א'-ת' מילון מושגים בנושא משכנתא

  מענק מקום זהו מענק אשר נועד לעזור לרוכשי דירות בסבסוד של המשכנתא ובקבלת תנאים טובים ללא צורך בתשלום מסויים. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את תושביה לרכוש דירות באזורים המוגדרים פריפרייה או באזורים מעבר לקו הירוק. משרד הבינוי והשיכון מעניק מענק מותנה או מענק מקום למי שרוכש דירה דרכו ומתנה זאת בהחזקה בנכס מספר שנים, לרוב כ-15 שנים. את הזכאות לקבלת מענק מקום ניתן לבדוק דרך אתר משרד הבינוי והשיכון שהוא זה שנותן את האפשרות לקחת את המענק דרך הבנקים למשכנתאות
  הסבת ערבות בנקאית זוהי למעשה פעולה אשר זכויותיו של אדם עוברת לידי הבנק. הדבר נקרא הסבת ערבות בנקאית בו למעשה הבנק יכול לקבל את כספו במידה והלווה לא עומד בתנאים או שמפר את התנאים. ערבויות למעשה ניתנות על ידי אדם או קבלן בעבור מסירת חזקה על נכס מסויים. הערבות המוכרת ביותר היא ערבות על פי חוק המכר שבה הכסף מועבר לקבלן רק על פי התקדמות הבניה. במקרה שקרה בשנת 2007 שבה חברת "חפציבה" אשר בבעלות מר בועז יונה, מכרה דירות ללא ערבות חוק המכר ופשטה את הרגל ללא בטחונות ללווים
  הסכם פיתוח הוא הסכם הנחתם מול מנהל מקרקעי ישראל אשר נותן זכות לצד המפתח לפתח את הקרקע שבבעלותו. הסכם פיתוח מחוייב בזמן מסויים על פי הקביעה מול מנהל מקרקעי ישראל ולאחר תקופת ההסכם, מחתימים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל על חכירת הקרקע לתקופה של 49 או 99 שנים. הסכמי חכירה נהוגים בקרקעות של המנהל ומיועדים להגביל בזמן את פיתוח הקרקע. במידה וחורגים מהזמן המוקצב לתחילת בניית השלד, יש לחתום על חוזה חדש אשר יאפשר לבנות בזמן שנקבע מחדש
  הערת אזהרה נועדה על מנת לרשום ברישום מוסדר בספרי רישום המקרקעין של מדינת ישראל את הרישום המוסדר של נכס מסויים. הערת אזהרה באה על מנת להזהיר את מי שרוכש את הדירה שיש רישום של אדם נוסף או של בנק על אותו נכס ספציפי אשר הוא מיועד לרכוש. הדבר נועד גם על מנת שלא יווצר מצב שבו אדם מוכר את הנכס שלו למספר אנשים. הערת אזהרה נרשמת לרוב על שם רוכש הדירה עד לסיום התשלומים שבו נרשמות זכויות מלאות של הרוכש. ניתן גם לרשום בנקים למשכנתאות בהערת אזהרה כל עוד יש משכנתא על הדירה   קראו כאן מידע נוסף על תהליך ייעוץ משכנתא
  הפרשי הצמדה אלו סכומי כסף שהתווספו ליתרת הקרן עקב הצמדה לשער של אותו מטבע או בהצמדה למדד המחירים לצרכן או בהצמדה לשער החליפין הכוונה לשערי מטבעות חוץ – דולר, אירו, פרנק שווצרי, ין יפני. ההפרש נובע מאי תשלום ומצטבר עד לזמן פרעון משכנתא במלואה. הפרשי הצמדה ניתן לראות כאשר בוחנים משכנתא מסויימת ורואים את ההצמדה מזמן חיוב המשכנתא ועד לתאריך הוצאת דוח יתרה לסילוק. במצב שבו משתמשים בכלי של אג"ח – אגרות חוב מחשבים את תקופשת הפרשי ההצמדה עד למועד תשלום הריבית
