משכנתא היא הלוואה שהמטרה שלה היא רכישת בית או דירת מגורים. לצורך הרכישה מתבצעת עסקה מעגלית שמהותה הלוואה לצורך רכישת נכס נדל"ן, העברת סכום ההלוואה לידי המוכרים, ומנגד שעבוד של אותו הנכס עצמו למלווה, לשם הבטחת החזר ההלוואה, כולל הריביות וההצמדה למדד.
מחזור משכנתא הוא פעולה שמורכבת משתי פעולות: מצד אחד מתבצע החזר של יתרת המשכנתא, על פי תנאי ההחזר שסוכמו בעת סגירת העסקה. מצד שני, מתבצע הליך נטילת משכנתא חדשה על ידי הלווים. בשורות להלן נבהיר מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא ונשיב לשאלות משמעותיות בנושא הזה.
מחזור משכנתא – מה זה ואיך זה מתנהל בפועל?
הליך מחזור משכנתאות הוא, כפי שכבר הוזכר לעיל, הליך שבו מתבצעים שני תהליכים במקביל: בחלק הראשון של התהליך, נוטלים בעלי הנכס משכנתא חדשה על הנכס. המשכנתא החדשה אמורה לכסות את כל הסכום שנותר לשלם, וההבדל בין שתי המשכנתאות הוא בתנאי הריבית וההחזר ובגובה הסכום לתשלום. בשלב הבא מחסלים בעלי הנכס באמצעות המשכנתא החדשה את המשכנתא הקיימת.
הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא
כשבודקים מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא, אלו הם הדברים שחשוב לבחון בפרוטרוט:
- גובה סכום המשכנתא שנותר: למעשה, גובה הסכום שנותר להחזיר הוא המרכיב המשמעותי ביותר בדרך למחזר משכנתא. גובה הסכום שנותר נגזר מהסכום המקורי שנותר לשלם בצירוף קנסות, הפרשי ריבית וסכומים נוספים, כפי שנקבע בחוזה המשכנתא שנחתם ביום קבלת ההלוואה.
- מכתב כוונות: לצורך סילוק המשכנתא, הגוף המלווה חייב למסור לידי הלווים מכתב כוונות. במכתב הזה מפורטת יתרת המשכנתא שאותה יפרעו הלווים באמצעות המשכנתא החדשה. מכתב הכוונות תקף לתקופה מוגבלת, ולאחריה יש לחדש אותו אם המשכנתא לא סולקה.
- אישור עקרוני למשכנתא חדשה: אחרי שבעלי הנכס ביררו את גובה ההתחייבויות שלהם, הם יפעלו לקבלת משכנתא חלופית. קבלת המשכנתא החלופית יכולה להתבצע באותו מוסד בנקאי שבו נלקחה המשכנתא המקורית, או במוסד פיננסי אחר. הצעד הראשון הוא, כמובן, קבלת האישור העקרוני למשכנתא.
- קבלת משכנתא חדשה: בשלב הבא מבצעים בעלי הנכס את כל הצעדים הנדרשים לקבלת משכנתא חדשה. בשלב הזה, יועץ מיחזור משכנתא יפעל ככל שניתן לשפר את תנאי ההלוואה ואת תנאי ההחזר.
- סילוק המשכנתא הקיימת: באמצעות סכומי הכסף שניתנו על ידי הגוף המלווה החדש, מתאפשר באמצעות הסכומים שהתקבלו מהמשכנתא הקודמת. אם סילוק המשכנתא מתבצע בתוך התקופה הנקובה במכתב הכוונות, הלווים יכולים להיות בטוחים שהגוף המלווה לא יבוא אליהם בדרישות נוספות.
- מחיקת הערת אזהרה ישנה ורישום הערת אזהרה חדשה: סילוק המשכנתא כרוך גם בביטול הרישום של הערת האזהרה. הערת אזהרה נרשמת בנסח הטאבו או באישור הזכויות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מחיקת ההערה מאפשרת לרשום בנכס הערת אזהרה חדשה, לטובת המלווים החדשים.
