שנת 2013 הייתה ללא ספק אחת השנים הסוערות ביותר בתחום המשכנתאות, שנה בה הפכה נטילת המשכנתא למאתגרת יותר מאי פעם למרות הורדת הריבית לשפל חסר תקדים, אם בשל מחירי הדירות שהמשיכו לנסוק, ואם בשל המגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות עצמם שנועדו לצנן את השוק הרותח.
אם כך – זו השנה שהייתה :
ינואר – התקררות בשוק המשכנתאות והתערבות של משרד האוצר בביטוח המשכנתא
בחודש ינואר התערב משרד האוצר לראשונה מזה יותר מעשרים שנה בביטוח המשכנתא ולמעשה הקל על המבוטחים לבטל את הפוליסה שלהם ולשפץ את דירתם גם בבניינים משותפים.
בחודש ינואר גם נצפתה לראשונה ירידה בהיקף המשכנתאות שנלקחו על ידי הציבור לעומת החודשים הקודמים, ויש כאלו שראו בזאת עדות לכך שהצעדים של בנק ישראל מנובמבר 2012 שנועדו להגביל את שיעור המימון המקסימאלי של הבנקים, החלו סוף כל סוף להראות את אותותיהם על השוק.
פברואר – בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא
בחודש פברואר הנחה בנק ישראל את הבנקים להעלות את שיעור הרזרבות על הקרנות של המשכנתאות בהתאם לאחוזי המימון השונים, כאשר השינוי החד ביותר היה על משכנתאות בשיעור מימון של מעל 60%, עבורן נדרשו הבנקים לשים בצד רזרבה של לא פחות מ – 75% מהקרן (לעומת 35% עד אז). המפקח על הבנקים, דודו זקן, אמר בזמנו כי המהלך נועד להקטין את הסיכון שלוקחים על עצמם הבנקים, ולא בהכרח לפגוע בנוטלי המשכנתאות, אם כי חלק מרוכשי המשכנתאות החדשות גילו שהריבית על המשכנתאות החדשות עלו בשיעור ממוצע של חצי אחוז.
מרץ – השוק ממשיך לצמוח ומתחילים שוב דיבורים על בועה
בחודש מרץ הסתבר כי למרות המגבלות של בנק ישראל, הרי שהריבית הנמוכה במשק (1.75% אז) הובילה לכך שהציבור עדיין לקח משכנתאות בהיקף של כ – 30% יותר מאשר בחודש המקביל ב – 2012. בחודש זה גם החלו דיבורים על בועת משכנתאות שעלולה להוביל לכך שרבים מן הלווים לא יוכלו להחזיר את המשכנתא שלהם במקרה של עלייה חדה בריבית או במדד.
אפריל – יוזמה להקלה על נוטלי המשכנתאות
בחודש אפריל נראה היה שלראשונה מזה מספר חודשים, בנק ישראל מעוניין באמת ללכת לקראת הלווים ולעזור להם לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. החקיקה אותה קידם בנק ישראל הייתה אמורה להפסיק את האפליה בין לווים בסיכון גבוה לבין לווים בסיכון נמוך, כך שעמלת הפירעון המוקדם (עמלת היוון) תהיה שווה לכולם. עם זאת, נכון לכתיבת שורות אלו, לא התבצע עדיין שינוי החקיקה בפועל.
חודש מאי – הורדת הריבית הכפולה
זינוק בנטילת המשכנתא עקב עליית המע"מ
בחודש מאי בוצעו באופן מפתיע שתי הורדות ריבית רצופות במרווח של שבועיים אחת מהשנייה, וכך בעלי משכנתאות רבות בריבית משתנה (במלואה או בחלקה) זכו להפחתה גדולה יחסית בהחזר החודשי.
גם אלו שישבו על הגדר והתלבטו לגבי נטילת משכנתא, קיבלו עוד סיבה טובה לבחור ברכישת דירה על פני המשך מגורים בשכירות והקפיצו את נטילת המשכנתאות ב – 47% לעומת החודש הקודם (אם כי גם העלאת המע"מ בחודש יוני והמנטרה הישראלית של "לא לצאת פרייר" תרמו לכך).
