מאת: מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות
בצורתו הנוכחית, ועם שילוב של ריבית נמוכה במיוחד, שוק המשכנתאות עלול להיות מפתה מאוד למי שרוצה לרכוש דירה חדשה או אפילו דירה נוספת להשקעה וזאת למרות שבנק ישראל מנסה להילחם בתופעה.
ולמרות הפיתוי הגדול – יש כמה מלכודות משכנתא לא ליפול מהן. מאיר וידר, מנכ"ל "וידר משכנתאות" מציין ארבעה תרחישים שרצוי להימנע מהם :
ביצוע של מחזור משכנתא כאשר אין בכך צורך – לווים רבים ששומעים על ירידות הריבית במשק, ממהרים לבקש מהבנק מחזור משכנתא למרות שהמשכנתא שלהם קטנה או שנותר מספר שנים נמוך עד לפירעון המלא שלה (פחות מחמש שנים). הבעיה היא שלווים אלו בדרך כלל שוכחים שעמלות הפירעון המוקדם יכולות להגיע לסכומים משמעותיים, וגם התהליך הבירוקראטי שכרוך במחזור משכנתא עלול להיות לא קצר. למעשה מפרקים את המשכנתא ומרכיבים אותה מחדש.
המדד שאינו יודע שובע – ריבית בנק ישראל אולי נמוכה, אבל בשקט בשקט, המדד ממשיך לעלות בקצב מתון של 2.5% לשנה ולעיתים אף יותר מכך. לצרכן שמקבל דיווחים חודשיים על עליית המדד לעיתים קשה להבחין בכך, אך בסיכום כולל, שעור עליית המדד השנתי הוא כמעט תמיד חיובי.
המסקנה היא שכל משכנתא במסלול צמוד מדד עלולה להיות מסוכנת במידה ויתרת החובה רק עולה ועולה. ניתן לקחת מסלולי משכנתא ללא הצמדה למדד כמו ריבית קבועה לא צמודה. הריבית הראשונית אמנם תהיה גבוהה יותר, אבל לפחות תוכלו לישון בשקט בלילה.
קבוצות רכישה – יש להבהיר כי אין שום בעיה עקרונית עם קבוצות הרכישה וההמלצה הרשמית של "וידר משכנתאות" הייתה ונשארה למצוא את הדירה הזולה ביותר לפני שחושבים על משכנתא. עם זאת , בשל ההוראה החדשה שהופך קבוצות רכישה לגוף קבלני מבחינת החוק (פרוטוקול באזל 2), הרי שהיכולת של הבנק להעניק משכנתאות למשתתפים בקבוצה היא מוגבלת.
לפיכך, אין לסמוך רק על מה שאומרים המשווקים בקבוצה (אלו עלולים להיות אגרסיביים מאוד), אלא יש לגשת לבנקים ולבדוק האם ניתן יהיה לקבל משכנתא לדירה בפרויקט. מצב שבו יש דירה, אבל אין בשבילה משכנתא מאושרת, יכול להיות קטסטרופלי מבחינת הרוכשים.
משכנתא הפוכה – משכנתא הפוכה אמנם רלוונטית בעיקר לגיל השלישי המעוניין לשעבד את דירתו לטובת רווחה כלכלית, אך יתכן כי ביום מן הימים, כולנו נעמוד במצב דומה.
במסגרת משכנתא הפוכה, הלווים משעבדים נכס אשר נמצא בבעלותם, ומקבלים מן הבנק סכום מסוים , אותו בדרך כלל מתחייבים להחזיר היורשים. כפי שניתן לצפות, הסובלים מן המצב יהיו בדרך כלל היורשים עצמם שייאלצו להחזיר סכום גבוה במיוחד , ולעיתים אף למכור את הנכס עצמו ולקנות במקומו נכס קטן יותר. כמו כן, על פתיחת תיק משכנתא הפוכה יש לא מעט עמלות אשר מורידות את סכום הנטו של ההלוואה.
הפתרון המתבקש הוא לקחת משכנתא רגילה בלוח סילוקין גרייס על הנכס, העמלות על משכנתא שכזו הן נמוכות יותר. כמו כן, במסלול גרייס, מתחילים להחזיר את תשלומי המשכנתא רק אחרי תקופת זמן מסוימת שנקבעת מראש. עם זאת, על מנת לבצע את התוכנית, נידרשת בירטקרטיה שלוקחת זמן וכן עלויות של ריביות גבוהות.
טיפים לבחירת משכנתא בצורה הטובה ביותר
על מנת שלא לסיים את המאמר עם טעם חמוץ בפה, להלן מספר טיפים שיעזרו לכם לקחת את המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם מבלי ליפול למלכודות:
· נכון להיום – מסלול הריבית הכי פחות תנודתי היא מסלול ריבית קבועה שאינה צמודה למדד או מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים לא צמודה (בלאומי וטפחות).
· גם אם לא שוכרים את שירותיו של יועץ משכנתאות, מומלץ לפחות להיוועץ בפורום משכנתאות לפי חתימה על המשכנתא הסופית.
· זכרו שבסופו של דבר, גודל ההחזר החודשי הצפוי צריך להתאים לרמת השכר הנוכחית שלכם.
· כל עוד לא חתמתם על טופס המשכנתא הסופי, הכוח נמצא בידיים שלכם. נצלו אותו על מנת לנסות ולקבל את ההצעה הטובה ביותר מהבנקים שתבקרו בהם.
