מאת: כתבת אורח – משכנתאמן
איך בונים תמהיל משכנתא?
רובנו יודעים שהדבר החשוב ביותר במשכנתא שאנחנו לוקחים הוא בניית התמהיל.
כבר למדנו שאם אנחנו בונים תמהיל טוב ונכון אז הדרך למשכנתא טובה היא קלה יותר ומה שנותר לנו הוא לבחור באיזה בנק לחתום (שזה יהיה הבנק שמציע לנו את הריבית הנמוכה ביותר ועם שירות טוב ומקצועי).
אבל איך ניגשים לבנות תמהיל משכנתא? איך זוג שאין לו הרבה ידע בתחום המורכב הזה ניגש לקחת את ההחלטה הזו? ומהם הכלים שניתן להשתמש בהם על מנת להצליח במשימה?
בפוסט הבא אני אנסה לעזור לכם בשאלה הזו ובאותה נשימה אומר תודה למאיר וידר שהזמין אותי לכתוב אצלו באתר, כמו שתראו בהמשך בתחום כזה חשוב מאוד לחלוק ידע וזו זכות עבורי להתארח כאן.
אז נתחיל…
1. אחוז המימון – אני יודע שאתם מחפשים לבנות תמהיל נכון אבל אם תיקחו מעל למה שאתם מסוגלים להתחייב, אז כל התמהיל לא שווה הרבה ולא יחזיק לטווח ארוך. לכן שימו לב קודם כל שאתם לוקחים סכום שעליו אתם יכולים להתחייב וככל אצבע הייתי אומר ש60% מערך הבית זה סביר לבני זוג בארץ, אם אתם לוקחים יותר מזה אז הנורה הראשונה צריכה כבר להידלק.
2. החזר חודשי – תכננו כמה אתם יכולים להחזיר מדי חודש, זהו השלב החשוב ביותר בבניית התמהיל. זה הרבה יותר חשוב מאשר מסלול כזה או אחר, זה ממש לא משנה הרבה אם ההלוואה שלכם תהיה צמודה למדד או לפריים, כי אם גדולה עליכם המסלולים עצמם לא משנים הרבה.
נסו להיצמד עד ל-25% החזר מהמשכורת הפנויה שלכם (שזה אומר משכורת נטו לאחר תשלומי הלוואות אחרות, מזונות וכל התחייבות לטווח ארוך אחרת שהיא קשיחה).
במידה ואתם רואים שאתם "קופצים" מעל ה-25%, הנורה השנייה צריכה להידלק וזה כבר תמרור אזהרה בצבע אדום.
שני הפרמטרים הנ"ל, הם הנתונים הראשונים שצריכים להביא בחשבון, ברגע שיש לכם דגל לבן אתם יכולים להמשיך לשלב בניית המסלולים ולשלב הריביות.
להלן השלבים הבאים:
1. ידע, ידע, ידע – הרי אתם לא יודעים הרבה על משכנתאות, בדיוק כמו שאני לא יודע הרבה על מכוניות (ותאמינו לי שהייתי מאוד רוצה להיות מומחה בתחום ולהבין מה זה משאבת מים, מה היא עושה וכמה אמורה לעלות משאבה כזו) ולכן השלב הראשון בבניית התמהיל הוא לקבל ידע רחב בכל דרך אפשרית (פגישות בבנקים, פגישות עם יועץ משכנתאות שקיבלתם המלצות עליו, קריאה רחבה של מידע בתחום ושיחות עם אנשים שמבינים בתחום, ראו הוזהרתם זה לא החברים שלכם שלקחו משכנתא לפני חצי שנה אלא אנשים מקצועיים בתחומם).
2. חישוב לטווח ארוך – השלב הבא הוא להעריך נכון כמה אתם יכולים להחזיר מדי חודש (עכשיו ובעוד 5 שנים) וכמה אתם צריכים גמישות במשכנתא שלכם.
יש הבדל בין כאלו שרוצים להחזיר עכשיו 7,000 ¤ בחודש ובעוד 4 שנים להוריד את התשלום ל-4,000 ¤ ולאלו שרוצים להחזיר 3,500 ¤ באופן קבוע (לפעמים, בגלל היציבות מצבם של אלו שיחזירו פחות כסף טוב יותר כי התכנון שלהם לאורך זמן קל יותר ליישום).
3. מסלולי המשכנתא שלכם – תמהיל המשכנתא שלכם הוא בעצם מספר מסלולים שמתחברים יחדיו להלוואה ששמה משכנתא, והם אלו שיקבעו איך היא תשתנה בשנים הקרובות ואיך היא תתנהג ולכן, השקיעו שעות בקבלת מידע על כל מסלול, שימו לב בעיקר לפרמטרים הבאים (למה הוא צמוד, איך הריבית שלו משתנה ולמה היא משתנה) ברגע שתדעו מהו כל מסלול יהיה לכם קל יותר לבחור אותו בהמשך.
4. שנים – כמובן שיש להשתדל לקחת לכמה שפחות שנים, אבל את זה כולם יודעים, זה בדיוק כמו להגיד שיש להשתדל לקחת כמה שפחות משכנתא.
הרעיון שאני מנסה להוביל הוא שלא כל המשכנתא צריכה להתחיל ביום אחד ולהסתיים ביום אחד, יש מסלולים אותם כדאי לקחת לטווח קצר ומנגד ישנם מסלולים אותם כדאי דווקא לקחת לתקופה ארוכה. ולכן, אל תהיו מקובעים במספר השנים של כל מסלול וזה בסדר אם מסלול אחר יהיה ל25 שנה והשני יהיה ל19 שנה.
ובשביל הפרקטיות! אני יודע שנתתי כרגע הרבה תיאוריה ולא תכל'ס, וזה בגלל שהיה חשוב לי לומר איך ניגשים לבנות תמהיל ואיך לעשות זאת נכון, אני מאמין גדול בזה שחשוב לתת לאדם חכה ולא להגיש לו דג על הצלחת (כך גם אני מנסה לעשות בבלוג שלי) ועדיין, בשביל להשלים את התמונה אני נותן לכם כמה כללי אצבע כלליים ובסייסים. הם אמורים לעזור לכם להתחיל לבנות את התמהיל ולתכנן אבל זכרו הם רק התחלת העניין.
בבקשה:
אל תוותרו על מסלול הפריים
את המסלולים הצמודים למדד קחו לשנים קצרות עד כמה שניתן
את מסלול הפריים קחו לשנים ארוכות יותר
אל תצמידו את כל המשכנתא למסלול אחד
אם אתם לא יודעים מה שער האירו והדולר היום, אל תיקחו מסלול מט"ח. אם אתם יודעים גם מה היו השערים שלהם לפני שנתיים ושלוש, שיקלו לצרף מסלול מט"ח לתמהיל שלכם.
אל תתפתו מהר מדי לריביות קבועות (גם אם הן לא צמודות למדד)
אל תהיו אופטימיים מדי בתכנון של ההחזר החודשי וקחו גם בחשבון הפתעות טובות (ילדים שמתחתנים, טיולים בחו"ל, רכישת רכב וכו') בכוונה אני נותן דוגמאות נעימות, אבל אני מקווה שהבנתם את המסר
הכותב הוא משכנתאמן, העומד מאחורי בלוג המשכנתאות הגדול במדינה
אולי יעניין אותך גם:
- ריבית בנק ישראל והמשכנתא שלך
- נטילת משכנתא או שכירות – מה עדיף?
- כיצד לחסוך כסף בעזרת מחזור משכנתא?
- חדשות משכנתא – אמצע חודש יולי