ייעוץ משכנתאות למחזור משכנתא כולל, בין השאר, גם סיוע בביצוע הפעולות. עם זאת, הערת האזהרה בנכס יכולה להירשם אך ורק על ידי הגורם המייצג. נוסח ההערה נקבע על ידי מי שרושם את ההערה, אבל הנוסח במרבית ההערות הוא דומה.
הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא ביחס למטרות המחזור
כאמור, מחזור משכנתא הוא הליך שבו נפרעת משכנתא ישנה, ובמקומה מוקמת משכנתא חדשה לטובת הנכס. הרצון למחזר את המשכנתא הוא תוצאה של שני מצבים שונים:
- שיפור תנאי ההלוואה: במהלך העשור האחרון, הריביות על המשכנתא ירדו באופן עקבי. כתוצאה, ירדו גם הריביות על המשכנתאות. מי שלקח משכנתא בשנת 2010, עשוי לגלות שאם הוא ימחזר אותה, תנאי ההחזר של המשכנתא החדשה או תנאי הריבית או שניהם, יהיו עדיפים על התנאים שבהם נלקחה המשכנתא המקורית. למרות העלייה בריבית הפריים ולמרות הצפי לעליות ריבית, ההבדלים הם עדיין משמעותיים. כשבודקים מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא, הבדלי הריבית נמנים עם החשובים שבהם בדרך לקבלת ההחלטה לבצע מחזור משכנתא.
- הגדלת משכנתא: אחת המטרות היותר נפוצות לביצוע מחזור משכנתא, היא הצורך לבצע הגדלת משכנתא. מדובר בנטילת משכנתא בסכום גבוה יותר מסכום המשכנתא הקיים. בהמשך, עם קבלת המשכנתא החדשה, תיסגר המשכנתא הקיימת. הסכום העודף שנותר אחרי הסגירה של המשכנתא, יוכל לשמש את בעלי הנכס למגוון מטרות רחב מאד.
כאמור, לא אחת קורה שהליך המחזור של המשכנתא משרת את כל המטרות הנזכרות לעיל גם יחד. תנאי ההלוואה משתפרים, ויחד עם זאת גם נותר בידי הלווים סכום כסף משמעותי. המשכנתא החדשה תילקח בתנאים שעשויים להיות טובים באופן משמעותי מתנאי המשכנתא הקודמים. בנוסף, יישאר בידי הלווים סכום שיוכל לשרת אותם לצורך מגוון מטרות – החל מעריכת שיפוצים בנכס, עבור גדרך פתיחת עסק וכלה ברכישת נכס נוסף.
הפרמטרים למחזור משכנתא – המשמעות של שיפור תנאי ההלוואה
בשורות להלן ננסה להדגים באופן כללי את המשמעות הכלכלית של שיפור תנאי ההלוואה כאמור לעיל. ניקח לדוגמה משכנתא של 1,500,000 ₪ לתקופה של 25 שנה – שזה אומר 300 החזרים חודשיים. ההחזר החודשי בגין משכנתא צמודה למדד, בריבית שנתית של 2% ובהחזרים שווים, יהיה 6,358 ₪.
ההחזר הכולל בתום התקופה, יעמוד על 1,907,400 ₪ – כאשר 407,400 ₪ מהווים את הריבית וההצמדה בלבד. הפחתה של 0.1% בלבד בריבית, לרמה של 1.9% שנתי, תפחית ההחזר לכדי 6,285 ₪.
שווי הריבית וההצמדה יהיה 385,500 ₪ – 21,000 ₪ פחות. במקרים רבים המשכנתא גבוהה יותר, הריבית גבוהה יותר וההפחתה שיועץ המשכנתאות מצליח להשיג היא משמעותית יותר. כאשר בודקים מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא, וכאשר מביטים ממעוף הציפור על התוצאות. מתבררת המשמעות האמיתית של מחזור המשכנתא בכל מה שקשור בחיסכון הכספי.