  הכנסה ברוטו זוהי ההכנסה הכוללת מסך התשלומים המתקבלים בתוך תלוש משכורת לפני ניכויי רשות וחובה. את הכנסות הברוטו מחשבים לצורך מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיה ובשביל לדעת כמה להפריש לביטוח לאומי ולכל ההפרשות האחרות. הכנסה ברוטו בניכוי כל ההוצאות של המיסים והפרשות נוספות נקראת הכנסה נטו. כמו כן, הכנסה ברוטו נקראת גם הכנסה כוללת של סך ההכנסות החודשיות
  הכנסה נטו זוהי ההכנסה בניכוי כל הוצאות הרשות והחובה כמו מס הכנסה, ביטוח לאומי, מס בריאות, פנסיה, וועד עובדים וכל הוצאה נוספת בגין מיסוי או ניכוי. הכנסה נטו כוללת בתוכה גם את כל ההכנסות הנוספות בתוך תלוש המשכורת כמו למשל נסיעות, ביגוד, דיבידנדים, בונוסים חד פעמיים או בונוסים שנתיים. ההכנסות נטו הן ההכנסות אשר נכנסות לתוך חשבון הבנק של בעל מקבל השכר והיא ההכנסה אשר מודרת גם לצורך חישובי מס
הלוואת זכאות ניתנת דרך הבנקים למשכנתאות לזכאים של משרד הבינוי והשיכון אשר עומדים בתנאי הזכאות לקבלת משכנתא. הזכאות ניתנת על פי נקודות הנקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם הבנקים למשכנתאות. הזכאות נדדת בנקודות על פי מספר שנות נישואין, מספר אחים ואחיות, מספר ילדים ומותנה בזה שהדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה ואין בבעלות בעלי הזכאות דירה נוספת שרשומה על שמם או הייתה רשומה על שמם בעבר. את הזכאות לוקחים דרך בנק משכנתאות אשר נותן משכנתאות לצורך דיור. את הזכאות ניתן לנצל עד שנה מיום הנפקתה. כיום, הריבית על הזכאות עומדת על 4% צמוד למדד המחירים לצרכן
אנשים רבים בטוחים שיש רק סוג אחד של הלוואה המתאימה לשם משכנתא והיא הלוואה עם החזר חודשי לתקופה ארוכה מאוד. אך, רבים אינם מכירים חלופה שיכולה להתאים להם מאוד הנקראת משכנתא בלון ואפשרת להקטין את החזר החודשי כמעט עד אפס ולהחזיר את ההלווה רק בתום תקופת ההלוואה. מהי משכנתא בלון? למי מתאים לקחת אותה? וממה צריך להיזהר כשלוקחים משכנתא מהסוג? משכנתא בלון זוהי משכנתא אשר לא משלמים בה את תשלומי הקרן, הריבית או ההצמדה לאורך חייה והיא נצברת לסיום תקופת ההלוואה הנקובה. הלוואת בלון נפרעת ביחד עם כל התוספות בסיום מועד ההלוואה. ניתן לקחת גם משכנתא שנקראת בלון חלקי אשר מתבצע תשלום של ריבית בלבד לאורך חיי ההלוואה ובסיום ההלוואה, תשולם הקרן עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן. משכנתא בלון מומלצת לאדם אשר עושה "עסקת אקזיט" שבה אדם רוכש דירה לצורך השקעה ומוכר אותה כעבור מספר חודשים או מספר שנים. הלוואת בלון מומלצת גם למי שיש בידיו סכום כסף עתידי אותו הוא מייעד לטובת המשכנתא לחצו כאן למידע על תהליך ייעוץ משכנתא לפעמים אנחנו זקוקים לסכום כסף גדול בעזרת הלוואה מידית לתקופה קצרה ויודעים שבתום התקופה נוכל להחזיר את ההלוואה מכספים שאנחנו אמורים לקבל, בגלל מכירת נכס, ירושה או פיצויים מהעבודה. ובכן, ענף הבנקאות חשב גם על מצבים שכאלה והוא מציע משכנתאות מיוחדות לטווח הקצר שזכו לכינוי ׳הלוואת בלון׳. לפניכם מדריך משכנתא שמתמקד בהלוואות בלון.   