איך לחסוך כסף באמצעות מחזור משכנתא

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

מחזור משכנתא פירושו לשלם ולפרוע את ההלוואה הקיימת ולהחליפה בהלוואה חדשה.
יש סיבות רבות לכך שבעלי בתים מבקשים מהבנק מחזור משכנתא: להשיג ריבית נמוכה יותר, לקצר את תקופת המשכנתא, להמיר משכנתא בריבית משתנה למשכנתא בריבית קבועה (או להיפך), להשתמש בהון עצמי למימון רכישה גדולה או לאיחוד חובות.

מכיוון שמחזור משכנתא יכול להתגלות כיקר מכפי שתכננתם, מה שנקרא ׳יצא שכרו בהפסדו׳, חשוב מאוד שתבדקו היטב האם מחזור המשכנתא הקיימת וקבלת משכנתא חדשה היא החלטה פיננסית נבונה עבורכם.

מי שיוכל לעזור לכם בכל מה שקשור לחישוב החזר משכנתא ולוודא שתקבלו החלטה מושכלת ונבונה הוא יועץ משכנתא. יועץ זה יוכל להוביל אתכם בנבכי המושגים והחוקים ובכלל לענות לכם באופן מפורט על השאלה הבסיסית: ״מה זה מחזור משכנתא״?.

רוצים לקבל הצעה למשכנתא? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם



מחזור משכנתא – מימון מחדש ממגוון סיבות

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא למעשה מימון מחדש. תהליך זה מאפשר לכם לבקש מהבנק משכנתא חדשה, לשלם בעזרתה את המשכנתא הקודמת ולפרוע אותה כליל, ולהתחיל לשלם את המשכנתא החדשה בתנאים החדשים, היותר נוחים למצבכם הנוכחי.

כדי להבטיח ריבית נמוכה יותר

אחת הסיבות הטובות ביותר למחזור משכנתא, בין אם לקחתם משכנתא לדירה להשקעה או לדירת מגורים עבורכם, היא לנסות להוריד את הריבית שאתם משלמים כעת עבור משכנתא קיימת. במקרים רבים זה יהיה כרוך בבחירה בתמהיל משכנתא שונה מתמהיל המשכנתא הקודמת, כדי לנסות לחסוך כסף.

מומחים טוענים שלקיחת מימון חדש, במקום אותה משכנתא ראשונה, היא רעיון טוב ובלבד שאפשר לחסוך בזכותה לפחות 2% של ריבית משכנתא. יחד עם זאת, מלווים רבים אומרים שגם חיסכון של 1% די בו כדי לעודד למחזר את המשכנתא.

הפחתת שיעור הריבית לא רק מסייעת לכם לחסוך כסף, אלא יכולה גם להקטין את גודל התשלום החודשי שלכם.

כדי לקצר את תקופת ההלוואה

כאשר הריבית במגמת ירידה, יש לרוב בעלי הבתים אפשרות למחזר משכנתא קיימת ולקחת במקומה הלוואה אחרת, אשר מבלי לשנות באופן משמעותי את התשלום החודשי, תספק ללווה תקופת הלוואה קצרה באופן משמעותי.

כדי להמיר משכנתא בריבית משתנה או בריבית קבועה

לעתים קרובות אפשר למצוא שיעורי ריבית נמוכים יותר כאשר המשכנתא היא בריבית משתנה מאשר כשהיא בריבית קבועה. למרות זאת, ההתאמות התקופתיות המאפיינות ריבית משתנה עלולות לגרום לעלייה גבוהה יותר של שיעור ריבית זו, מאשר שיעור הריבית שמציעה משכנתא בריבית קבועה.

כאשר זה קורה, המרת משכנתא לריבית קבועה, תביא לריבית נמוכה יותר, וגם תבטל את הדאגה המתמדת מעליות עתידיות של הריבית.

לעומת זאת, החלפת משכנתא בריבית קבועה למשכנתא בריבית משתנה יכולה להיות אסטרטגיה פיננסית נהדרת, או לא.

