בניית תמהיל משכנתא

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

Share Button

תזכורת – תמהיל משכנתא מתייחס  למסלולים השונים במשכנתא עצמה והחלוקה היחסית ביניהם. לדוגמה, יש משכנתאות בהן כל המשכנתא היא במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, וישנם תמהילים בהם שליש מן המשכנתא הוא בריבית משתנה הצמודה לריבית הפריים ושני השליש הנותרים הם בריבית קבועה שאינה צמודה למדד.

4 הפרמטרים לבניית תמהיל משכנתא

רוצים לקבל הצעה למשכנתא? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם



כאשר בונים תמהיל משכנתא יש להתייחס ל-4 פרמטרים עיקריים:

עמלת פירעון מוקדם

האם במסלול ההלוואה נשלם קנס במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה לפני זמן פירעונה

המקורי.

לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 320,000 ¤ בריבית קבועה צמודת של %4.15 לתקופה של

20 שנה, כעבור ארבע שנים החלטת למכור את דירתך ופרעת את הלוואתך לפני הזמן, ולכן

תשלם עמלת פירעון מוקדם בסך 33,939 ¤.

ניתן למזער את העלויות של עמלת הפירעון המוקדם על ידי התאמת צרכי המשכנתא לפירעון עתידי. כמו כן, ישנם מסלולים בהם עמלת הפירעון המוקדם היינה יקרה יותר, במיוחד המסלולים בהם ריבית המשכנתא שנפרעת גבוהה יותר מריבית השוק, ולכן הבנק צריך לפצות את עצמו על ההפרש בין הריביות.

תנודתיות

התנודתיות באה לידי ביטוי בשינויים שיתרחשו בריבית במהלך כל תקופת ההלוואה,

לדוגמא: ישנן הלוואות שהריבית בהן יכולה להשתנות כל חודש. אם נטלת הלוואה לתקופה של

20 שנה, הלוואת המשכנתא שלך חשופה לשינוי בריבית 240 פעמים במהלך כל תקופת

ההלוואה שלך (מספר החודשים ב – 20 שנה).

הבנקים אוהבים מאוד לפתות לקוחות לקחת משכנתאות בריבית משתנה צמודת מדד לתקופות קצרות. ריביות אלו אולי נראות נמוכות, אך תוך מספר חודשים הן עלולות לטפס ולתפוח עקב שינויים חדים בשוק.

לדוגמה, ריבית משתנה צמודה למדד היא 1.4% אחוז, ואילו ריבית קבועה שאינה צמודה למדד היא בגובה 2.9%. רובינו נבחר במסלול הריבית הנמוכה יותר, אך לא ניקח בחשבון שהריבית הנמוכה עלולה לעלות תוך שנה בלבד בשניים או שלושה אחוזים ולהיות גבוהה יותר מהריבית הקבועה שחשבנו שהיא הרבה פחות אטרקטיבית.

הצמדה של קרן ההלוואה

בהלוואות צמודות (הן בהצמדה למדד המחירים לצרכן והן בהצמדות לשער החליפין) יתרת

קרן ההלוואה יכולה לגדול ולמעשה נוצר מצב בו משלמים ומשלמים אבל קרן ההלוואה לא יורדת.

הסוד הוא לבחור בתמהיל משכנתא בו קרן ההלוואה יורדת כבר מהחודש הראשון, ובמקרים רבים, אין בררה, אלא לבחור במסלולים בהם הקרן לא צמודה לשום מדד, גם אם הדבר אומר שהריבית ההתחלתית תהיה גבוהה. כך למעשה גם אם הריבית נשארת קבועה, משלמים עליה בכל חודש קצת פחות מכיוון שהקרן עצמה יורדת. הדבר נכון במיוחד למשכנתאות שלוקחים למשך תקופות ארוכות.

החזר חודשי 

בסופו של דבר, מה שרוב האנשים רואים בשורה התחתונה הוא גודל ההחזר החודשי שבעצם יורד להם מהכיס. הרבה מאוד מאותם אנשים רואים בהחזר חודשי שרק הולך וגדל סוג של גזרה משמיים שאי אפשר להתנגד לה. בדיוק בשל הסיבה הזו, חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי באופן מקצועי. תמהיל כזה יגרום להחזר החודשי להישאר בטווח הנורמה ואפילו לרדת מחודש לחודש הן במשכנתאות קצרות טווח והן במשכנתאות ארוכות טווח.

 

אולי יעניין אותך גם:

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

#

לקביעת פגישת התכנות כלכלית

מלאו טופס כאן או התקשרו 073-7294778
WhatsApp דברו איתנו בוואטסאפ
#