מהי משכנתא בלון ומה חשוב לזכור כשלוקחים אותה? לפני שצוללים להגדרה של משכנתא בלון חשוב להבין תחילה את ההגדרה הכללית של משכנתא. המשכנתא הינה כל הלוואה, בדרך כלל על סכומים גבוהים של מאות אלפי שקלים לפחות, אשר כנגדה משועבד נכס המהווה עירבון להחזרת ההלוואה. במקרה של משכנתא בלון, הנקראת גם משכנתא בוליט, את ההלוואה מחזירים רק בסוף ולא כל חודש בחודשו. לאורך תקופת ההלוואה הקרן ממשיכה לגדול (בהתאם לריביות ולהצמדה) ובסוף התהליך תדרשו לשלם את כל סכום הקרן.   ההבדלים בין משכנתא "רגילה" למשכנתא מסוג בלון ההבדל העיקרי והברור ביותר בין משכנתא רגילה למשכנתא בלון הינו ההחזר החודשי. במשכנתא רגילה לוקחים את הקרן והריביות ומחלקים הכל ל-20 עד 30 שנים, את הסכום הזה תדרשו לשלם כל חודש בתור החזר חודשי. לעומת זאת במשכנתא בלון, תדרשו להחזיר רק את הריבית לאורך תקופת ההלוואה ובסיומה תדרשו לשלם את הקרן כולה. בפועל, ההחזר החודשי שלכם בהחזרה של משכנתא בלון יהיה קטן משמעותית מזה של משכנתא רגילה. אך בסוף התקופה תדרשו להחזיר סכום גדול מאוד. ההבדל השני המשמעותי הינו במשך ההלוואה. במקרה של משכנתא רגילה, בדרך כלל פורסים אותה לכמה עשורים ועד 30 שנה. לעומת זאת, משכנתא בלון ניתנת למספר שנים בודד בלבד. ההבדל השלישי בין שני סוגי המשכנתאות הינו תמהיל המשכנתא ומסלולי המשכנתא. במקרה של משכנתא בלון אין מסלולים שונים שניתן לבחור בינהם. מדובר בסוג אחד ויחיד של הלוואה עם תנאים מוגדרים. לעומת זאת, במשכנתא רגילה ניתן לבחור תמהיל משכנתא המשתנה בין לקוח ללקוח, כך שיתאים באופן המירבי לצריכים וליכולות של אותו לקוח.   הלוואת בלון חלקי והלוואת בלון מלאה ישנם שני סוגים של משכנתאות מסוג בלון, הראשון הינו בלון חלקי והשני בלון מלא. ההבדל העיקרי בין שתי משכנתאות אלו הינו בהחזר הריבית עצמה. בלון חלקי במשכנתא בלון חלקי, הלווה מחזיר במהלך כל חודש את הריבית על הקרן. באופן הזה, בסיום המשכנתא הוא יידרש לשלם את הקרן בלבד. הלוואה מהסוג מתאימה למי שיש באפשרותו לעמוד בהחזר החודשי על הריבית. בלון מלא במקרה של משכנתא בלון מלא, שנדיר מאוד הלוואות מהסוג, המלווה אינו מחזיר דבר לאורך תקופת המשכנתא, אלא מחזיר בסיומה את כל הקרן והריבית. חשוב לשים לב שבמקרה זה בדרך כלל גם הריבית סופגת ריבית נוספת ולכן התשלום יהיה גבוה במיוחד. הלוואה מהסוג יכולה להתאים למי שאין באפשרותו לעמוד בהחזרי הריבית אך בתום תקופת המשכנתא תהיה לו האפשרות להחזיר את כל הסכום יחד.   למי זה מתאים? מובן לגמרי שמרבית האנשים שרוכשים נכס אינם יכולים לעמוד במשכנתא בלון, אין ברשותם את היכולת לחסוך מספר מאות אלפי שקלים בתקופה כה קצרה. יש מספר מקרים בהם משכנתא מהסוג מתאימה. המצב הראשון הינו מי שיש בידו או צפוי להיכנס לו סכום כסף משמעותי מאוד בתווך הזמן הקרוב. למשל קבלה של ירושה, שחרור של קרן השתלמות ועוד. במקרה זה, ניתן לקחת משכנתא בלון לתקופה שעד לקבלת הכסף ולהשתמש בכסף לצורך סגירת המשכנתא. האפשרויות הנוספות קשורות באופי הדירה שרוכשים, למשל מי שרוכש דירה חדשה ומתכנן למכור את הקיימת או מי שקונה דירה במסגרת של קבוצת רכישה.   