ענף הנדל"ן נחשב לאחד הענפים הצומחים ביותר בישראל , קיים ביקוש אדיר בקרב ישראלים לרכישת דירות חדשות, למעבר מדירות קטנות יותר לגדולות יותר או לבתים פרטיים. עד לא מזמן, בועת הנדל"ן .בישראל, רחוקה מלהתפוצץ
תוכניות כמו מחיר למשתכן הצליחו להפוך את חלום הדירה הראשונה לזוגות צעירים לאפשרי וזמין, ועזרו .גם להם להיכנס לעולם מחפשי או כבר בעלי הדירות בישראל
, ביום בהיר אחד, בחודש מרץ 2019, לפני כחודש מיום כתיבת מאמר זה, הגיע משבר הקורונה לעולם ומשם בזריזות גם לישראל. המשבר עצר את המשק מלכת. עסקים שהיו הרווחיים ביותר, ביום איבדו את הדרישה להם, את לקוחותיהם והפכו ללא נחוצים. כך קרה לענף התעופה, ענף האירועים, ענף .התרבות והבידור ויש עוד כמובן
משבר הקורונה, לא פוסח על ענף הנדל"ן בישראל, וגם עליו, למרות החוזק שלו, קיימת השפעה ויהיו השלכות
משבר הקורונה בא לידי ביטוי בעצירת הוצאות גדולות שתוכננו
מי שתכנן או אפילו כבר מצא ונמצא בתהליך של איתור דירה חדשה או בית לרכישה, לרוב עוצר את התהליך, עד יעבור זעם. אנישם בוחרים במודע במקרה הזה, לשמור על הכספים שלהם, הרי שהסיום המשבר לא נראה באופק והוא גם לא נודע ואף אחד לא יודע איך זה יסתיים.
מה קורה בעולם המשכנתאות בתקופת המשבר הנוכחי?
קצב הגשת בקשות למשכנתא התמעט עקב המשבר לפי מה שמעידים בכירים בבנקים. מי שכבר הגיש בקשה או מושך אותה או משהה אותה, ומי שחשב להגיש ממתין שחוסר הוודאות יחלוף, ולא מגיש כרגע את הבקשה, עקב כך לא ירכוש כרגע את הדירה.
לוגיסטית, קיים גם שינוי בדרך בה הבנקים מטפלים במגישי הבקשות. אם בעבר נקבעה פגישה והמבקש היה מגיע לשבת פרונטלית מול נציג בבנק למשכנתאות, הרי שהיום ההגעה לבנק לצורך פגישה שכזאת לרוב אינה בסדר העדיפויות וכי הבקשה מוגשת מרחוק, מה שמאט את תהליך. השינויים במשאבים האנושיים של הבנקים, קרי בכמות כוח האדם שנמצאת בסניף קטנה עקב ההנחיות, גם הוא .משפיע על קצב הטיפול במסמכים ואישור הבקשה, התהליך פשוט מתארך
בנק לאומי בשל תשתית דיגיטלית שנבנתה שם לאורך כמה שנים הראשון שיצא במסלול אינטרנטי לחלוטין בבקשה למשכנתא, ללא שום הגעה לסניף.
נכון להיום, לא ניכר כי המשבר משפיע על זמן הטיפול של משרדי ממשלה בבקשות כמו משרדי הטאבו לדוגמא. בשל כך שתהליך הגשת הבקשות היה מקוון מאז ומתמיד לא נתקלים בבעיה בעמידה בלוחות זמנים, עורכי הדין עדיין יכולים לפנות אליהם און ליין ולקבל מענה באותו הזמן. מה שיכול להקל על מבקשי המשכנתאות בזמנים כאלו.
במידה ונדרש שמאי לבוא להעריך את הנכס במסגרת הבקשה למשכנתא, לא כולם עובדים, אולם ניתן למצוא כאלה שכן, ככה שגם שלב זה לא אמור להאט או לעצור את תהליך אישור משכנתא.
מהו תהליך הקפאת משכנתא?
