משכנתא למוגבלים

לקוחות מוגבלים הם אנשים שבנק ישראל או הבנק שבו מתנהל חשבונם הגדירו את חשבונם כ“חשבון מוגבל”, בהתאם לחוק שיקים ללא כיסוי. המשמעות העיקרית היא איסור שימוש בצ’קים לתקופה מסוימת (שנה או יותר, בהתאם לסוג ההגבלה). בפועל, בנקים נוהגים להחמיר גם בתחומים אחרים, ייתכן שיגבילו מסגרת אשראי, יפסלו בקשות להלוואות או יסרבו להנפיק כרטיס אשראי , אך מדובר במדיניות פנימית של הבנק, לא באיסור שבדין.

מהי משכנתא למוגבלים בבנק?

משכנתא למוגבלים בבנק היא הלוואת דיור המיועדת לאנשים שחשבונם הגדר "מוגבל" – לרוב בשל החזרת שיקים, חובות פתוחים או בעיות בהיסטוריית האשראי.

ראשית, נתחיל מלבחון מוגבלים רגילים – כאשר אדם שניגש לבנק במטרה לקבל משכנתא, הבנק יבחן את מצבו הכלכלי, לרבות הכנסותיו והוצאותיו הקבועות, גמלות שונות, זכאות להטבות, עזרה מבני המשפחה וכן הלאה. אלו יסייעו לבנק להבין האם לאותו אדם יש כשירות כלכלית להחזיר את הכספים השונים והאם הוא בכלל יכול לעמוד בתנאי המשכנתא.

אז אם אכן הבנק מסרב, מה אפשר לעשות?

קיימות מספר אפשרויות:

1. לנסות להסדיר את ההגבלה או לשפר את הדירוג בעזרת יועץ משכנתאות: להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי בניסיון להסיר את סטטוס ההגבלה ואף לעתור לבית המשפט לקבלת אישור משכנתא.
2. להמתין לסיום תקופת ההגבלה ואז להגיש בקשה חדשה: לסיים את תקופת ההגבלה, ולאחריה לפנות לבנק שוב.
3. לשקול מימון חוץ־בנקאי, תוך הבנה שהתנאים יהיו יקרים וגמישים פחות: לשקול נטילת משכנתא מגוף חוץ-בנקאי, תוך הבנה כי מדובר לרוב בריביות גבוהות יותר ותנאים יקרים מהרגיל.

לכן, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה מיד ומתלבטים כיצד לעשות זאת כלקוחות מוגבלים, היעזרו ביועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא למוגבלים על מנת שיציג לכם את סך העלויות הכרוכות בכל הליך, שהרי גם עתירה לבית המשפט תעלה כסף.

איזה קריטריונים מגדירים לקוח מוגבל לקבלת משכנתא? 

לקוח מוגבל הוא אדם שעל חשבונו הוטלו הגבלות בנקאיות עם שלוש דרגות עיקריות:

• לקוח מוגבל רגיל – הוגדר ככזה כאשר במשך שנה חזרו לפחות 10 שיקים מחשבונו, והוא יוגבל לחשבון הספציפי לשנה אחת.
• לקוח מוגבל חמור – מי שהוטלו עליו שתי הגבלות רגילות (גם בחשבונות שונים) במהלך שלוש שנים, או שבמהלך תקופת הגבלה הוגבל חשבון נוסף שלו; במקרה זה, כל חשבונותיו בכל הבנקים יוגבלו לשנתיים.
• לקוח מוגבל בנסיבות מיוחדות – מצב בו הוגבלה פעילותו בשל החלטה חיצונית, בדרך כלל בעקבות חדלות פירעון או הכרעת רשות ההוצאה לפועל.

הגבלות אלו מדווחות לכל הבנקים ויכולות להשפיע על אפשרות קבלת אשראי והשגת משכנתא, ולעיתים גם לאחר סיום ההגבלה – הדיווח יישאר בדוח האשראי האישי למשך 36 חודשים וימשיך להשפיע על הדירוג הפיננסי של הלקוח.

ההגדרות של “מוגבל”, “מוגבל חמור” ו“מוגבל בנסיבות מיוחדות” נקבעו בחוק שיקים ללא כיסוי ובתקנות רשות האכיפה והגבייה. ניתן לקרוא עליהן באתר בנק ישראל ובאתר “כל־זכות”.

משכנתא למוגבלים בהוצאה לפועל

לקוחות המוגבלים בנסיבות מיוחדות עקב הליכי הוצאה לפועל, חדלות פירעון או צווים שיפוטיים נחשבים בעלי סיכון אשראי גבוה במיוחד. הבנקים לרוב לא יאשרו להם משכנתא עד להסדרת ההליכים, אך ניתן לבחון פנייה לגופים חוץ־בנקאיים, בליווי יועץ מנוסה בתחום.ישנן כמה דרכים בהן אדם יכול להגיע להגדרה של לקוח מוגבל בנסיבות מיוחדות:

1. סרבני גט אשר קיבלו מעמד של לקוח מוגבל בנסיבות מיוחדות בבנק בשל פסיקת בית הדין הרבני כדרך לתמריץ אותם לתת גט.
2. אדם שנמצא בהליך פשיטת רגל או הכרזה על חדלות פירעון והוגדר כלקוח מוגבל בנסיבות מיוחדות על ידי בית המשפט.
3. אדם שנמצא בהליך גבייה מצד מרכז גביית קנסות במסגרת הליכי גבייה לגופים והתאגידים.
4. אדם שנמצא בהליכי גבייה שמתנהלים מולו ברשות ההוצאה לפועל.

