דה מרקר פרסם השבוע כתבה מעניינית בה הוא סוקר את השינויים החדים והבלתי צפויים שעובר שוק הדיור בשנתיים האחרונות, מאז תחילת כהונתה של ממשלת נתניהו השלישית.
בגדול, הפרדוקס הוא שלמרות שהיצע הדירות עלה בתקופה זו ב-18%, קצב התחלות הבנייה נמצא במגמת ירידה, ולא רק זאת, אלא שמחירי הדירות עלו ב-9%, בעוד לפי כל היגיון בסיסי, עליה בהיצע הדירות הייתה אמורה להוביל לירידת מחירים ולא לעלייתם…
למעשה, ההסברים לתופעה הייחודית הזו הם די פשוטים : לאחר המחאה החברתית, הייתה ציפייה בקרב הציבור הרחב שהממשלה תבצע צעדים להקלה על רוכשי הדירות, ולכן צעירים רבים ישבו על הגדר וחיכו לתנאים טובים יותר לפני שיקנו דירה. לאחר הקמת הממשלה החדשה, שרי האוצר והשיכון (יאיר לפיד ואריאל אטיס) שרכבו על הגל החברתי במהלך מסע הבחירות שלהם, המשיכו להבטיח שאוטוטו דברים הולכים להשתנות והמחירים עומדים לרדת, כך שהציבור נותר לשבת על הגדר.
מצדם של הקבלנים, הם חזו כיצד הממשלה מקשיחה את עמדותיה, מעלה מע"מ ובשלב מסוים אף מאיימת בביטול הפטור על מס שבח למשקיעים (איום שבסופו של דבר לא יצא אל הפועל). בנוסף לכך, לבנק ישראל הייתה רשימת מגבלות חדשה משלו, ובסופו של דבר הקבלנים מיתנו את התחלות הבנייה מתוך חשש שהביקוש ירד אפילו יותר. אחת השיטות לעשות זאת הייתה באמצעות שיטת ה-"פרה פרה" – לא מתחילים לבנות פרויקט אחד עד שפרויקט אחר לא נמכר.
למעשה, נוצר חוסר אמון בסיסי בינם לבין הממשלה שמצד אחד קוראת לא לקנות דירות ומצד שני מצפה מהם להמשיך לקנות קרקעות, לבנות בתים ואחר כך לספוג את ההפסדים האפשריים…
נעבור כמה חודשים קדימה אל מרץ השנה, אז הכריז יאיר לפיד על חוק מע"מ 0 : הכרזה זו והקריאה לרוכשי דירות פוטנציאלים להמתין עם הקנייה, הובילה לכך ששכבה נוספת החליטה לשבת על הגדר וכך זינק מספר הדירות החדשות שלא נמכרו באופן חד ל – 26,000 (ראו גרף), וזאת למרות המיתון בהתחלות הבנייה.
השאלה שנותרת היא מדוע אם כך מחירי הדירות ממשיכים לעלות? וובכן, ההיסטוריה מלמדת ששוק הדיור אף פעם לא עוצר ומבחינת הקבלנים מדובר לכל היותר בקיפאון זמני שאחריו הרוכשים יחזרו לשוק עם או בלי חוק מע"מ 0 (שכעת נדחה למושב החורף).
ועוד – האם חוק מע"מ 0 יוחל רטרואקטיבית?
ואם בחוק מע"מ 0 עסקנין, בשבוע שעבר נודע כי משרד האוצר מנסה לקדם אפשרות להחיל את חוק מע"מ 0 באופן רטרואקטיבי, כך שיהיה אפשר בכל זאת למכור דירות במחיר מוזל החל מה-1 בספטמבר וכך למעשה לשחרר את הפקק שנוצר במכירות הדירות החדשות. באופן זה, הרוכשים והקבלנים יתחייבו לבצע את ההסכם ביניהם במידה והחוק יעבור. אם לא יעבור או שהרוכשים לא יעמדו בקריטריונים של החוק, העסקה תבוטל, וכך לכאורה כל הצדדים ירוויחו.
הבעיה היא שכרגע יו"ר ועדת הכספים של הכנסת, ח"כ ניסן סלומינסקי לא מתלהב מההצעה החדשה בלשון המעטה, והוא סבור כי היא מתאימה רק למצב חרום שאנחנו עוד רחוקים ממנו… גם משרד המשפטים לא מתלהב מכך שאנשים יבצעו עסקאות בהיקפים כה גדולים מבלי שיהיו בידיהם את כל הנתונים הרלוונטים.
אפילו בקרב הקבלנים עצמם לא שוררת אחדות דעים בנוגע למהלך האפשרי : בעוד התאחדות הקבלנים בירכה על המהלך, הקבלנים עצמם חוששים מדירות שייתקעו במצב בלתי ברור למשך חודשים ארוכים ומניפוח מלאכותי של המאזנים שלהן (במיוחד אלו שהחברות שלהן הן חברות ציבוריות כגון צמח המרמן). מעבר לזאת, הקבלנים זקוקים עדיין לטבלת השמאי הממשלתי שקשה להאמין שתושלם עד ה-1 לספטמבר.
