בתקופה זו בה יוקר הדיור ממשיך להאמיר וישראלים רבים, בעיקר זוגות צעירים, מתקשים לרכוש לעצמם דירה – הגתה המדינה את התוכנית ׳מחיר למשתכן׳.
תוכנית זו מעניקה הטבות במימון דירה לזכאים חסרי דיור ולאלה המבקשים לשפר דיור, ובלבד שנותרו דירות ב׳מחיר למשתכן׳ שלא נמכרו לאחר שנה מתאריך קיום ההגרלה הראשונה.
אם אתם עומדים לקחת משכנתא לדירה במחיר למשתכן, חשוב שתדעו מה עומד בפניכם כדי שלא תפספסו את הטבות המשכנתא ואת המענקים שמציעה לכם המדינה.
מה לבדוק קודם – אישור למשכנתא או זכאות למחיר למשתכן?
מחיר למשתכן מציע לכם אמנם דירה במחיר מוזל, אבל האם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא?
בנוסף, כשאתם נרשמים לתכנית אינכם יודעים איזו דירה תעלה בסוף בגורלכם. האם תהיה זו דירה צנועה בפחות ממיליון שקלים, או דירה גדולה ויקרה יותר?
לאור סוגיות אלה, מומלץ קודם כל לברר עם הבנק לפני שאתם מגישים בקשה לדירה במחיר למשתכן.
שאלות שמומלץ לברר עם הבנק:
- האם אקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא?
מומלץ להצטייד באישור עקרוני למשכנתא מהבנק לפני שאתם נרשמים לפרויקט מחיר למשתכן. כך, ברגע שתקבלו אישור זכאות לדירה במחיר למשתכן, יהיה בידיכם האישור העקרוני של הבנק ותמנעו מעצמכם לחצים מיותרים של התמודדות עם הבנק ברגע האחרון.
- מהו סכום המשכנתא המשוער שאוכל לקבל מהבנק?
על הפרמטרים שמשפיעים על סכום המשכנתא שתקבלו מהבנק, קראו בסעיף הבא.
- מהי המשמעות הכספית שתהיה להלוואה זו על החיים שלי?
מבחינת תמהיל המשכנתא – סוג הריבית, סוג מחשבון המשכנתא ובסופו של דבר, גובה ההחזרים החודשיים.
- מתי אצטרך לשלם את ההון העצמי?
האם מיד עם קבלת המשכנתא או במועד אחר?
- אם אני משלם שני תשלומים בו זמנית – משכנתא ושכירות, האם הבנק יכול לסייע לי?
בדקו עם הבנק אפשרות לקבל משכנתת גרייס אשר תגשר על פרק הזמן שנותר לכם עד להשלמת בניית הדירה.
שימו לב! אם אתם זכאים למשכנתא על פי הגדרות משרד הבינוי והשיכון, הוציאו תעודת זכאות כבר עכשיו (תהליך זה יכול לקחת מספר שבועות). פרטים בנושא זה תמצאו כאן.
מה משפיע על גובה המשכנתא שאקבל?
המשכנתא עוזרת לכם לממן את הדירה, אבל לא במאה אחוזים. גובה המשכנתא תלוי במספר גורמים:
- ערך הדירה שקבע שמאי מורשה.
- אחוז המימון שהבנק אישר.
- אחוז ההון העצמי שתידרשו להוסיף להשלמת מימון הדירה.
כאן תוכלו לקבל עוד מידע על תהליך קבלת המשכנתא.
ערך הדירה שקובע השמאי – איך הוא משפיע על סכום המשכנתא?
כאשר הבנק מחשב את אחוזי המימון, הוא לא מתייחס למחיר הדירה בפועל, אלא להערכת השמאי המורשה.
כלומר, הבנק קובע את גובה המשכנתא לפי ערך הדירה שקבע השמאי ולא לפי המחיר שביקש המוכר. מצב זה פועל לטובת רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן, כפי שתראו בהמשך.
