בעת לקיחת משכנתא, בדרך כלל יוצעו לנו שני מסלולים עיקריים : אחד עם ריבית גבוהה יותר, אך לא צמודה למדד ושני עם ריבית נמוכה יותר, אך כזו שצמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת כל תקופה.
ראשית, יומחש השינוי האפשרי בהחזר החודשי בשני המסלולים :
משכנתא לדוגמה :
סכום הלוואה : 250,000 ש"ח
תקופת ההחזר : 5 שנים (60 חודשיים)
כאשר המשכנתא צמודה למדד עם ריבית של 3% והמדד עולה בסך הכול ב- 2.5% כל שנה, ההחזר החודשי עומד על 5028 ש"ח .
לעומת זאת, במשכנתא זהה עם ריבית של 3.5% שאינה צמודה למדד , ההחזר החודשי יהיה 4,548 ש"ח כמעט 500 ש"ח פחות.
נתונים אלו הם כמובן תיאורטיים וההבדלים בפועל עלולים להיות גבוהים הרבה יותר. לכן חשוב לבדוק לעומק את שני סוגי המסלולים ולהבין איזה מהם מתאים לכם יותר :
ריבית גבוהה שאינה צמודה למדד
כאשר מדובר במשכנתא בריבית גבוהה , אנחנו בדרך כלל יודעים מראש מהם סדרי הגדול של הסכומים שנחזיר כל חודש (ריבית קבועה לחלוטין בדרך כלל אינה מקובלת וישנה הצמדה לריבית הפריים). מצד שני, אם המדד לא יעלה בשיעור ניכר, ייתכן כי נמצא את עצמנו מחזירים ריבית גבוהה בהשוואה למסלולים אחרים כבר למן הרגע הראשון. זהו מסלול אשר מתאים יותר למשפחות בעלות הכנסה קבועה ויציבה , במיוחד אם זו צמודה למדד והוא מעניק תחושת ביטחון גבוהה. למעשה, אנחנו משלמים יותר על הזכות לשקט נפשי והעובדה שלא לקחנו על עצמו סיכונים מיותרים.
ריבית נמוכה, צמודה למדד
מנגד למסלול בריבית גבוהה, כאשר אנחנו לוקחים משכנתא צמודה למדד, נתחיל עם ריבית נמוכה יחסית, אך לא נוכל לדעת כמה נחזיר בעוד חודשים, שנתיים ואף יותר. בתקופות מסוימות המדד עלול לעלות עליה ניכרת ונמצא את עצמנו משלמים סכומים גבוהים מאוד שלא מתאימים לרמת ההכנסה שלנו. רק לשם ההמחשה, בחודש יולי 1985 עלה המדד בחודש זה בלבד בלא פחות מ – 27%! בטווח של עשר שנים, המדד בדרך כלל יעלה בעשרות אחוזים, כפי שניתן לראות גם בגרף (מקור – השלכה המרכזית לסטטיסטיקה)
בהקשר הנ"ל, חשוב לזכור שמדד המחירים לצרכן אינו משקף בהכרח את העלייה ביוקר המחייה מכיוון שכל אחד מאיתנו צורך תמהיל שונה של מוצרים ושירותים. גרוע מכך, לא כל המשכורות צמודות למדד ולכן בהחלט ייתכן כי נמצא את עצמנו במצב פיננסי לא מתאים למסלול גם אם רמת ההכנסה שלנו תישאר יציבה. :
בעיה נוספת עם משכנתא צמודה למדד היא עמלת פירעון גבוהה יותר המורכבת בעצמה ממספר עמלות כגון עמלת היון ועמלת אי הודעה מראש : אם נרצה לפרוע את המשכנתא (לסלק אותה) מוקדם , נאלץ לשלם קנס גבוה ולמעשה נאבד את היתרון העיקרי של מסלול זה. לדוגמה, על משכנתא של 200,000 ש"ח לחמש עשרה שנים בריבית ממוצעת, נשלם כמה אלפי שקלים אם נחליט לפדות אותה לאחר שנתיים בלבד (הסכום כמובן עולה ככל שהפירעון מוקדם יותר).
לפיכך, המסלול הצמוד למדד הינו מסוכן יותר ומתאים למי שאינו מתכוון לפרוע את המשכנתא לפני סיום התקופה ואינו מפחד לקחת סיכונים.
בכל בחירה שלא תעשו, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולבחון כל מקרה לגופו. העצות אשר ניתנו במאמר זה נועדו להציג את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ואינן מהוות תחליף לייעוץ מקצועי.