הלוואת גישור – משכנתא בלון למשפרי דיור במקרה של משפרי דיור, יש בידהם דירה שאותה הם רוצים למכור ולהשתמש בכספי המכירה לצורך רכישת הדירה החדשה. בדרך כלל משפרי דיור בוחרים תחילה לרכוש את הדירה החדשה ורק לאחר מכן למכור את הישנה וזאת כדי לא להגיע למצב שעליהם לפנות את הדירה הישנה אך עדין הם לא הצליחו לרכוש חדשה. במצב זה, שבדרך כלל לוקח מספר חודשים, ניתן לקחת משכנתא בלון ולהחזיר אותה בעת מכירת הדירה. ככל שמשך התקופה עד למכירה ולהחזרת המשכנתא יהיה קצר יותר, כך תדרשו לשלם פחות ריבית ותפסידו פחות כסף על לקיחת ההלוואה. שם נוסף של משכנתא מהסוג הינו משכנתא גישור וזאת משום שהיא מגשרת על תקופת הזמן שבין רכישת הנכס ומכירת הנכס הישן.   משכנתא בלון וקבוצת רכישה סיבה נוספת לבחור במשכנתא בלון הינה רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה. החוקים לגבי לקיחת משכנתא בעת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינם שונים לחלוטין מאלו של אדם פרטי שרוכש דירה מקבלן או מיד 2. במקרה של קבוצת רכישה, כלל הקבוצה נדרשת לקחת משכנתא מאותו הבנק ובאותם תנאים. זאת משום שהבנק מממן את בנייתו של הבניין כולו ולא רק של דירה בודדת.   והריבית מה איתה? חשוב מאוד לזכור שהלוואת בלון בכלל ומשכנתא בלון בפרט הינן הלוואות מסוכנות מאוד מבחינת הבנק. הוא מלווה את הכסף אך, לאורך השנים אינו מקבל החזר חודשי. לכן, הריבית שניתנת בעת לקיחת משכנתא בלון, תהיה גבוהה יותר מזו של שניתן לקבל במשכנתא רגילה. עם זאת, בעת הסתכלות על החישוב הכולל של הריביות שישולמו, היות ומדובר בתקופה קצרה יותר, בסך הכל ייתכן והריבית הגבוהה אינה משפיעה כלל. בכדי שניתן יהיה להעריך את כדאיות לקיחת המשכנתא ואת הריבית שתדרשו להחזיר ישנו מחשבון משכנתא בלון. מחשבון זה מאפשר לכם, בהתאם להכנסת הנתונים הרלוונטים שלכם, לקבל מידע מראש וזאת אפילו לפני הפנייה לבנקים.   איפה ניתן לקחת משכנתא בלון? בישראל קיימים שני סוגים של גופים פיננסים העוסקים במתן משכנתאות. הראשון היו הבנקים, אשר נמצאים תחת רגולציה של בנק ישראל. הסוג השני הינו גופים פיננסים פרטיים
  הלוואת גישור זוהי למעשה הלוואה שבה בעל הנכס ממשכן את זכויות הנכס לטובת הבנק למשכנתאות ורוכש דירה נוסף כנגד שיעבוד 2 הדירות עד למכירת הנכס הקיים בבעלות הלווה. הלוואת גישור ניתן לקחת במסלול של גרייס חלקי או מלא או באמצעות לוח סילוקין בלון אשר לא משולמים תשלומי ריבית או קרן עד למועד מכירת הנכס. גישור ניתן לקחת עד לתקופה של שנה או שנתיים אך במקרים חריגים, ניתן להאריך את תקופת ההלוואה עד לסיום הבניה וקבלת טופס 4 או עד לסיום הפרוייקט על ידי הקבלן וקבלת טופס 4 שמאשר את איכלוס הנכס. לייעוץ אישי חייגו אל וידר משכנתאות במספר :073-7294778 או מלא את הטופס ונחזור אליך בהקדם האפשרי.
