כאשר אנחנו ניגשים לבנק בפעם הראשונה לצורך נטילת משכנתא, עליו לבצע בדיקה מקיפה על מנת לוודא כי יכולת ההשתכרות ומצבנו הכלכלי מאפשרים לנו לעמוד בנטל ההלוואה ושלא נגיע למצב של חדלות פירעון, כלומר, מצב שבו לא נוכל להחזיר את ההלוואה והבנק ייאלץ למכור את הנכס.
בדיקת יכולת החזר משכנתא הזו מתבצעת לרוב על פי הצגת מסמכים המראים על גובה ההכנסה שלנו : אם מדובר בשכירים, אלו יהיו תלושי השכר האחרונים שלנו, ואילו אם אנחנו עצמאיים, יהיה מדובר באישורים מרואה החשבון שלנו או אישורי שומה עבור השנה החולפת ממס הכנסה.
בחינת ההתנהלות הכלכלית לאורך זמן
בכל אופן, נצטרך להציג גם דפי עובר ושב של החודשיים האחרונים, וזאת על מנת שהבנק יוכל לעמוד על טיב ההתנהלות הכלכלית שלנו לאורך זמן. כך למשל, יכול להיות שהכנסתנו תהיה גבוהה, אך דפי העובר ושב שלנו יצביעו על כך שאנחנו מתנהלים בצורה לקויה מבחינה כלכלית ולכן הבנק יקשיח את עמדותיו בנוגע לקבלת המשכנתא.
מה בדיוק בודק הבנק בדפי העובר ושב?
האם יש אסמכתאות לרווחים אשר הצגנו בפניו?
האם קיימת חריגה בחשבון?
האם היו החזרים של הוראות קבע, צ'קים או הרשאות?
יש לשים לב במיוחד להחזרים מכיוון שאלו יכולים לאותת לבנק כי בעבר לא יכולנו לעמוד בהתחייבויות הקודמות שלנו ולכן ייתכן ובעתיד נתקשה לעמוד בהתחייבויות עתידיות. עם זאת, הבנק לא חורץ גורלות רק על פי הנתונים האלו והוא בודק כל מקרה לגופו תוך כדי תחקור ותשאול של הלווה הפוטנציאלי. כך למשל, בהחלט ייתכן כי יש לנו מינוס בחשבון, אך נצליח להוכיח לבנק כי לא מדובר במצב קבוע, אלא במעידה חד פעמית.
בחינת ההכנסה נטו
אלמנט נוסף אותם הבנקים לוקחים בחשבון הוא גודל ההכנסה הפנויה שלנו (הכנסה נטו) לעומת גובה החזר משכנתא החודשי. לפי הוראות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי לא יכול להיות יותר ממחצית ההכנסה הפנויה שלנו, אך מרבית הבנקים נוקטים במשנה זהירות ודורשים כי החזר משכנתא חודשי יעמוד על שליש מן ההכנסה הפנויה. (אם כי ניתן להכליל בחישוב זה גם ערב אשר משתתף בלפחות 20% מתשלום המשכנתא)
ההכנסה נטו מחושבת על סך ההכנסה ברוטו פחות התחייבויות קיימות (ל – 18 חודשים ומעלה) והוצאות שוטפות כמו למשל הוצאות רכב. מעבר לכך, על הבנקים לבדוק שלאחר ניקוי ההכנסה נטו וההחזר החודשי, המשפחה יכולה להמשיך ולהתקיים בתנאים סבירים. לדוגמה, אם ההכנסה הנותרת עומדת על 2,000 ₪ בלבד ובמשפחה יש ארבע נפשות (שני הורים ושני ילדים מתחת לגיל 18 שאינם עובדים), סביר להניח שהבנק לא יאשר את ההלוואה על מנת שהמשפחה לא תיגרר אל בור כלכלי ממנו יהיה לה קשה עד בלתי אפשרי לצאת.
לסיכומו של עניין, עוד לפני שאתם פונים לבנק בבקשה לקבלת משכנתא, מוטב כי תפנו אל יועץ משכנתאות מומחה אשר יוכל לסייע לכם לבחון את מצבכם הכלכלי ולהעריך את הסיכויים שלכם לקבלת משכנתא מן הבנק.