במקרה כזה הקושי לקבל משכנתא, ובוודאי משכנתא בתנאים מצוינים, יהיה גדול בהרבה מרוב האנשים המוגדרים כלקוחות מוגבלים. רוב האנשים המוגדרים כלקוחות מוגבלים בנסיבות מיוחדות הגיעו למעמד זה לאחר שהתנהלו בצורה רשלנית מאוד מבחינה כלכלית. ולעיתים אף נהגו בזדון.

גם לקוח מיוחד בנסיבות מיוחדות יוכל להגיש עתירה לבית המשפט בדרישה לקבלת משכנתא מהבנק שלו או לפנות לגוף חוץ בנקאי. המלצתנו היא לעשות זאת בליווי של יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא ללקוחות מוגבלים בהוצאה לפועל אשר יציג בפניכם את האפשרויות השונות ויידע להמליץ לכם על המסלול הטוב ביותר.

מהם הצעדים הראשונים לקבלת אישור עקרוני?

את דוח נתוני האשראי ניתן להזמין חינם אחת לשנה דרך אתר בנק ישראל, והוא כולל מידע על אשראים, חובות, והיסטוריית תשלומים בשלוש השנים האחרונות. לשכות אשראי פרטיות (כמו BDI או דן אנד ברדסטריט) מספקות את הדוח בשיתוף עם בנק ישראל.

לאחר מכן יש לאסוף מסמכי הכנסה – תלושי שכר, דוחות בנק, אישורי מס ואישורים להכנסות נוספות – לצורך הצגת תמונה כלכלית מלאה. שיפור דירוג האשראי באמצעות סגירת חובות קטנים, הסדרת תשלומים שוטפים והימנעות מבקשות אשראי חדשות בתקופה של שלושה-שישה חודשים, תורם להגדלת סיכויי קבלת האישור. תקופה פיננסית מסודרת מאפשרת לשפר את התדמית בעיני הבנקים והמלווים.

בדיקת BDI ושיפורו

דוח ה-BDI הוא המסמך המרכזי שבוחנים המלווים. הדוח מכיל מידע על כל האשראים, ההגבלות וההתנהלות הפיננסית בחמש השנים האחרונות. בדיקה מדוקדקת של הדוח מאפשרת לזהות טעויות שניתן לתקן, חובות ישנים שאפשר לסגור ונקודות לשיפור. מרכז נתוני אשראי מאפשר קבלת הדוח בחינם אחת לשנה.

שיתוף פעולה עם יועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות המתמחה בלקוחות מוגבלים מכיר את הדרכים החלופיות ויחסיו עם הבנקים והגופים החוץ בנקאיים. היועץ יודע אילו מסמכים נדרשים, איך להציג את התיק בצורה המיטבית ואילו גופים מוכנים לתת משכנתא במצב הנתון. הניסיון המקצועי חוסך זמן, כסף וטעויות יקרות.

כיצד ניתן לפעול כאשר הבנק דחה את בקשת המשכנתא?

סירוב הבנק אינו סוף הדרך. הצעד הראשון הוא לברר את סיבת הסירוב המדויקת – האם בגלל ההגבלה, חוסר הון עצמי או יחס החזר גבוה. לאחר מכן פונים לבנקים נוספים עם הצגה משופרת של התיק. אם כל הבנקים מסרבים, פונים לגופים חוץ בנקאיים המתמחים במתן אשראי ללקוחות מוגבלים.

גופים חוץ בנקאיים פועלים לפי קריטריונים שונים מהבנקים. הם מוכנים לקחת סיכונים גבוהים יותר תמורת ריבית גבוהה יותר. חלקם מתמחים במשכנתאות מדרגה שנייה, אחרים בהלוואות גישור וישנם כאלה המציעים פתרונות יצירתיים כמו rent-to-own או משכנתא הפוכה.

הלוואת גישור ונכס קיים

הלוואת גישור מתאימה למי שיש לו נכס קיים אותו הוא מתכנן למכור. ההלוואה ניתנת לתקופה קצרה, בדרך כלל עד שנה, ומאפשרת רכישת הנכס החדש לפני מכירת הישן. הריבית גבוהה יותר אך הפתרון זמני. לאחר מכירת הנכס הישן ופירעון ההלוואה, ניתן לקחת משכנתא רגילה על הנכס החדש.

שעבוד נכס קיים כביטחון נוסף משפר משמעותית את הסיכויים. הנכס הנוסף מקטין את הסיכון של המלווה ומאפשר תנאים טובים יותר. ניתן לשעבד נכס של בן משפחה כערבות, או להשתמש בנכס מניב כמקור החזר נוסף.