אוגוסט – השוק עדיין חם, אבל עובר לדירות קטנות יותר
שלוש מגבלות חדשות על נוטלי משכנתאות
נתונים שהחלו להצטבר לגבי חודש יולי בחודש אוגוסט, הצביעו על שבירת שיא נוסף בנטילת משכנתאות להיקף של 5 מיליארד ש"ח. מעבר לריבית שנותרה נמוכה, נראה שגם נשימת הרווחה של הקבלנים ומשפרי הדיור לאחר שהמס למשפרי דיור בוטל תרמה לכך. עם זאת, נראה היה שלראשונה מזה מספר שנים, עם ישראל משלים עם המציאות הכלכלית הלא פשוטה ומעדיף לרכוש דירות קטנות יותר של שניים ושלושה חדרים בכל חלקי הארץ.
בחודש אוגוסט הוטלו גם שלוש מגבלות חדשות על נוטלי משכנתאות במטרה לצנן עוד יותר את השוק : הנוטלים לא יוכלו להחזיר סכום הגדול יותר מ – 50% מן ההכנסה שלהם, וכמו כן, לא יאושרו משכנתאות בהן החלק המשתנה גבוה משני שליש (בלי קשר לתקופת ההלוואה) ומשכנתאות לתקופות ארוכות של יותר משלושים שנה. בצעדים אלו נראה היה שבנק ישראל ניסה להפחית את אחוז המשכנתאות המסוכנות ולהבטיח את שלומם של הבנקים, למרות שהיו רבים שטענו שבנק ישראל מטפל בסימפטום ולא בבעיה עצמה שהיא מחירי הדירות המאמירים…
אוקטובר – נגידה חדשה לבנק ישראל
לאחר מספר חודשים של אי ודאות, נבחרה נגידה חדשה לבנק ישראל, קרנית פלוג. פלוג הייתה בת טיפוחיו של סטנלי פישר ולכן רבים העריכו כי מדיניות הניהול הכלכלית שלה לא תהיה שונה בהרבה מזו של פישר. נכון להיום, פלוג לא הכריזה על שינויים משמעותיים בשוק המשכנתאות, אם כי יש לציין כי בתוקף תפקידה כממלאת תפקידו של פישר באופן זמני, הייתה היא זו שהורידה את הריבית ל – 1% בלבד כחודש קודם לכן.
דצמבר – האם גל העליות נבלם?
בחודש דצמבר פרסם משרד האוצר נתונים לגבי הרבעון השלישי של השנה, לפיהם נראה כי החלה ירידה של ממש בהיקף עסקאות הנדל"ן לעומת הרבעון הקודם של השנה, ירידה של 18% שהיא החדה ביותר מאז המשבר הכלכלי העולמי של 2008 . מהנתונים האלו ניתן להסיק כי מרבית אלו שכן קנו דירות, היו בעלי אמצעים והרוויחו כ – 56 ש"ח למשק בית בחודש. (בערך פי 3.5 מן הממוצע במשק). בהתאם לכך, נראתה גם עלייה באחוז הצעירים שנאלצו לגור בשכירות.
ומה צפוי לנו ב – 2014?
למרבה הצער, לא נראה ששנת 2014 תסמן הרבה תקוות לנוטלי המשכנתאות : גם אם ריבית בנק ישראל תרד ברבע אחוז נוסף, לזוגות צעירים יהיה עדיין קשה מאוד לקחת משכנתא מבלי להיעזר בהורים או בהלוואות ממקורות נוספים בגלל העלייה המטאורית במחירי הדיור בשנים האחרונות. מעבר לכך, רבים צופים גם כי גם אלו שכבר נטלו משכנתאות עלולים להיקלע לקשיים בגלל אחוזי המימון הגבוהים שלעיתים הגיעו לסכומים של 800 אלף ואף מיליון ש"ח. הקיצונים שבהם אף מדברים על כך שהממשלה עלולה ליזום צעדים לייצוב המשכנתאות שנלקחו זה מכבר באופן רטרו אקטיבי.
עם זאת, יש גם אור בקצה המנהרה ורבים צופים כי במהלך שנת 2014 או לכל הפחות עד תחילת 2015 ירדו מחירי הדיור בכ – 5%, ירידה שתמשיך גם אל 2016, אם בשל הגדלת ההיצע והפשרת קרקעות, ואם בגלל המשך הטלת המגבלות על ידי בנק ישראל והעלאת הריבית שיצננו את שוק המשכנתאות ויחזירו אותו לגודלו הטבעי, דבר שיוכל להקל על הלווים בטווח הארוך.
