למרות המחאה החברתית והתחושה המוטעית שאוטוטו מחירי הדירות יורדים, הרי שהשנה האחרונה הייתה לא קלה בכלל לנוטלי המשכנתאות, בעיקר עקב ההנחיה של בנק ישראל שלא לאפשר להצמיד יותר מ-33% מן ההלוואה לריבית הפריים. למרבה המזל, מגבלה נוספת שנועדה להגביל את שיעור המימון של הבנק ל- 60%, עוד לא התגבשה סופית וכנראה גם שלא תגובש.
אם בעבר מסלול צמוד למדד נראה כמו מסלול לא רע, הרי שהיום כבר ברור שלא ניתן לצפות את שיעור האינפלציה במשק וגם עליה של עשירית האחוז בחודש, משמעותה תוספת של אלפי שקלים לסך כל ההחזר של המשכנתא.
אם כך, חייבים לבחור במסלולים הצמודים לריבית הפריים או לריבית קבועה אחרת שנקראת ריבית קבועה לא צמודה. בהנחה שאנחנו מנצלים את המגבלה של בנק ישראל עד תום ולוקחים 1/3 מן ההלוואה בריבית הפריים, הרי שאנחנו עדיין צריכים להחליט כיצד לקחת את 2/3 הנותרים.
נכון לכתיבת שורות אלו (יוני 2012), האפשרות הטובה ביותר היא מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד. נכון, הריבית הזו אולי נראית גבוהה מאוד לעומת הריביות האחרות, במיוחד בתחילת הדרך, אבל לפחות אנחנו יודעים שלא תהיינה הפתעות ושלא נחטוף התקף לב בכל ה-15 לחודש עם פרסום מדד המחירים לצרכן (כמו באותה פרסומת מפורסמת עם הדוור שמחלק הודעות וסופר לאחור עד שמי שפותח את התיבה מתעלף…).
אפשרות אחרת היא לפצל את החלק של הקבועה לשניים: הרוב יישאר במסלול ריבית קבועה, ואילו המיעוט יהיה במסלול שנקרא "ריבית משתנה כל חמש שנים" – זו ריבית שעדיין צמודה למדד, אבל מתעדכנת רק כל חמש שנים. בנוסף לכך, היא משתנה בין בנק לבנק וכל בנק מתייחס אל "עוגן" אחר. חשוב לזכור שלמסלול זה יש סיכון שהריבית יכולה להשתנות כל 5 שנים ומלבד זאת, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. מומלץ לקחת מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים אם יש צפי לכספים עתידיים
חסרונות וסיכונים במסלול
למרות שעד החלק הזה תמכנו ללא סייג במסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד, יש להוסיף שהמסלול הקבוע וגם המסלול שמתעדכן במדד כל חמש שנים של משתנה כל 5 שנים, שניהם גוררים אחריהם קנסות יציאה והיון. אלו קנסות שהבנק מטיל על מי שמחליט לפרוע את המשכנתא לפני הזמן או לקחת משכנתא אחרת במקומה (תהליך שנקרא מחזור משכנתא). הקנסות האלו אמנם לא תמיד גבוהים, אבל חשוב לברר מה הגובה שלהם לפני שחותמים על טופס המשכנתא הסופי.
טווחי ריבית סבירים :
למרות שאת טווחי הריבית הסבירים ביותר, יגיד לכם יועץ המשכנתאות הפרטי שלכם, הרי שבמסלול הפרים מקובל לקחת ריבית שבין P-1 ובין P-0.6 (האות P מסמנת תמיד את ריבית הפריים של בנק ישראל). במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה, גודל הריבית משתנה לפי תקופת ההלוואה: המינימום לתקופה של 5 שנים הוא 3.7% לשנה, ואילו המקסימום לתקופות ארוכות במיוחד של מעל 20 שנים, יכול להגיע גם ליותר מ – 5.2%. מה שחשוב לזכור בהקשר הזה הוא שגם הבדל של שנה אחת עלול להקפיץ את הריביות, ולכן לפעמיים עדיף להיפטר מהמשכנתא שנה אחת מוקדם יותר. ישנם הרבה מאוד פעמים שעלויות הגיוס של הבנקים למשכנתאות משתנות בין שנה אחת לשניה וכדאי לבדוק את האופציות של לקיחת משכנתא של 19 שנים במקום 20 או לקחת לתקופה של 24 שנים לעומת 25. קיצור תקופת המשכנתא יכול להביא לחיסכון משמעותי לאורך חיי ההלוואה ולהקטין את גובה הריבית.
ומילה אחת לסיום לגבי ההחזר החודשי
גם אם אתם לא מעוניינים בשירותיו של ייעוץ משכנתאות אישי, עשו לעצמכם טובה גדולה, והתייעצו לכל הפחות בפורומים באינטרנט לגבי תמהיל המשכנתא שקיבלתם ראו פורום משכנתאות. הסיבה היא שלעיתים קל מאוד להתפתות להחזר חודשי נמוך שעולה בעשרות אחוזים עם הזמן. אנשים רבים בטוחים שעשו את עסקת חייהם, אך בפועל הם מגלים שההחזר החודשי מתחיל להכביד עליהם לאחר מספר שנים. כמו כן, בכל הודעה שאתם רושמים, חשוב לציין אם יש לכם תוכנית חיסכון, קרן השתלמות או קרן פנסיה שצפויה להשתחרר במהלך תקופת המשכנתא.
כמו כן, מומלץ מאוד שלא לקחת משכנתא בהסתמך על תחזיות שיכולות להתממש או לא להתממש בזמן הקרוב. ישנם תחומים רבים בחיים בהם אפשר לבנות מגדלי פורחים באוויר, אבל תחום המשכנתאות הוא ממש לא אחד מהם!