משכנתא חוץ בנקאית

משכנתאות חוץ־בנקאיות ניתנות ע"י חברות ביטוח, קרנות פנסיה או גופים פיננסיים פרטיים. לרוב הריבית גבוהה יותר (בין 1% ל־3% מעל הריבית הבנקאית), תקופת ההחזר קצרה יותר, והעמלות גבוהות יותר. יחד עם זאת, הדרישות גמישות יותר, ולכן הן מהוות פתרון זמני ללקוחות שאינם עומדים בקריטריונים של הבנקים.

כיצד ניתן לשפר את תנאי המשכנתא ללקוחות מוגבלים?

הדרך המומלצת לשיפור תנאי המשכנתא היא להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שילווה אתכם לכל אורך התהליך, החל מהגשת הבקשה ועד לקבלת ההלוואה. יועץ מנוסה מכיר היטב את הבנקים, מנהל משא ומתן יעיל ומשפר את תנאי ההלוואה, ואף עשוי לסייע בקבלת אישור גם במצבים מורכבים. אם הבנק מסרב, ניתן לבדוק אפשרות להסרת ההגבלה באמצעים משפטיים, אך חשוב להבין כי בתי המשפט אינם מאשרים משכנתאות במקום בנקים.

פנייה לערכאות מתבצעת רק במקרים של בקשה להסרת הגבלה, ביטול רישום מוגבל או במסגרת הליכי חדלות פירעון. לאחר הסדרת המצב המשפטי ניתן לשוב ולפנות לבנקים או לגופים חוץ בנקאיים בהתאם לנסיבות.

ליועץ משכנתאות יש יתרון בולט בתחום – הוא מגיש עשרות ואפילו מאות בקשות למשכנתאות מדי חודש, דבר שמעניק לו היכרות מעמיקה עם הבנק. יחסיו עם הבנק יאפשרו לכם לקבל נקודת פתיחה טובה יותר למשא ומתן אולי אפילו יובילו לכך שהבנק הסכים להעניק לכם משכנתא.

אם כל ההליכים מול הבנק נכשלו ייתכן כי עתירה לבית המשפט היא האפשרות הטובה ביותר בפניכם. במקרה זה מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות המחזיק בהכשרה משפטית, כך שיוכל לייצג אתכם בפני בית המשפט. 

איך לבחור יועץ משכנתאות למוגבלים?

בחירת יועץ משכנתאות מתאים היא קריטית להצלחה. יש לבחור יועץ עם ניסיון מוכח בתיקים של לקוחות מוגבלים. היועץ צריך להכיר את כל האפשרויות – בנקאיות וחוץ בנקאיות, להיות בעל קשרים בתחום ולהבין את המורכבות המשפטית והפיננסית.

חשוב לדעת – מקצוע ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר ברישוי או פיקוח של בנק ישראל. אין “רישיון יועץ משכנתאות” רשמי. לכן, מומלץ לבחור יועץ בעל ניסיון מוכח, המלצות טובות והכשרה מתאימה, ולא להסתמך על “רישיון בנק ישראל”.

בנוסף, כדאי לבקש לראות דוגמאות לטיפול בתיקים דומים לשלכם ולברר מראש את עלות השירות, זמינות היועץ וההתחייבות שלו לליווי מלא עד לקבלת ההלוואה.

קריטריונים לבחירת יועץ

הקריטריונים המרכזיים כוללים ניסיון של חמש שנים לפחות, התמחות בלקוחות מוגבלים, היכרות עם גופים חוץ בנקאיים ויכולת ייצוג משפטי. היועץ צריך להיות זמין, אמין ושקוף לגבי הסיכויים והעלויות. מומלץ לפגוש מספר יועצים לפני הבחירה.

בדיקת אחוזי ההצלחה ומשך הטיפול הממוצע נותנת אינדיקציה לאיכות השירות. יועץ טוב יציג נתונים ברורים, יסביר את התהליך בפירוט ויתן הערכה ריאלית של הסיכויים. חשוב שהיועץ יהיה מוכן ללוות את כל התהליך ולא רק להגיש את הבקשה.

משכנתא ללקוחות מוגבלים: כל הפתרונות, השלבים והדגשים

המסע לקבלת משכנתא כלקוח מוגבל מאתגר אך אפשרי. הצלחה דורשת הכנה מקצועית, סבלנות והבנה של האפשרויות הקיימות. התחילו בהזמנת דוח BDI, בחנו את מצבכם הפיננסי המדויק ופנו לייעוץ מקצועי. יועץ משכנתאות המתמחה בלקוחות מוגבלים יכול להפוך את הבלתי אפשרי לאפשרי ולפתוח לכם את הדרך לבית משלכם.

חברת וידר משכנתאות מתמחה בקבלת משכנתא למוגבלים ומתגאה ביחס אישי לכל לקוח ובהישגים אדירים בתחום קבלת המשכנתאות למוגבלים. צרו עמנו קשר עוד היום על מנת שנוכל לסייע לכם לקבל את בית חלומותיכם אשר מגיע לכם בדיוק כמו לכל אדם אחר.