תיאור של המשמעות הכספית של הפחתה בריביות באמצעות טבלה
בטבלה הבאה נחמיש את ההבדלים בין הוצאות המשכנתא עם וללא המהלך של מיחזור משכנתא:
| סכום ההלוואה | ריבית שנתית | הצמדה | מדד צפוי | החזר חודשי | הסכום שיחזור | שווי הריבית וההצמדה |
| 1,500,000 | 2% | כן | 2% | 6,358 | 1,907,400 | 407,400 |
| 1,500,000 | 1.9% | כן | 2% | 6,285 | 1,885,500 | 385,000 |
| 1,500,000 | 1.8% | כן | 2% | 6,213 | 1,863,900 | 363,900 |
כפי שניתן לראות, הפחתה של 0.1% בריבית מתורגמת באופן מיידי לכדי חיסכון של 21,000 ₪ בתום חיי המשכנתא. בטבלה לעיל נרשמו נתונים שמרניים מאוד. הריביות במקרים רבים הן גבוהות יותר וגם החיסכון שיועץ משכנתא איכותי יכול להשיג עבור הלקוחות שלו הוא משמעותי יותר. ככל שהלווים הם בעלי תעודת זהות בנקאית איכותית יותר, כך הסיכויים שהיועץ יוכל להשיג שיפור משמעותי בתנאי המשכנתא הם גבוהים יותר. עם זאת.
מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא בהקשר לטיב הלווה וטיב המשכנתא?
כשמבררים מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא, מתברר שאיכות הלווה משפיעה באופן מהותי על המשכנתא. לווה איכותי, כזה שיש לו הכנסה מעל לממוצע וההתנהלות שלו בחשבונות הבנק היא טובה, עשוי לזכות בתנאי משכנתא טובים, שזה אומר ריביות נמוכות והצמדה חלקית בלב של המשכנתא.
מנגד, לווה בעייתי יקבל הצעות משכנתא פחות טובות. בלא מעט מקרים, ההפרשים בין ההצעות כאמור יכולים להיות משמעותיים, ולהתבטא אפילו באחוזים שלמים. הבדל של 0.5% ואף יותר בין הדרישה המקורית לבין תנאי המשכנתא שניתנו ללווה, עשויים לחסוך לו 100,000 ₪ ויותר.
דווקא לווים שיש להם קשיים פיננסיים, צריכים להסתייע ביועץ משכנתא מקצועי ומיומן. היועץ יתמקח עם הגוף המלווה על מנת לשפר את תנאי הריבית ולפרוש את ההחזרים על פני תקופה ארוכה. זאת במטרה לשפר את היכולת של הלווים לעמוד בהחזרים.
מתי כדאי לשקול לבצע מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא, כאמור, החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה. כשבודקים מהם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא, אמות המידה לקבלת החלטה אם למחזר את המשכנתא ובאילו תנאים, הן כדלקמן:
- חיסכון כספי: אם המטרה של מחזור המשכנתא היא חיסכון כספי, יש צורך לבצע השוואה מדויקת בין התנאים הקיימים לתנאי המשכנתא המוצעים בעת הגשת הבקשה למחזור. יועץ משכנתא מיומן יכול לעשות את ההשוואה ולעדכן את בעלי הנכס בסכום החיסכון האפשרי. היועץ יעדכן גם באשר להוצאות הכרוכות בסילוק המשכנתא ונטילת משכנתא חדשה ובהשפעה שלהן על התוצאה הסופית.
- הגדלת משכנתא: אם המטרה של מחזור משכנתא היא הגדלת המשכנתא, עדיין יש חשיבות לתנאים. יחד עם זאת, יועץ המשכנתאות יתמקד גם בניסיון להגדיל ככל שניתן את המשכנתא, עד שהסכום המבוקש יעמוד בצרכים ובדרישות של בעלי הנכס.
לסיכום
מחזור משכנתא איננו דבר של מה בכך. יועץ משכנתא מנוסה עשוי לסייע ללווים הן בבדיקת האפשרויות והן בביצוע של מחזור המשכנתא, עד להשגת התוצאות הטובות ביותר.