המסגרת המשבר הנחה בנק ישראל את הנקבים לאפשר ללקוחות לבצע דחייה, של התשלומים למשך 4 חודשים. שימו לב, דחייה לא ביטול משכנתא. את התהליך הזה כדאי לבחון היטב שכן, הוא ישפיע על סכום ההחזר החודשי לאחר אותם חודשים ויעלה אותו. לכן לא תמיד משתלם.
מי שיכול לבטל את המשכנתא שלו, זאת אומרת להחזיר את החוב, במידה ויש לו כספים זמינים, יכול לבצע זאת מול הבנקים בתהליכים השיגרתיים שהיו מבוצעים עד כה.
מה לגבי תהליך מחזור משכנתא בתקופת המשבר?
בשל אורך ההלוואה למשכנתא, לעיתים לאורך השנים, יכולים להתרחש שינויים בסטטוס המשפחתי שלנו שיכולים לשנות את היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים עבור ההלוואה, לטוב או לרע. היכולת לבצע מחזור של משכנתא, היא למעשה היכולת להתאים אותה לשינויים הללו.
תהליכי מחזור משכנתאות לא נמצאים כרגע בסדר העדיפויות של הבנקים. מבחינת תיעדוף, הם כרגע מתמקדים באישור של בקשות חדשות.
כמה עולה מחזור משכנתא?
אם בכל זאת אתם מעוניינים למחזר את המשכנתא כי בדיוק עכשיו, למרות המשבר, השתחררו לכם כספים שאתם מעוניינים להשקיע בנכס ובכך להוזיל את ההחזר החודשי ואת המשכנתא בכלל. עדיין , ניתן לפנות לייעוץ למשכנתאות שבעזרת בחינת תמהיל המשכנתא הנוכחית שלהם, וחישובים נוספים לפי המסלולים הקיימים, הריבית הנוכחית, יוכלו לסייע לכם לקבל החלטה, האם התהליך הזה הוא כדאי .עבורכם
לרוב תהליך של מחזור משכנתא כולל תשלום עמלה, שהיא סוג של קנס על שבירה של תכנית, וגם את התשלום הזה יקח יועץ המשכנתאות בחשבון במהלך הייעוץ לוודא שזה עדיין כדאי או לא כדאי עבורכם לבצע את תהליך המחזור.
האם יש השפעה על ריבית המשכנתא בתקופת הקורונה?
מהי למעשה הריבית המדוברת: מדובר במחיר אותו גובה הבנק עבור מתן ההלוואה למשכנתא. הריבית בדרך כלל נקבעת לשנה, יכולה להעלות או להוריד את ההחזר החודשי באופן משמעותי ולכן חשובה , מאוד בעת בחינת התנאים ללקיחת המשכנתא. זה גם למעשה כלי המיקוח של הלקוח למול הבנקים באמצעותו יכול לבחור במשכנתא עם התנאים הטובים ביותר עבורו.
זה לא סוד שהריביות מראות סימנים של עלייה בשל משבר הקורונה הנוכחי. בנק ישראל מנסה לבצע , תהליכים שימתנו את העלייה. הוא הוריד את הריבית מ 0.25% ל 0.1%, והתחיל לרכוש אגרות חוב במטרה להוריד את הריביות של האגרות. עם זאת, גם הבנקים הם שחקנים פעילים בנושא הזה של הריביות, והם כרגע נמצאים במצב של חוסר וודאות מה שמשפיע על ההתנהלות שלהם.
האם כדאי לקחת משכנתא בתקופת הקורונה?
מי שצריך ויכול לעמוד בתשלומים, שייקח, חבל לפספס רכישת נכס מתאים. זה עדיין אפשרי לקחת משכנתא, הריביות עדיין נמוכות. כדאי להקדים את החתימה מול הבנק, בשל עלייה בריביות ובשל אי .הוודאות שאנו חווים כרגע. עלייה שנרשמת כרגע היא בן 0.5-1% אבל זה עוד מוקדם להעריך
סבירות גבוהה כי המשבר הזה, הוא חודשי, שנתי או לכל היותר דו שנתי. המשכנתא הנלקחת היא בממוצע לתקופה של כמה עשרות שנים. במידה והמסלול לא יהיה מתאים לאחר סיום המשבר יהיה ניתן לשנות אותו בדרך זו או אחרת.
