משמעות הפעולה של סילוק המשכנתא היא פירעון ההלוואה שנלקחה לשם קניית הדירה או הבית, לרבות עלויות הריבית. בדרך כלל המשכנתא המשולמת כל חודש, יכולה להילקח לטווח ארוך, עד כ- 30 שנה אך יש גם משכנתאות אשר עשויות להסתיים תוך מספר שנים. סילוק המשכנתא נעשה לפני תקופת הפירעון או בסופה, כאשר מסתיימים כלל התשלומים. פירעון המשכנתא יכול להיעשות למטרות שונות ובסיטואציות חיים משתנות.
ישנם אנשים אשר פורעים את המשכנתא לכבוד קניית נכס אחר ורצון לגרור את המשכנתא מבית לבית, ויהיו אנשים אשר מצבם הכלכלי השתפר לאין ערוך, כך שהם יכולים לפרוע את מלוא הסכום שנלקח כהלוואה או חלקו. כך או כך, פעולה זו פשוטה מהבחינה הטכנית, אולם יותר מורכבת מבחינה תכנונית פיננסית. יש לשקול גורמים שונים, ולהשוות בין תצורות שונות של החזרים, כדי למקסם את הרווח שלכם מכלל הפעולה.
איך תשלום משכנתא נעשה?
במרבית מסלולי המשכנתא הסטנדרטיים, בשנים הראשונות לתקופת המשכנתא, חלק גדול יותר מכל תשלום חודשי ישולם עבור הריבית, וחלק קטן יותר ישולם עבור הקרן. עם הזמן, תשתנה היתרה, כאשר ההחזר הנמוך יותר ילך לתשלום הריבית ותשלום גבוה יותר ילך לטובת פירעון ההלוואה. משום כך, פעמים רבות, מרגישים הלווים, לפחות בשנים הראשונות כי למרות התשלומים אשר יורדים באופן חודשי קבוע, סכום המשכנתא שעדיין נדרשת להיות משולמת לא ירד באופן זהה.
אולם, כאמור, אין להרים ידיים, משום שעם הזמן היתרה תשתנה ותוכלו לראות את האור ואת הסימנים לכך שיגיע מועד סילוק המשכנתא ותהיו נטולי משכנתא. כדי להבין את נושא התשלומים, תוכלו לחפש ברחבי הרשת מחשבון משכנתא, אשר יחשב בדייקנות את גודל ההלוואה, גודל התשלום החודשי, שיעורי הריבית, העמלות ותקופת המשכנתא. עם זאת, חשוב לדעת שלמרות שמחשבונים אלה הינם מדויקים, תוכלו לקבל מידע מפורט יותר אצל יועץ משכנתאות.
סילוק משכנתא לטובת פירעון משכנתא לפני הזמן
מי לא ישמח לבצע סילוק למשכנתא לפני זמן הפירעון הפורמלי של המשכנתא? לפעמים ישנן סיטואציות בהן יהיה זה כדאי לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, כמו למשל במקרה של קבלת כספים באופן פתאומי מירושה, עבודה וכו'. יתרונות סילוק משכנתא לפני הזמן הינם ברורים, אשר העיקרי ביניהם הוא שחרור מאותו עול חודשי של תשלום קבוע.
אולם יתרונות נוספים כוללים את העובדה שהדירה או הבית יהיו משוחררים מהערת האזהרה הקיימת עליהם, וכן שחרור מהריביות הקיימות על החזר המשכנתא. כמובן, חישוב זה צריך לקחת בחשבון את הריביות הקיימות ואת עמלת הפירעון המוקדם ועוד תנאים שונים אשר מעמיד הבנק.
כך שתופתעו לשמוע שלא תמיד ישנה כדאיות לתהליך סילוק משכנתא מוקדם ולפעמים אף עדיף להמשיך לשלם מדי חודש בחודשו. אין ספק שכדי להבין את כדאיות התהליך של סילוק המשכנתא יש לברר זאת ולקבל ייעוץ משכנתאות, אשר יבחן את התיק באופן אישי ואת יכולת ההחזר העתידית של הלווה.
העמלות הנדרשות במסגרת סילוק משכנתא
אתם בטח לא מניחים שהבנק יסכים להפסיד את כל העמלות שהוא תכנן לגבות מכם עבור ההלוואה, רק מפני שנעשה סילוק משכנתה מוקדם מהצפוי. לכן, בין אם אתם מעוניינים לפרוע את כל המשכנתא או חלק ממנה, זכרו כי תידרשו לשלם מספר עמלות. עמלות אלו כוללות עמלה תפעולית עבור הטיפול בבקשה, עמלה על אי הודעה על פירעון מוקדם כתלות במועד ההודעה, מדד ממוצע, עמלת היוון ועמלת הפרשי שער.