ברכישה רגילה של דירה: אם המוכר מבקש 1.2 מיליון שקלים והשמאי מעריך את ערכה בשוק ב-1 מיליון שקלים בלבד – אחוזי המימון יחושבו לפי 1 מיליון שקלים ותקבלו פחות כסף מכפי שציפיתם.
ברכישה במחיר למשתכן: ממתינה לכם הפתעה, המשכנתא שתקבלו תהיה גבוהה יותר מהמשכנתא שיקבל מי שרוכש את הדירה בשוק החופשי. כיצד?
- נניח שרכשתם דירה מוזלת במחיר למשתכן ב-1 מיליון.
- השמאי מעריך את שוויה הריאלי ב-1.2 מיליון שקלים.
- 75% משכנתא לדירה זולה שעלתה רק 1 מיליון שקלים יסתכמו ב-750,000 שקלים
- 75% משכנתא לדירה שהוערכה על ידי השמאי ב- 1.2 שקלים יסתכמו ב-900,000 שקלים
כלומר, במחיר למשתכן המשכנתא גבוהה ב-150,000 שקלים והמימון העצמי יורד ל-100,00 שקלים בלבד (במקום 250,000).
שימו לב: אם ערכה הדירה שרכשתם במחיר למשתכן, עולה על 1.8 מיליון שקלים בשוק החופשי, הבנק יתייחס לדירה זו כאל דירה רגילה.
אחוזי המימון – איך הם משפיעים על סכום המשכנתא?
סכום המשכנתא נקבע לפי אחוז המימון שהבנק מאשר לכם.
חשוב לדעת כי הבנקים לא מאשרים משכנתא שתממן 100 אחוזים ממחיר הדירה, גם כדי לא להסתכן וגם כדי לשמור על הוראות בנק ישראל שלא מאשר שיעורי מימון שעולים על 75% משווי הדירה.
לפיכך, אם ערך הדירה הוא 1 מיליון שקלים:
- אחוזי המימון המרביים יהיו – 75%.
- סכום המשכנתא יהיה – 750,000 שקלים.
- המימון העצמי יהיה – 250,000.
מהם אחוזי המימון שמאשרים הבנקים למשכנתאות?
- 50% מימון לרוכשי דירה נוספת.
- 70% מימון למשפרי דיור (מוכרים דירה אחת וקונים דירה אחרת).
- 75% מימון לחסרי דיור, וביניהם גם לרוכשי דירה במחיר למשתכן.
כאן תוכלו לקבל עוד מידע על מסלולי משכנתא שונים.
הון עצמי – איך הוא משפיע על סכום המשכנתא?
סכום המשכנתא לבדו לא מספיק למימון הדירה, כיוון שהוא כולל במקרה הטוב רק 75% משווי הדירה. במקרה הרגיל תידרשו להוסיף 25% הון עצמי ובמקרה של מחיר למשתכן, 10% הון עצמי.
- המימון העצמי שלכם יכול לכלול גם כספים בחשבון הבנק, קרנות נאמנות, קופות גמל, קרנות השתלמות וכדומה. וכמובן עזרה כספית מההורים.
- ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תזדקקו לאחוזי מימון נמוכים יותר מהבנק.
כפי שראינו, במחיר למשתכן ההון העצמי הנדרש, נמוך מזה הנדרש לרכישת דירה רגילה. לכן, תכנית זו מאפשרת לאנשים רבים יותר להגשים את החלום להיות בעלי דירה משלהם.
ואם אני גר בפריפריה?
אם אתם רוכשים דירה בפריפריה, תהיו זכאים למענק מיוחד, המשתנה בהתאם ליישוב שתבחרו והוא נע בין 40,000 ל-60,000 שקלים.
מענק של 60,000 שקלים יינתן:
- בדרום: אופקים, דימונה, ירוחם, מצפה רמון, נתיבות, ערד, שדרות.
- בצפון: חצור הגלילית, טבריה, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, נצרת, נצרת עילית, סח'נין, קריית שמונה.