לא אמורה להיות השפעה של המשבר הנוכחי של התשלומים החודשיים. אולם, מי שבעבר אושרה לו משכנתא ועדיין לא התחיל לממש אותה, ההמלצה היא להתחיל כבר עכשיו לממש אותה במטרה לקבע את התנאים ובכך לא להיפגע משינויים עתידיים שעלולים לקרות.
עוד מההשלכות העיתידיות שצופים במשק, היא עלייה במדד תשומות הבנייה מה שיכול להשפיע בעקיפין על מחירי נכסים חדשים, אם תהיה בעיה לדוגמא באספקה של חומרי בנייה. גם נתון זה עשוי להשפיע על הריביות, וגם פה ימים יגידו.
חשוב להוסיף עוד נקודה חשובה, קיימת תשתית שמאפשרת קבלת דחייה של עד שנתיים מיום קבלת האישור למשכנתא עד ליום המימוש שלה בפועל. הכלי הזה בא בעיקר לקראת לוקחי משכנתא לדוגמא זוגות צעירים בתכנית מחיר למשתכן, בה קיים פער גדול בין קבלת הזכאות למימושה, בינתיים משלמים .אותם זוגות שכירות
הזכאות למימוש זכות זו, ניתנת כיום גם למי שהוצאו לחל"ת עקב המצב, לדוגמא עובדי ענף התעופה .או התחבורה. חשוב להוסיף כי ההסדר הזה דורש את אישורו של בנק ישראל
איך בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית בתקופת המשבר?
תהליכי ייעוץ ללוקחי משכנתאות כוללים ביצוע מספר סימולציות לצורך הרכבת המסלול שמתאים לכם ולמצב. נכון להיום היועצים ממליצים על מסלולים לא צמודי מדד, כמו מסלול הפריים. בנק ישראל מאפשר לקחת לפיו 1/3 מההלוואה. החזר היתרה תלוי בכמות השנים להם נפרשה המשכנתא ובמצב תזרים המזומנים שקיים כרגע לרשות הלקוח.
את תמהיל המשכנתא בונים בעזרת מחשבונים, קיימים מספר סוגים :של מחשבונים כאלה
מחשבון משכנתא
אליו יוכנסו לסעיפים הבאים: סכום המשכנתא, הריבית השנתית באחוזים, אחוז המדד השנתי הצפוי .והתקופה
מחשבון לחישוב סכום המשכנתא הרצויה
הסעיפים שהוא כולל הינם: ההחזר החודשי, אחוז הריבית השנתית, אחוז מדד שנתי צפוי והתקופה בשנים.
:האחרון הוא המחשבון לחישוב מסלולי המשכנתא והשוואה בינהם
פה נלקחים בחשבון הפרטמרים הבאים: מסלול המשכנתא, ההצמדה, שיטת ההחזר, הסכום, התקופה .בשנים ואחוז הריבית
תהליך לקיחת משכנתא, גם בעת משבר, כמו משבר הקורונה הנוכחי, וגם בעיתות שיגרה, הינו תהליך מורכב, בשל השפעתו על ההכנסות החודשיות שלנו לאורך זמן, עלינו לבצעו בשיקול דעת, להשתמש בדעת המומחים והיועצים למשכנתאות, ולא לבצעו בפזיזות.
על ריבית הפיגורים שמעתם?
אותה ריבית שאף אחד מאיתנו לא רוצה להגיע למצב שהוא צריך לשלמה. מדובר על מצב בו אנו מפגרים בתשלום החודשי. סכומה גבוהה משמעותית מריבית המשכנתא עצמה. בנוסף, פיגור בתשלומים עלול לגרור תשלומי קנסות נוספים לבנק.
