ישנם מספר מקרים שבהן מומלץ לבחון מחזור משכנתא:
1. ירידת ריבית המשכנתא – שיפור תנאי המשכנתא ע"י כך שאפשר לקבל היום ריבית נמוכה יותר מאשר הריבית שהתקבלה במועד לקיחת המשכנתא.
2. גובה ההחזר – התאמת גובה ההחזר החודשי לצרכים וליכולת הפיננסית של הלווים היום ולא על פי יכולת ההחזר מלפני שנים בזמן לקיחת המשכנתא. בפעולת מחזור משכנתא ישנה אפשרות להקטין או להגדיל את ההחזר החודשי לפי הצורך ע"י פריסת תקופת המשכנתא או קיצורה.
3. מסלולי המשכנתא – בבנקים למשכנתאות קיימים היום מסלולים רבים ומגוונים שלא היו קיימים בעבר,מסלולים אלו מתאימים את עצמם לצרכים האישיים של הלקוחות ולשילוב תשלום המשכנתא במשק הבית באופן הנוח והיעיל ביותר, על ידי מחזור המשכנתא ניתנת ללווים האפשרות לשנות את מסלול המשכנתא הקיימת.
על מנת לחשב את הכדאיות הכלכלית של מחזור משכנתא, יש לבדוק בשלב הראשון את גובה הריבית המשולמת היום לעומת גובה הריבית שתשולם במשכנתא חדשה.
בשלב השני יש לבדוק אם קיימת עמלת פירעון מוקדם ("קנס") במשכנתא הקיימת. במידה וקיימת עמלת פירעון מוקדם על הלווים לדעת את גובה העמלה בכדי לחשב את כדאיות המחזור. בד"כ אם קיימות עמלות פירעון גבוהות הן תהיינה במסלולים של משכנתאות שקליות בריבית קבועה צמודות למדד.
עמלת הפירעון המוקדם מחולקת למספר פרמטרים:
1. עמלת אי הודעה- על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני מועד סילוק המשכנתא,במידה והלווה אינו מודיע,עליו לשלם עמלה בגובה של0.1% מגובה המשכנתא הנפרעת. לדוגמא: אם הלווה פורע משכנתא בגובה של 400.000 ¤ יהיה עליו לשלם סך של 400 ¤ במידה ולא יודיע לבנק על הפירעון.
2. עמלת פיצוי מדד-במקרה שבו נפרעת משכנתא צמודה למדד בתאריכים 1-15 לחודש,הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים. לדוגמא: אם ב-12 החודשים המדד הממוצע לחודש היה 0.25%,יהיה על הלווה לשלם את מחצית המדד דהיינו 0.125%. לדוגמא:למשכנתא בגובה 400,000 ¤ תהיה תוספת של 500 ¤. במידה והמשכנתא נפרעת בין 16-31 לחודש עמלת פיצוי מדד לא קיימת מכיוון שהמשכנתא סופגת את המדד שמפורסם ב- 15 לחודש.
3. עמלה תפעולית-עמלה בגובה עשרות שקלים שמשתנה מבנק לבנק.
4. עמלת הפרשי היוון-עמלת הפרשי היוון היא העמלה המשמעותית ביותר בחישוב כדאיות מחזור המשכנתא.עמלת הפרשי היוון קיימת בהלוואות צמודות מדד,העמלה מפצה את הבנק במידה והריבית הממוצעת היום לאותה תקופה ע"פ פרסום של בנק ישראל נמוכה יותר מהריבית המשולמת.
לדוגמא: אם בוצעה משכנתא בריבית 5.9% צמודה למדד בשנת 2002 לתקופה של 20 שנה, הריבית הממוצעת היום לפי פרסום בנק ישראל היא 4.68%, על הלווה לשלם עמלת הפרשי היוון בגובה הפער בין הריביות מחושבת למשך תקופת ההלוואה שנותרה. הבנק גובה עמלה זו מכיוון שהלקוח התחייב כלפי הבנק לריבית של 5.9% ל-20 שנה ובכסף שהלווה יחזיר לבנק, הבנק יוכל למכור ללווה אחר בריבית של 4.68% ולכן העמלה מפצה את הבנק על ההפסד שנגרם. הבנק יהוון את גובה העמלה ויוסיף אותה ליתרת המשכנתא.ככל שפער הריביות גדול יותר והתקופה שנותרה ארוכה יותר כך תהיה עמלת הפרשי ההיוון גבוהה יותר. עמלת הפרשי ההיוון יכולה להיות בין שקלים בודדים ועד עשרות אלפי שקלים בהתאם לגובה המשכנתא, הפרשי הריביות ומועד סיום המשכנתא. במחזור משכנתא כדאי לבדוק את מחשבון המשכנתא אשר יעזור לכם לבחון את כדאיות המחזור
ישנה הנחה הניתנת בעמלת הפרשי ההיוון בהתאם לוותק של המשכנתא. ראוי לציין שאין עמלת הפרשי היוון במידה והריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל גבוהה יותר מהריבית המשולמת אך במקרה זה בד"כ אין כדאיות כלכלית למחזר את המשכנתא. בשיקולי מחזור המשכנתא יש להוסיף את גובה עמלת הסילוק להלוואה החדשה ולוודא שההחזר החודשי יקטן למרות עמלת הסילוק שהתווספה. ישנם מקרים שבהם למרות שהריבית ירדה בצורה ניכרת עדיין המחזור אינו משתלם מכיוון שעמלת הסילוק גבוהה יותר מהחיסכון המתקבל.
בשביל לקחת את המשכנתא הטובה ביותר כדאי לפנות לשרותיו של יועץ משכנתאות אשר ילווה אתכם בעסקה החשובה בחייכם
אולי יעניין אותך גם:
- חישוב משכנתא והחזר משכנתא
- מדד מול פריים – מי לוקח?
- איך שינוי המדד משפיע על המשכנתא שלנו?
- האם מבצעי משכנתא באמת משתלמים?
- ייעוץ למחזור משכנתאות
- עלויות מחזור משכנתא
- מחזור משכנתא – כיצד לחסוך כסף?
- מחזור משכנתא