מענק של 40,000 שקלים יינתן:
במרכז ובדרום: חריש, אילת, אשקלון, חריש.
בצפון: נהריה, עפולה, רכסים ושלומי.
שימו לב! מחירי הדירות שמתפרסמים במחיר למשתכן, לא כוללים את מענק הפריפריה. למעשה, תוכלו לחשב מענק זה כחלק מההון העצמי.
ייעוץ משכנתא – למה זה כדאי לרוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן?
יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם לקבל החלטה מציאותית לפני שאתם נכנסים לתכנית מחיר למשתכן. אם אתם זכאים לדיור בפרויקט זה, מומלץ קודם כל להיפגש עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם לבחון לעומק את כל ההשלכות הקשורות לעסקה שכזו. כך תוכלו להבטיח שאתם מקבלים החלטה נבונה המבוססת על ידיעת הנתונים ולא על התלהבות מהרעיון שתשיגו דירה במחיר זול. בכול זאת מדובר בהשקעה של סכום כסף גדול מאוד, ורצוי לעשות זאת בליווי איש מקצוע מומחה בתחום.
האם אצליח לעמוד בתשלומים החודשיים?
בתכנית מחיר למשתכן אפשר להגיע ל-90 אחוזי מימון מהבנק, מצב שמעורר את השאלה: האם תצליחו לעמוד בהחזרים?
למרבה המזל, הבנק ויועץ המשכנתאות שלכם (אם בחרתם להשתמש בשירותים אלה) – לוקחים בחשבון את מצבכם הפיננסי, את ההכנסה החודשית, את אורח החיים שאתם מנהלים ואת היכולת שלכם לעמוד בהחזרים החודשיים. לפי נתונים אלה נבנה עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית.
כדי לא להסתכן, מומלץ לפעול בשום שכל ולבחון את כל האפשרויות והתחזיות, גם את הגרועות מכל, לפני שאתם לוקחים על עצמכם משכנתא. יחד עם זאת, במצב הגרוע ביותר (פיטורין או מחלה), תוכלו למכור את הדירה.
אלא שגם כאן יש הגבלות לרוכשי דירה במחיר למשתכן:
החוק אוסר עליכם למכור את הדירה במקרים הבאים:
- במשך 5 שנים מהיום בו קיבלתם את טופס 4.
- או במשך 7 שנים מתאריך הגרלת הדירה.
- המוקדם מבין השניים.
בנוסף, בדקו אם עדיף לכם להקדים את התשלומים לקבלן, על מנת לקבל את הריבית העכשווית (אולי היא תגדל בעתיד); ולחסוך בתשלומי מדד תשומות הבנייה.
עם זאת, יש קבלנים שעדיין יחייבו אתכם בעלייה במדד תשומות הבנייה, גם אם שילמתם מראש.
שימו לב! שלא כמו ברכישת דירה רגילה מקבלן, במחיר למשתכן קצב התשלומים הוא קבוע ולא נתון למשא ומתן.
קחו בחשבון שכאשר תחתמו על החוזה עם הקבלן תידרשו לשלם לו כ-10% משווי הדירה.
מה שמדגיש עוד יותר את הצורך לבדוק ולחזור ולבדוק לפני שאתם מתחייבים לקבלן ולבנק.
לסיכום, לפני שאתם ניגשים להירשם לתכנית מחיר למשתכן, מומלץ להיערך מראש, ללמוד את הנושא היטב ולוודא שאתם מנצלים היטב את כל הזכויות וההטבות המגיעות לכם.
בקרו באתר האינטרנטי מחיר למשתכן, של משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר, כדי להעמיק בנושא לפני שאתם יוצאים לדרך. שיהיה בשעה טובה!
צרו קשר עוד היום לקבלת המשכנתא המתאימה ביותר והזולה ביותר. מלאו טופס או התקשרו 073-7294778
אולי יעניין אותך גם?
- המדריך המלא ללקיחת משכנתא.
- לא מעוניינים ביועץ משכנתא? כך תקחו משכנתא לבד
