הודות לירידות הריבית בשנה החולפת והמדדים שהיו נמוכים יחסית, תמהיל המשכנתא המומלץ השתנה אף הוא ותמהיל שהיה רלוונטי לסוף 2013 או אפילו תחילת 2014 כבר אינו נחשב לאופטימאלי כיום.
מסלול ריבית קבועה צמודה או לא צמודה (בין 50% ל – 55%)
זהו למעשה המסלול שיהווה את החלק הגדול ביותר בתמהיל המשכנתא המומלץ כיום, הן בשל הריביות הנמוכות יחסית והן בשל המגבלות של בנק ישראל שמחייבות את הלווים לקחת לפחות שליש מן המשכנתא בריבית קבועה.
הריבית הקבועה שהיא יחסית נמוכה כיום תאפשר לנוטלים להתגונן מפני עליות ריבית עתידיות וחוסר יכולת לעמוד בתשלומים החודשיים בעתיד.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שהמסלול הזה עשוי להקשות על מחזור משכנתא בעתיד. מעבר לזאת, ריביות שלא צמודות למדד הן יקרות יותר מכיוון שהבנק צריך לגלם בריבית גם את הסיכון שהמדד יעלה באופן חד.
בנוסף לכך, רצוי שהחלק הצמוד למדד יהיה קטן יותר מהחלק הלא צמוד ביחס של לערך 1:2 ומספר השנים במסלול הצמוד יהיה לכל היותר 10 שנים, זאת על מנת להימנע מ"ניפוח" של קרן המשכנתא.
הריבית האופטימאלית למסלול ריבית קבועה צמודה למדד (10 שנים) עומדת כיום בין 1.8% ל – 2.2%
הריבית האופטימאלית למסלול הלא צמוד (15 עד 20 שנה) עומדת כיום על בין 3.35% ל – 4.4% כתלות במספר השנים המדויק (תקופה קצרה יותר, ריבית קטנה יותר)
מסלול פריים (בין 25% ל – 33%)
מסלול הפריים אף הוא מסלול אטרקטיבי למדי כיום בשל הריבית הנמוכה במשק. היתרון העיקרי של המסלול בנוסף לריבית הנמוכה הוא בכך שאין צורך לשלם עליו עמלת פירעון מוקדם בעת מחזור משכנתא.
ברוב הבנקים ניתן להגיע באמצעות מכרז ריבית לריבית של פריים מינוס 0.9%.
מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים (בין 10% ל – 20%)
זהו מסלול אטרקטיבי גם כן מכיוון שהוא מבטיח ראש שקט וריבית נמוכה לחמש השנים הראשונות, כאשר לאחר מכן ניתן למחזר אותו ללא קנסות כל חמש שנים. עם זאת, מכיוון שאף אחד לא מבטיח שהריבית בעוד חמש שנים לא תעלה בשיעור חד, לא רצוי לקחת אותו בהיקף של יותר מ – 20% מכל המשכנתא (אף על פי שבניגוד לשאר המסלולים המשתנים, לא חלות עליו מגבלות כלשהן).
במסלול זה אפשר להגיע לריבית נמוכה למדי שבין 1.5% ל – 2% לתקופות שבין 15 ל – 20 שנה
תמהיל משכנתא תפור אישית
חשוב להדגיש שכל ההמלצות והריביות שהבאנו כאן מתייחסות למשכנתא "ממוצעת" בגובה שבין 700,000 ש"ח למיליון ש"ח הניטלת לתקופה שבין 15 ל 20 שנים. במקרים בהם המשכנתא ניטלת לתקופה ארוכה יותר או שההיקף שלה קטן יותר באופן משמעותי, גם הריביות עשויות להיות גבוהות יותר.
כמו כן, יש להתאים את המשכנתא לכל אחד באופן פרטני מבחינת יכולת ההחזר שלו והמאמצים אותם הוא מוכן להשקיע במכרז ריביות בין הבנקים על מנת לקבל ריביות אטרקטיביות ככל הניתן. יש לזכור שגם הבדל של עשירית האחוז מתורגם להבדלים של אלפי שקלים בהחזר הכולל.
לפיכך, גם אם בניתם לעצמכם תמהיל משכנתא ואולי אפילו הלכתם לבנק וקיבלתם הצעה שנראית לכם מצוינת, רצוי להתייעץ ביועץ משכנתאות מקצועי ועתיר ניסיון שיתאים לכם את תמהיל המשכנתא האופטימאלי באופן אובייקטיבי.
אולי יעניין אותך גם:
- על החיסכון מאחורי המספרים והריביות
- מגבלה חדשה על משכנתאות יקרות
- חדשות משכנתא – אמצע יוני 2014
- מדד המחירים לצרכן חודש יוני
- בנק ישראל מרכז את כל המגבלות על המשכנתאות במסמך אחד
