, לצד ריבית משתנה צמודה לטווח הארוך. החיבור הזה מחייב לדבר על ריבית משכנתא ממוצעת. הבסיס לחישוב הריבית הוא בטבלת ריביות של הבנקים למשכנתאות, והיא קובעת באופן כללי את שיעור הריבית במסלולים השונים.
אבל גם זה לא מספיק. ישנה ריבית שנתית על המשכנתא שלכם, כלומר אחוז שהלווה מטיל על כל הסכום של המשכנתא מדי שנה. במשכנתא הפוכה יש ריבית שנתית גבוה יותר, לפי עקרון ריבית דריבית.
תכירו את הנוסחה לחישוב תשלומי משכנתא
באופן כללי, הנוסחה מורכבת משלושה חלקים עיקריים. הראשון הוא ריבית שנתית (rate), כלומר יש לחלק את הריבית ל-12 חודשים. השני הוא תקופת ההלוואה. כאן צריך להכפיל ב-12 את התקופה של המשכנתא שלקחתם בשנים, כדי שתוכלו לקבל את תשלומי ההחזר שנותרו לכם לפי חודשים. השלישי הוא סכום ההלוואה המעודכן לערכים של היום.
האם להסתמך על מחשבון משכנתא?
ניתן למצוא מחשבונים רבים ברחבי הרשת שמסייעים בחישוב ריבית המשכנתא. הם לא תמיד מדויקים לחלוטין. כמו שראיתם, חישוב ריבית מורכב מהרבה מאוד משתנים, שלא תמיד ניתן לצפות אותם. הם כן עוזרים, אך בהסתכלות צרה לטווח קצר. הם לא יכולים לזהות מגמות ארוכות טווח, כמו סדרה של העלאות ריבית של בנק ישראל, או אפילו שינויים חד פעמיים.
