תהליך קבלת המשכנתא מהבנק הוא תהליך ואבן דרך שכמעט כל אזרח בישראל עובר בשלב כזה או אחר בחיים לקראת קניית דירה או בית. תהליך קבלת המשכנתא בפני עצמו הוא אינו תהליך סימפטי במיוחד, הכולל בסופו של דבר תשלום כמעט כפול על הדירה בהשוואה למחירה המקורי. אבל קבלת המשכנתא היא אינה עניין ברור מאליו, ויש כאלו שאינם מקבלים אותה. אם כן, מה עושים במקרים בהם הבנק עצמו לא מוכן להלוות משכנתא ללקוחות? איך מגיעים למצב כזה בכלל ומה עושים אם כבר הגענו אליו? על כל זאת ועוד במאמר הבא.
מצאתם את דירת החלומות, הגשתם בקשה למשכנתא והבנק סרב… אל ייאוש! לא הגעתם לסוף הדרך. הסירוב של הבנק עדיין לא סתם את הגולל על החלום שלכם לרכוש את הדירה.
יש מספר דברים נוספים שתוכלו לעשות כדי לשפר את הסיכויים לקבל אישור בפעם הבאה שתפנו לבנק.
בעידן המחשוב, אין מה למהר לפנות לבנק אחר שבטח כבר מכיר את הנתונים שלכם, אבל מידע בסיסי והבנת הסיבות בגינן נדחתה הבקשה למשכנתא, יעזרו לכם להגדיל את הסיכוי לקבל אישור עקרוני להלוואה, בפעם הבאה.
אם כבר סורבתם, מומלץ לצאת לדרך שוב, כשאתם מצוידים במידע חיוני וביועץ משכנתא מנוסה. המידע והייעוץ עשויים לסייע לכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא, ולהבטיח שלא תסתבכו כספית בטווח הארוך.
מסורב משכנתא – מה זה ומה עלול לגרום לזה?
מסורב משכנתא הוא אדם אשר מגיע לבנק בבקשה לקבלת משכנתא, אך הבנק אינו מוכן להלוות לו את הסכום הדרוש לו לקניית הנכס. הדבר מונע ממנו למעשה לרכוש את הנכס, הדירה או הבית אותו הוא מעוניין לקנות ומאלץ אותו למצוא פתרון אחר. מצב בו אדם נחשב למסורב משכנתא נובע כמובן מהתנהלות כלכלית לא נכונה שלו עצמו, או מתפיסה שלילית שלו בעיני הבנק בכל הנוגע להכנסתו. אך מה בדיוק גורם לבנק לתפוס אותנו כלקוחות שלא כדאי לספק להם משכנתא? לצורך ההבנה, ריכזנו את הסיבות הבאות.
כמובן שמעבר לאלו ישנם סיבות נוספות להפוך למסורבי משכנתא, אך אלו בין המרכזיות שבהן.
סיבות נפוצות לסירוב משכנתא
למרות שהאינטרס הכלכלי של הבנקים הוא להלוות כספים, יש כמה סיבות שבגינן הבנק יסרב לאשר לכם משכנתא. אחרי הכל, הכסף הוא של הבנק וזכותו להבטיח שהוא אינו מלווה כספים בסיכון גבוה. אם תדעו מהי הסיבה שגרמה לסירוב, תוכלו גם להתחיל למצוא את הפתרון.
- גובה ההכנסה – משכנתא היא הלוואה לכל דבר. וכמו כל הלוואה, המלווה (במקרה זה, הבנק) מעוניין לדעת בוודאות שהלקוח שלו יכול להחזיר לו את ההלוואה. כאשר הכנסת הלקוח אינה גבוהה מספיק בעיני הבנק, הוא עלול שלא לאשר את ההלוואה.
- גיל הלקוח – בגילאים מסוימים הבנק אינו רואה את הלקוח כלקוח שמבוסס כלכלית דיו בשביל שיוכל להחזיר לו את סכום ההלוואה, ועל כן לא נותן לו משכנתא.
- גובה ההלוואה – לעיתים ישנם לקוחות אשר זקוקים למשכנתא גדולה יחסית, כלומר שהבנק ישתתף בנתח גדול מעלות הדירה. הבנק מהצד השני אינו מוכן לעשות זאת במקרים מסוימים, בהם לרוב לא רואה את הרווחיות במתן ההלוואה.
- דירוג אשראי והתנהלות כלכלית – דירוג אשראי הוא האופן שבו הבנק מסתכל על הלקוח וקובע עד כמה הלקוח הוא לקוח טוב ורווחי עבורו. דירוג האשראי נקבע על פי פרמטרים רבים אשר מתאגדים סביב התנהלות כלכלית נכונה לאורך זמן. כאשר דירוג האשראי שלכם נמוך, הבנק בהתאם יודע שאתם לקוח שעלול להוות לו בעיה בכל נושא המשכנתא ועל כן עלול שלא לאשר לכם את הבקשה.
ולסיכום, הדרך הטובה ביותר להתגבר על סירוב הבנק למשכנתא שביקשתם, היא להבין את הסיבות לסירוב, לנסות לטפל בסיבה שגרמה לדחייה, ולהיעזר ביועץ משכנתא שיוביל אתכם במסלול הבטוח לרכישת הדירה החדשה שלכם.
איך אני מקבל אישור עקרוני למשכנתא?