  הצמדה זוהי דרך לשמור על ערך מסויים של חוב או של התחייבות כספית במצב בו ירד ערכו של הכסף אם דרך אינפלציה אשר מעלה את החוב או דרך דפלציה אשר מורידה את החוב. הצמדה נועדה לשמור על בנקים למשכנתאות אשר מצמידים את החוב שלהם למדד המחירים לצרכן או שהם מצמידים את ערכו הנקוב של החוב למט"ח, בהתאם לרכישת הכסף על ידי הבנק. הצמדה נעשית על ידי גורם מסויים כמו מדד המחירים לצרכן אשר משפיע ישירות על הקרן או על ידי הצמדה לשערי מט"ח שיכולים להיות מושפעים בהתאם לאותו מטבע אותו מצמידים. הצמדה למדד המחירים לצרכן הינה ההצמדה המוכרת ביותר והיא משתנה פעם בחודש ב-15 לכל חודש קלנדרי בהתאם להודעה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
  הצמדה לדולר נועדה על מנת להצמיד את ההלוואה לשער החליפין. ההלוואה נלקחת בהצמדה מלאה לאותו שער חליפין שיכול להיות שער הדולר, שער האירו, שער הין היפני או שער הפרנק השווצרי. הקרן צמודה למט"ח אשר נסחר מדי יום ונקבע על פי אותו שער ביום תשלום ההלוואה או במועד פרעון מלא של המשכנתא. הריבית נמדדת על פי ריבית הלייבור – הריבית הבין בנקאית ללווים אשר נסחרת בלונדון. בהלוואת משכנתא, לוקחים לייבור כל 3 או 6 חודשים, תלוי באיזה בנק לוקחים את המשכנתא. ישנם 2 שינויים אשר יכולים להשפיע על ההחזר החודשי מדי חודש, שינוי הריבית ושינוי הקרן. במידה והקרן יורדת, בניגוד למסלולים צמודי מדד, יתרת הקרן יורדת בהתאם לירידה של שער החליפין
  הצמדה למדד זוהי הלוואה הניתנת בריבית הצמודה למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן כולל בתוכו סל של 100 מוצרים ובתוכם פירות, ירקות, מחירי הדיור, ביגוד, הנעלה ומוצרי יסוד נוספים. המדד מתפרסם מדי כל חודש ב-15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבודקת את סל המוצרים לחודש החולף ומודיעה עליו בכל 15 לחודש. אם יתברר מתוך מדד המחירים לצרכן כי המדד החדש עלה ביחס למדד היסודי, ישלם הלווה את תשלומי הקרן והריבית כשהם מוגדלים לפי המדד החדש ואם יתברר כי המדד החדש ירד ביחס למדד היסודי, ישלם הלווה את אותם תשלומים ללא עדכון המדד. כאשר ההצמדה היא בריבית קבועה, הריבית לא משתנה ומה שמשתנה זה הקרן בלבד. היעד האינפלציוני של בנק ישראל עומד על בין 1% ל-3% מדי שנה.
  התחייבות לרישום משכנתא זוהי התחייבות אשר נותן עו"ד מטעם מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת אשר רושמת אצלה את כל הזכויות. התחייבות לרישום משכנתא נועדה על מנת לשמור על כל בנק למשכנתאות אשר רוצה את זכויותיו בנכס במידה והלווה לא ישלם את המשכנתא לבנק. ההתחייבות נועדה לרשום הערת אזהרה בטאבו לאחר סיום הפרוייקט, קבלת טופס 4 וכן ביצוע פרצלציה. ישנם מקרים שבהם התחייבות לרישום משכנתא לוקחת לפעמים גם מספר רב של חודשים ואף שנים. נהוג גם לבצע התחייבות כאשר רוכשים דירה למגורים והמוכר רוצה לקחת משכנתא, בעל הנכס מחוייב לחתום על מסמכי הבנק אשר בו הוא מתחייב לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק על מנת שהרוכש הפוטנציאלי יוכל לקחת משכנתא על הנכס. על מנת לבצע את התהליך מומלץ לפנות לשירותיו של עורך דין מומחה לנדל"ן אשר מכיר את תהליך הרישומים והוא מומחה נדל"ן בתחום המשפטי
  התחייבות עורך דין אשר מוגבלת בזמן לטובת רישום משכנתא על שמם של המוכרים בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל, אצל חברה משכנת או במנהל האזרחי איו"ש. התחייבות לרישום משכנתא נעשית כאשר אין רישום מוסדר בטאבו של הנכס ויש לרשום את הנכס בטאבו רק לאחר ביצוע פרצלציה. עורך הדין מחוייב לרשום בתווך פרק זמן הקבוע מראש את הלווים ואת הבנק ברישום מוסדר בסיום תהליך הרכישה. הבנקים למשכנתאות, מבקשים על סמך ההתחייבות, לאפשר לרוכשים לקחת משכנתא בהסתמך על כך שהוע"ד ירשום לאחר מכן את הרישום בצורה מוסדרת בטאבו. ישנם מקרים בהם המוכרים או החברות המשכנות לא משתפות פעולה עם עורך הדין שמטל ברישומי הזכויות של הנכס ולכן העברת הזכויות מתעכבת כאשר המוכרים לא חותמים על מסמכי העברת הזכויות