  • אם הריבית תמשיך לרדת – התאמות תקופתיות של שער הריבית יגרמו לירידה בתשלומי הריבית ותקטין את התשלומים החודשיים.
  • אם הריבית תהיה במגמת עלייה – אסטרטגיה זו תתגלה כמובן כהחלטה לא חכמה.

כדי לנצל את ההון הטמון בקירות הבית או כדי לאחד חובות

בעוד שהסיבות למחזור משכנתא שהוזכרו למעלה, הן אפשרויות מקובלות מבחינה כלכלית, מחזור משכנתא יכול להיות מדרון חלקלק לחובות שלעולם לא יגיעו לקיצם.

  • בעלי בתים בדרך כלל מנצלים את ההון הטמון בנכס, בבית שלהם, כדי לכסות הוצאות גדולות כמו מימון שיפוץ הבית או מימון לימודים גבוהים של הבן או הבת. בעלי בתים אלה עשויים להצדיק את מחזור המשכנתא בכך שהשיפוץ החדש יוסיף ערך לביתם, או שהריבית על המשכנתא פחותה משיעור הכסף שקיבלו כהלוואה במקור.

אמנם, טיעונים אלה עשויים להיות נכונים, אבל הגדלת תקופת המשכנתא היא לעתים רחוקות החלטה פיננסית נבונה.

  • בעלי בתים רבים משתמשים בכספי מחזור המשכנתא כדי למזג חובות. החלפת חוב בריבית גבוהה במשכנתא עם ריבית נמוכה זה רעיון טוב. למרבה הצער המימון מחדש לא מביא אוטומטית להטבה פיננסית. מומלץ לנקוט בצעד זה רק אם אתם משוכנעים שתוכלו לעמוד בפיתוי לבזבז את הכסף ברגע שהמימון מחדש ישחרר אתכם מהחובות שלכם.

ממה להיזהר?

ההיסטוריה מלמדת שאחוז גדול של אנשים, שצברו בעבר חוב בכרטיסי האשראי או עקב רכישות גדולות (כמו, רכב), כנראה יעשו זאת שוב לאחר שמחזור המשכנתא יעניק להם אשראי זמני לעשות זאת. מצב זה ייצור הפסד מידי גדול, המורכב:

  • מבזבוז כספי המימון מחדש,
  • מהון עצמי אבוד שטמון בבית הממושכן,
  • משנים נוספות של תשלומי ריבית מוגדלים על המשכנתא החדשה,
  • ומהחזרת חוב בריבית גבוהה ברגע שהם יחזרו וימקסמו שוב את כרטיסי האשראי.

התוצאה האפשרית היא הנצחה אינסופית של מיחזור החובות ובסופו של דבר פשיטת רגל.

יועץ משכנתא – למה כדאי להיעזר בו כששוקלים מחזור משכנתא?

יועץ משכנתאות משלכם הוא איש מקצוע אמין ומנוסה שעומד לרשותכם והאינטרס היחיד שלו הוא להשיג עבורכם משכנתא מותאמת אישית שנותנת מענה מדויק, במידת האפשר, לצרכים שלכם, לאורח החיים שלכם, ולאיכות החיים שאתם רוצים לנהל היום ובעתיד.

הנה כמה מהיתרונות שטמונים בשימוש בשירותי יועץ משכנתא:

  • יועץ המשכנתא יעשה עבורכם את העבודה הקשה. בכך הוא יוריד מכם את כל בזבוז הזמן ואת המתחים הנפשיים הכרוכים בהחלטה כה משמעותית לחיים שלכם כמו מחזור משכנתא. אחרי הכול מדובר בסכומי כסף גדולים שיש להם השפעה רבה על חיי היום יום שלכם.
  • כשאתם נפגשים עם יועץ המשכנתא של הבנק הוא יעניק לכם ייעוץ שאמנם רואה גם את טובתכם, אבל בעיקר את טובת הבנק. אחרי הכול אף בנק לא רוצה להלוות כספים מבלי להבטיח שכספים אלה יוחזרו, ושהוא יוכל להרוויח מההלוואה שהוא מאשר.
  • בנוסף, יועץ המשכנתא של הבנק יכול למכור לכם אך ורק את מוצרי המשכנתא של הבנק עצמו. יועץ משכנתאות פרטי משלכם, חשוף למגוון של מוצרי משכנתאות שמציע השוק הרחב, כך שההיצע העומד בפניו הרבה יותר מקיף וגדול.
  • זאת ועוד. כשאתם מבקשים למחזר משכנתא, אתם לא חייבים לעשות זאת בבנק שבו לקחתם את המשכנתא הקיימת, אלא חופשיים למצוא משכנתא אחרת אצל כל גוף מלווה אחר.
  • לכן, יועץ המשכנתא הופך לדמות משמעותית מאוד כשאתם שוקלים למחזר את המשכנתא שלכם. בעיקר כי בתהליך מציאת משכנתא חדשה שאכן תצדיק את כל תהליך מחזור המשכנתא, נכנסים נתונים מקצועיים וחשובים מאוד שלא תמיד מוכרים לאדם מהשורה. לכן, אין ספק שעדיף להיעזר באיש מקצוע שילווה אתכם לאורך כל מסלול מחזור המשכנתא שלכם.
  • יועץ המשכנתא יכול לעזור לכם לא ליפול למלכודת. אחרי הכול, פעולה זו של מימון מחדש, או במילים אחרות מחזור משכנתא, עשויה לפעמים להחמיר את המצב הפיננסי ולא להיטיב איתו. מה שהופך את ההחלטה למחזר את המשכנתא להכרעה קשה במיוחד כאשר אתם מנסים להיחלץ מהחובות בהם אתם שקועים. לכן חשוב לגשת לנושא כשאתם מצוידים בידע ובהבנה, או לפחות ביועץ משכנתאות משלכם.

ולבסוף, יועץ משכנתא מתמצא בכל הנושאים הקשורים לקבלת החלטה מושכלת בנושא של מחזור משכנתא, כגון: מחשבוני משכנתא או תמהיל משכנתא, מידע שחשוב שיהיה בידיכם כשאתם ניגשים לתהליך מחזור המשכנתא. כל זאת, על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ואכן לזכות במשכנתא חדשה שתהיה כדאית מבחינה פיננסית.

  • מחשבוני משכנתא – מהם?

מחשבון משכנתא הוא לוח סילוקין אשר מספק ללווה את כל המידע והנתונים לגבי המשכנתא שקיבל, למשל: את גובה התשלום החודשי, בכול תאריך לאורך תקופת המשכנתא, את הסכומים המופרשים מדי חודש להחזרי הקרן ואת אלה המופרשים להחזרי הריבית. למעשה, המחשבון משקף את תמונת המשכנתא המפורטת בכול תאריך עתידי שהלווה רוצה לבדוק.

קיימים כמה סוגי מחשבונים, לכול אחד מאפיינים משלו:

  • מחשבון לוח שפיצר – הוא לוח סילוקין שבו הלווה משלם תשלומים חודשיים קבועים. למעשה, כל תשלום חודשי הוא אמנם קבוע, אבל הרכב התשלומים משתנה. בתחילת הדרך חלק גדול מההחזר מיועד לכיסוי תשלומי הריבית, ובהדרגה הסכום המופרש לריבית הולך וקטן והסכום המופרש לכיסוי הקרן הולך וגדל.
  • מחשבון משכנתא בלון – מחשבון זה מתאים למשכנתא לתקופה קצרה בלבד. למשל, כשאנחנו קונים דירה חדשה וטרם הצלחנו למכור את הישנה, המשכנתא שנזדקק לה היא לתקופה קצרה רק עד שנצליח למכור את הדירה הישנה. אם כך, הלוואת בלון היא הלוואה קצרת מועד של סכום כסף גדול והיא מוצעת בשני מסלולים שונים:
    • הלוואת בלון מלא – הקרן והריבית נפרעות בתשלום אחד במועד שבו הסתיימה תקופת המשכנתא. משכנתא זו ניתנת בדרך כלל לפרק זמן של עד 24 חודשים.
    • הלוואת בלון חלקי – הקרן משולמת בתום המשכנתא, כמו בהלוואת בלון מלא, אבל הריבית משולמת בהחזרים חודשיים. הלוואה זו אפשר לקבל לפרק זמן של עד ארבע שנים.
  • מחשבון משכנתא גרייס – מדובר בדחייה של תשלומי המשכנתא שבאה להקל על לווים אשר מתקשים, מסיבות שונות, לעמוד בתשלומים החודשיים בתקופה הקרובה. גם במחשבון משכנתא גרייס קיימים שני סוגי משכנתא, חלקי ומלא.
    • מחשבון משכנתא גרייס מלא – דחיית החזרי המשכנתא למשך תקופה מוגדרת מראש. המחשבון יציג בפני הלווה את מערך התשלומים לפי ההחזרים שנדחו, כולל כל תשלומי הריבית והקרן.
    • מחשבון משכנתא גרייס חלקי – משכנתא זו מאפשרת ללווה לשלם בתחילת התקופה את הריבית בלבד, ותשלום הקרן נדחה לתקופה מאוחרת יותר. בדרך זו ניתן להקטין את ההחזרים החודשיים של הלווה, ולהקל עליו עד שישתחרר מהמצוקה הזמנית אליה נקלע.

משכנתא גרייס יכולה להועיל לאנשים שנקלעים למצב שבו הבית החדש שרכשו עדיין לא מוכן למגורים, והם נאלצים בינתיים להתגורר בשכירות. המשמעות היא שעליהם לשלם גם משכנתא וגם שכר דירה, והם מתקשים לעמוד בתשלומים חודשיים אלה.

  • מחשבון משכנתא קרן שווה – שלא כמו במחשבון לוח שפיצר שבו התשלומים החודשיים הם קבועים, במחשבון קרן שווה התשלומים לא קבועים לאורך כל תקופת המשכנתא. בכול זאת יש במחשבון זה אלמנט קבוע והוא הסכום המופרש לכיסוי הקרן בכול חודש. סכום הריבית, לעומת זאת, מתחיל בתשלום גבוה בתחילת המשכנתא והוא הולך ויורד לאורך התקופה. המשמעות היא שהתשלומים החודשיים ילכו וירדו ככול שיתקרב מועד הפירעון.

תמהיל משכנתא – מה זה אומר?

כשבוחרים לחלק את סכום המשכנתא בין כמה מסלולי ריבית, במקום לבחור במסלול ריבית אחד ויחיד, אפשר לבנות תמהיל של מסלולים, מה שנקרא ׳תמהיל משכנתא׳. בתהליך מחזור המשכנתא עליכם לבחור את הריבית או את התמהיל שירכיב את המשכנתא החדשה שלכם. כיוון שאף אחד לא יכול לנבא את העתיד ולדעת היום אם הריבית תרד או תעלה מחר, חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא באופן זהיר ומושכל. יועץ משכנתא מיומן ומומחה בתחום, יכול לעזור לכם מאוד בעיקר על ידי עריכת סקר שוק נרחב.

סקר שוק

היועץ יערוך עבורכם סקר שוק כדי למצוא עבורכם את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לצרכים ולתנאי החיים שלכם. יועץ המשכנתא הוא מקצוען שכבר בנה המוני משכנתאות ללקוחות השונים, הוא מצויד ברשת קשרים ענפה של גופים מלווים, ויכול לצאת למסע קניות מעמיק, כדי למצוא את מוצר המשכנתא המושלם עבורכם.

תמהיל משכנתא – יתרונות

תמהיל משכנתא נבון יכול לפזר סיכונים עתידיים. למשל, במקום להתבסס על משכנתא עם ריבית קבועה, ולהתאכזב בכול פעם שהריבית יורדת והריבית שלכם נותרת גבוהה, תוכלו לחלק את המשכנתא לכמה מסלולי ריבית ובכך לצמצם סיכונים.