מטבע הדברים, הבנקים למשכנתאות לא יעניקו אישור עקרוני למשכנתא לאדם שמצבו הכלכלי מעורר ספקות באשר ליכולת שלו לעמוד בהחזרי התשלומים. לפיכך, לפני שאתם יוצאים לחפש את הדירה שתרכשו עם משכנתא, חשוב לבדוק אם אתם בכלל עומדים בקריטריונים של הבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
את הבדיקה תוכלו לבצע בשתי דרכים:
- לבדוק את הנושא בעצמכם – לפנות למוקדי המשכנתאות של הבנקים או לסניף הבנק ולקבוע פגישה עם יועץ המשכנתאות. קחו בחשבון שהיועץ מטעם הבנק מייצג יותר את האינטרסים של הבנק בו הוא עובד מאשר את האינטרסים שלכם, כלקוחות. ובנוסף, הוא יכול להציע לכם רק את המוצר של הבנק שלו.
- להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי – להפקיד בידיו את כל הטיפול בבקשת המשכנתא שלכם, ולחסוך לעצמכם הרבה ריצות, בירוקרטיה וכאבי ראש. במקרה זה, היועץ רואה לנגד עיניו רק את האינטרס שלכם. הוא יערוך סקר שוק מקיף ויפעיל לטובתכם קשרים שיצר עם השנים עם מגוון גופים מלווים, כדי למצוא את מוצר המשכנתא המתאים למצב הכלכלי שלכם.
בשלב הראשון במסע למשכנתא המיוחלת, תתבקשו להעביר מסמכים פיננסיים מסוימים (ליועץ או לבנק) שיעידו על היכולת הכלכלית שלכם ועל גובה ההכנסה החודשית שלכם. מסמכים אלה כוללים בין היתר, תלושי שכר, תדפיסים מחשבון הבנק, והיסטוריה של האשראי שלכם. בתוך פרק זמן קצר מאוד (שעות או ימים), תקבלו את האישור העקרוני למשכנתא – תשובה חיובית תשמח אתכם מאוד. אם חלילה תקבלו תשובה שלילית המשמעות יכולה להיות שלא קיבלתם אישור למשכנתא בכלל, או שלא קיבלתם אישור לגובה המשכנתא שביקשתם.
האם אני עומד בתנאים לקבלת משכנתא?
יש כמה בדיקות שהבנק עורך כדי לבחון אם אתם עומדים בתנאים לקבלת אישור המשכנתא, וביניהן:
- הבנק יבדוק את המסמכים הפיננסיים האישיים שלכם (תלושי משכורת, תדפיסים מהבנק וכו׳).
- הבנק יבדוק את גובה ההון העצמי שלכם (למשל, דירה בבעלותכם שעומדת למכירה).
- הבנק יבחן את גובה המשכנתא שאתם מבקשים. בדרך כלל, הבנק יאשר משכנתא בגובה של עד 50% מההון העצמי, ולפעמים יסכים גם למשכנתא שהיא 75% ממחיר הנכס, בעיקר כשמדובר ברכישת דירה ראשונה.
- הבנק יוודא כי גובה החזר המשכנתא יהיה עד ⅓ משכר הנטו שלכם. זאת, על מנת לא ליצור מצב שבו לא תוכלו לעמוד בהוצאות השוטפות שלכם ותתחילו להחמיץ החזרי תשלומים. בדרך זה הבנק למעשה גם מקטין את הסיכונים שלו וגם מגן עליכם מפני חריגה רצינית מגבולות התקציב.
זכרו! גם אם אתם לא עומדים בתנאים אלה והבנק סרב לאשר לכם את המשכנתא, עדיין יש מה לעשות, ובעיקר להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות מכיר היטב את כללי המשחק ואת התנאים שמציבים הבנקים, הוא יסרוק את כל האפשרויות הקיימות בשוק, ויצליח להציע לכם תמהיל הלוואה שמתאים לצרכים ולאורח החיים שלכם, ויוכל להתגבר על הסירוב של הבנק.
מסורבי משכנתא? הנה הפתרון עבורכם!
קודם כל נאמר ונרגיע שגם אם הבנק לא אישר לכם את המשכנתא, זה לא אומר ישר שאתם לא יכולים לקנות את הנכס, יש לכך פתרון והוא – "גופים חוץ-בנקאיים". גופים אלו, כשמם כן הם, מהווים גוף כלכלי להלוואות ותמיכה פיננסית ללא קשר למה שיש ללקוח אל מול הבנק שלו. מה זה אומר בפועל? זה אומר שגם אם מסורבי משכנתא בגלל דירוג אשראי נמוך, גם אם אין לכם את ההכנסה הכי גבוהה בעולם, גם אם אתם זקוקים להלוואה גדולה וגם אם אתם עם היסטוריה כלכלית לא טובה כל כך, הגופים האלו יעזרו לכם.
על מנת לקבל "משכנתא חוץ בנקאית", תוכלו ליצור קשר עם הגוף החוץ בנקאי ממנו אתם מעוניינים לקבל את ההלוואה, לדבר עם אנשי המשכנתאות והיועצים הפיננסיים שלהם, להבין מהם התנאים לקבלת ההלוואה, ופשוט לקבל אותה. כך, תוכלו ליהנות מהנכס שלכם גם אם הבנק לא הכי מרוצה מכם.