אין לקחת רשימה זו כחקוקה בסלע, מכיוון שהעמלות עשויות להשתנות מבנק לבנק, ומסוג משכנתא לאחרת. בכל מקרה, כדאי לבקש ממומחה, יועץ משכנתאות, לבצע עבורכם את החישוב המדויק, ופעמים רבות הוא אף יצליח להוריד את הסכומים הנקובים על ידי הבנק. החישובים ישתנו על פי סוג המשכנתא, לאיזו תקופת זמן היא נלקחה, מהו התאריך המדויק של נקודת היציאה ועוד.
סילוק המשכנתא עבור גרירתה
לפעמים מבצעים סילוק משכנתא, רק לשם גרירתה לבית החדש. כאשר רוכשים דירה חדשה, ועדיין זקוקים למשכנתא, למעשה פורעים אחת ומתחילים את השניה. מסלול זה יהיה המשתלם ביותר אם עברה תקופת זמן בין לקיחת המשכנתאות, כך שתנאי המשכנתא יכולים לשחק לטובתכם, כמו למשל ריביות ועמלות נמוכות יותר. גם לשם גרירת המשכנתא, תידרשו לקבל מהבנק מכתב כוונות לסילוק משכנתא.
לאחר אישור מהבנק לבצע את הגרירה תידרשו לחתום על מסמכים שונים שיימסרו לכם, כדי לוודא כי אתם מסכימים לתנאים החדשים וכי תוכלו לעמוד בהם. הבנק מצידו יצהיר בפניכם באילו תנאים הוא יהיה מוכן לשחרר את הנכס המשועבד, כך שמיד לאחר החתימה, תוכלו ליהנות משחרור הנכס ומכירתו ללא שיעבוד מצידכם. כדי לדעת את הסכומים המדויקים, יש לבדוק ולוודא את תאריך מכתב הכוונות כמו גם דף ההסבר המצורף.
אז איך מבצעים סילוק משכנתא בפועל?
פשוט ככל שזה יישמע, כאשר מעוניינים בסילוק משכנתא פשוט משלמים את כל היתרה בבנק, על פי הוראות הבנק הספציפי. בדרך כלל לכל בנק יהיו את ההוראות הספציפיות שלו, ואת הכסף אפשר יהיה להפקיד באופן טלפוני ומרחוק.
עם זאת, כדאי לשים לב לכמה גורמים חשובים ומשמעותיים:
- יש להודיע לבנק שבכוונתכם לפרוע את המשכנתא כ- 10 ימים לפני הפעולה. כאמור ישנה עמלה על אי הודעה מראש על סילוק המשכנתא, וחבל לשלם אותה אם אפשר שלא.
- ללא הודעה מיוחדת, וכאשר אתם מעוניינים בסילוק חלק מהמשכנתא, הבנק ישאיר את ההחזרים כפי שנקבעו בתחילה ויקצר את זמן המשכנתא. אם אתם מעוניינים בצורת הסדר אחר, עליכם לבקש זאת באופן מיוחד.
- לאחר סילוק המשכנתא, יהיה עליכם לקבל מהבנק שטרות ביטול לטאבו ורשם המשכונות, כך שלמעשה הנכס שלכם משוחרר מכל שיעבוד לבנק. קחו בחשבון כי לפעמים לוקח זמן עד קבלת המסמכים הללו, כך שאם אתם זקוקים להם באופן מהיר יותר, תידרשו לחשב זאת כאשר אתם מתכננים את יום הפירעון.
- האחריות על ביטול הנכס ממשכנתא בגופים השונים הינה שלכם כנוטלי המשכנתא. כדאי לעשות זאת מיד עם סילוק ההלוואה, כדי שלא תידרשו לעשות זאת שנים לאחר מכן או לפני מכירת הנכס. תמיד ניתן לעשות זאת, אולם כאשר אתם כבר נמצאים בתהליך זה, כדאי לבצע זאת עד הסוף.
איזו דרך עדיפה למטרות סילוק משכנתא?
סילוק משכנתא לפני הזמן למעשה יכולה להתבצע בשתי דרכים עיקריות. האחד היא קיצור זמן המשכנתא, והשניה היא הורדת הסכום המוחזר כל חודש והשארת מספר השנים של לקיחת ההלוואה. החלטה זו תשפיע באופן משמעותי על איכות חייכם ועל יכולת ההחזר שלכם בהווה, לכן אין להקל בה ראש ולקחת בחשבון כמה שיותר פרמטרים אפשריים. אין ספק שהחישובים העצמאיים עלולים לבלבל כל בר דעת, גם אם הוא בעל הבנה מסוימת בשוק זה. לכן, ההמלצה היא לפנות ליועץ משכנתאות אשר יוכל לסייע בנושא זה.
לסיכום
בכל מקרה כדאי לקחת בחשבון את הריביות המשולמות על כלל המשכנתא, לאורך חייה. בחישוב גס זה, ההמלצה היא להישאר באותו החזר משכנתא אשר נקבע בתחילה ולהוריד את שנות ההחזר, מכיוון שכך תוכלו לשלם ריביות נמוכות יותר. עם זאת, לא תמיד ולא בכל סיטואציית חיים תוכנית זו מתאימה, ולכן יש להיזהר עם החלטה זו.