כדי לבנות תמהיל משכנתא בתבונה, חשוב גם להכיר את מגבלות החוק. לא כל תמהיל מקובל על החוק. הגבלות אלה כוללות בין היתר:

  • אפשר לכלול בתמהיל המשכנתא כמה מסלולים של ריבית משתנה, רק אם הסכום הכולל שיהיה בריבית משתנה לא יעלה על שליש המשכנתא.
  • תמהיל המשכנתא חייב לכלול כשליש מסכום המשכנתא במסלול של ריבית קבועה.
  • במקרה של תמהיל משכנתא המורכב ממסלול ריבית המשתנה לאחר פחות מחמש שנים, לא ניתן יהיה לכלול בתמהיל זה יותר משליש מסכום המשכנתא במסלולים של ריבית משתנה.
  • בהגבלות לא כלולות הריביות המשתנות כל חמש שנים ומעלה, כך שאפשר לכלול בתמהיל יותר משליש המשכנתא בריבית זו.

מה נחשב כמסלול של ריבית משתנה?

מסלולים של ריבית המשתנה מדי פחות מ-5 שנים, נחשבת כמסלול ריבית משתנה. בתוכם כלולים גם מסלולים כמו: ריבית פריים (משתנה כל חודש), או ריבית מט״ח (ריבית בדולר, ביורו וכו׳ המשתנה בכול רבעון). כלומר, ריבית המשתנה במועדים שהם יותר מלאחר חמש שנים לא נחשבת לריבית משתנה.

במסלול ריבית משתנה קיימות שתי אפשרויות:

  • ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן – הריבית משתנה אחת לחמש שנים.
  • ריבית משתנה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן – הריבית משתנה אחת לחמש שנים.

ריבית משתנה מוצעת בשני מסלולים שונים:

  • בחמש השנים הראשונות של תקופת המשכנתא – הריבית נמוכה. מסלול זה מתאים ללווה שמתכנן לפרוע את המשכנתא לפני תום הפירעון, ומעדיף החזרים חודשיים נמוכים בתחילת הדרך.
  • הריבית מקובעת והיא מתעדכנת רק במועדים שנקבעו בחוזה. מסלול זה מתאים ללווה שמעריך כי בעתיד הקרוב תחול ירידה בשיעורי הריבית.

איך נראה דוח תמהיל משכנתא?

כשתקבלו לידיכם תמהיל משכנתא תוכלו ללמוד לא מעט מהשורות שירוצו לנגד עיניכם בדוח הכולל:

  • שורה המציינת את התשלום ההתחלתי להחזר ההלוואה שלכם
  • שורה המציינת תשלום ממוצע
  • שורה המציינת את התשלום המירבי
  • שורה המציינת את ההחזר של כלל המשכנתא

לא די בדוח המציין רק את שורת התשלום ההתחלתי. למה? כי נתון זה בלבד לא יאפשר לכם להעריך את ההשפעות של שינויי המדד והריבית על ההחזרים החודשיים שלכם.

כאן יבוא לעזרתכם מחשבון משכנתא, (ולמרבה המזל מחשבוני משכנתא זמינים באתרים אינטרנטיים רבים), והוא יציג בפניכם את כל הנתונים הנוגעים למשכנתא שלכם, מרגע לקיחת ההלוואה ועד למועד הפירעון שלה.

לבסוף, כאשר משתמשים בזהירות במחזור המשכנתא, זה יכול להיות גם כלי בעל ערך להחזרת השליטה בחובות שלכם. בכול מקרה, לפני שאתם הולכים על מחזור משכנתא, עיינו במצבכם הכלכלי ושאלו את עצמכם שאלות כמו: כמה זמן אני מתכנן לגור בבית? כמה כסף אחסוך במחזור המשכנתא?

בשורה התחתונה, מחזור משכנתא יכול להיות מהלך פיננסי נהדר אם הוא מקטין את תשלום המשכנתא, מקצר את תקופת ההלוואה או עוזר לכם לבנות הון במהירות רבה יותר.

אולי יעניין אותך גם?

 

 

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

#

לקביעת פגישת התכנות כלכלית

מוזמנים להתקשר עכשיו לשיחת ייעוץ עם אחד המומחים שלנו במספר
0737294778
phone
#
0737294778