רוב האנשים לא אוהבים את הבנקים בגלל התדמית הקשוחה שלהם, הרווחים העצומים והעמלות היקרות. עם זאת, כאשר רוצים להגשים חלום ולרכוש דירה למגורים, רובנו זקוקים לבנקים כדי לקחת משכנתא. רבים חוששים מהבנקים ומפחדים לנהל עמם מו"מ כדי לשפר את תנאי ההלוואה ולקצץ בריביות, למרות שחשוב לזכור כי הבנק מרוויח מהלווים והוא מעוניין להעניק משכנתאות כדי להגדיל את הכנסותיו.
לכן, במקום להרגיש מנוצל וחסר כוח בהתמודדות עם נציגי הבנק, הגיע הזמן להתחיל לגרום לבנקים לרדוף אחריך.
אם אתה רוצה שהבנק ירדוף אחריך ויבוא לקראתך בתנאי המשכנתא או בתנאי כל הלוואה אחרת, עליך לשלוט במושגים מתחום הכלכלה, להיות חדור מטרה, להבין כיצד פועלת מערכת הבנקאות ולנצל את חולשותיה כדי להוזיל עלויות ולהשיג בדיוק את מה שאתה רוצה וצריך מהבנק שלך.
בחירה נכונה של מסלולי משכנתא בתמהיל ההלוואה
בנק הוא גוף פיננסי שמטרתו להרוויח כמה שיותר, חשוב לזכור זאת מאחר וכך תוכל לגרום לבנק מסוים לרדוף אחריך. ככל שהבנק ירוויח יותר, כך הוא ישמח להעניק לך משכנתא, הלוואות ושירותים פיננסיים נוספים. לכן, בעת בניית תמהיל משכנתא עליך לשים לב לא רק לריבית בכל מסלול או לתקופת ההחזר, אלא לבחון איזה מסלולים רווחיים יותר לבנק. כך לדוגמה, מסלולים בריבית משתנה עם נקודות יציאה אחת לחמש שנים נחשבים למשתלמים ביותר עבור הבנק, באפשרותך להציע לבנק לתת לך ריבית מעט יקרה יותר במסלול זה בתמורה להפחתת הריבית במסלולים אחרים.
הבנק אולי יופתע אך הוא ישמח להעניק משכנתא ללווה המתחשב גם ברווחיות הבנק, כאשר בחירה נכונה של תמהיל ההלוואה בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, תחסוך לך הרבה כסף, למרות שהסכמת לריבית גבוהה מהממוצע במסלול מסוים. אם הבנק יראה בך לקוח פוטנציאלי אמין הוא ישמח להעניק לך שירות, על אחת כמה וכמה אם תפתח אצלו חשבון בנק, תעביר לחשבון העו"ש את המשכורת שלך ותנהל את תיק ההשקעות דרכו.
שליטה במושג היסוד בתחום המשכנתא
בנקים מעוניינים לתת משכנתאות, אך הם חוששים לכספם ולכן הם עושים ככל שביכולתם למזער סיכונים. לווה בעל היסטוריית אשראי תקינה המעוניין לקבל אישור למשכנתא, יוכל לקבל תנאים מועדפים מהבנק לעומת לווה עם חשבון מוגבל או היסטוריית אשראי בעייתית. כמו כן, כאשר אתה נפגש לפגישת הכרות עם יועץ המשכנתא של בנק זה או אחר, עליך להרשים אותו וכדאי להפגין ידע בנושא. מחקר קצר באינטרנט יאפשר לך לשלוט במושגי היסוד במערכת הבנקאות ובמשכנתאות, למשל מהי ריבית פריים, מה ההבדל בין מסלול בריבית משתנה לקבועה, מהי עמלת פירעון מוקדם וכיוצא בזה.
אם הבנק רואה כי אתה מבין בכלכלה ויודע כיצד לבנות תמהיל משכנתא, הוא ישמח לבוא לקראתך. לאחר שתקבל הצעה ראשונית למשכנתא, וכל עוד הרשמת את היועץ של הבנק, נציגי הבנק ירדפו אחריך על מנת שתחליט לקחת את ההלוואה מהבנק ולא ממתחרה.
היסטוריית אשראי תקינה
חשוב להקפיד על היסטוריית אשראי תקינה, להימנע מצ'קים חוזרים, מאיחור בהחזר הלוואות, ממינוסים גבוהים וכדומה. הבנק מחפש לקוחות איכותיים, אם היסטוריית האשראי שלך תקינה, הוא ישמח להעניק לך הלוואות, משכנתא, ייעוץ וכדומה. לכן, עוד לפני שאתה מתחייב למשכנתא עליך לדאוג למצבך הפיננסי ולשמור על חשבון בנק תקין ומנוהל היטב, ללא חריגות גדולות וללא בעיות אחרות.
אם אתה רוצה שהבנק ירדוף אחריך ויציע לך תמהיל משכנתא טוב עם ריביות נמוכות יותר, עליך גם להרשים את יועץ המשכנתא של הבנק. לכן, כדאי להגיע בזמן לפגישה, להפגין רצינות (למשל בגדים יפים ולא להגיע עם ג'ינס קרוע וכפכפים), לשלוט במושגים השונים, לשאול שאלות, להתמקח ולא לקבל החלטה מיד. בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה תוכל להתכונן לקראת הפגישה בבנק, לקוח רציני זוכה להערכה, והבנק ירדוף אחריו כדי לשכנע אותו לקחת ממנו את ההלוואה.
אחוזי מימון ויכולת החזר
אם אתה זקוק למשכנתא יחסית קטנה, נניח 200,000-300,000 ₪, ואתה בעל יכולת החזר גבוהה, כל הבנקים ישמחו לתת לך משכנתא ואף יבואו לקראתך. עליך לזכור כי ככל שאחוזי המימון שאתה מבקש נמוכים יותר כך הבנק פחות חושש ממך, ובמידה ואתה מוכיח יכולת החזר גבוהה, גם הבנק ירדוף אחריך וינסה לשכנע אותך לקחת את המשכנתא רק ממנו.
הבנק חושש לכספו, הוא מעוניין למזער סיכונים והוא שמח לפגוש לקוחות איכותיים העומדים בתשלומי ההחזר. כדי להוכיח יכולת החזר גבוהה עליך להציג תלושי שכר, הכנסות נוספות והכנסה פנויה נטו גדולה. כאשר אתה מבקש משכנתא עליך להוכיח כי ההחזר החודשי אינו גבוה מ-30% מסך ההכנסה, וככל שיכולת ההחזר גבוהה יותר, כך הבנק ירדוף אחריך וינסה להיטיב עמך כדי שלא תיקח משכנתא מבנק מתחרה.
חשוב להדגיש כי כאשר אתה לוקח משכנתא, הבנק חייב להישמע להוראות בנק ישראל ולרתק כסף בצד. לכן, ככל שאחוזי המימון שאתה מבקש גבוהים יותר, יש למעשה לבנק פחות כסף נזיל שהיה יכול לנצל להלוואת יקרות אחרות. לכן, כדי לשפר את תנאי ההלוואה וליהנות מריביות נמוכות כדאי לקחת משכנתא עד 45% מימון, או לנסות לקחת הלוואה של 45-60% מימון ולא למעלה מכך.
