כדי לא להחזיק אתכם במתח, נציין זאת כבר בהתחלה: לפי הגבלות בנק ישראל ניתן לקבל משכנתא בגובה של עד 50% מערך הדירה. ועכשיו, קל לחשב את גובה ההון העצמי שתידרשו להקצות לדירה שתרכשו במימון משכנתא.
ההלוואה הגדולה ביותר המעיקה על התקציב של רוב המשפחות בישראל, היא המשכנתא. ההלוואות האחרות – כמו כרטיסי אשראי, הלוואה מהבנק או ממימון חוץ בנקאי, ואפילו משיכת יתר (overdraft) – מסתכמות בסכומים שנעים בממוצע בין 50 אלף ל-100 אלף שקלים, ואילו גובה המשכנתא הממוצעת היא כ-700 אלף שקלים. המון כסף!
אחרי הכל המשכנתא מממנת רכישת דירה או בית, ודירה ממוצעת עולה כ-1.6 מיליון שקלים ויותר. סכום לא מבוטל שלא מאפשר לרבים מאיתנו לרכוש דירה ללא משכנתא.
מהן גבולות המשכנתא?
בישראל, לא ניתן לקבל משכנתא בגובה של 100% מערך הדירה, מלבד במקרים חריגים, שבהם הגופים המלווים (בנקים או חברות ביטוח שנכנסו לתחום ההלוואות) יכולים לשעבד נכס אחר של הלווה מול המשכנתא שהוא מבקש.
ההגבלות שקבע בנק ישראל, מאשרות משכנתא עד 50% מערך הדירה. המשמעות היא שאת שאר הסכום תצטרכו לממן בעצמכם בעזרת ההון העצמי שלכם (או בעזרה מההורים). למרבה המזל, הריבית שתידרשו לשלם עבור משכנתא, היא הנמוכה ביותר מכל שאר ההלוואות שמוצעות בשוק.
מה מיוחד בריבית המשכנתא?
מטבע הדברים, הלוואה עם סיכון גבוה מוצעת עם ריבית גבוהה, והלוואה עם סיכון נמוך מוצעת עם ריבית נמוכה. לכן:
- כאשר מקבלים משכנתא לדירה ראשונה, הנכס עצמו משועבד לגוף המלווה ולכן רמת הסיכון של ההלוואה נמוכה וכך גם הריבית.
למשל, אם זו משכנתא לזוג צעיר, הריבית שיקבלו על המשכנתא היא נמוכה בהרבה מכל הלוואה אחרת שיבקשו מהבנק.
- גובה הריבית עבור משכנתא לדירה נקבע גם לפי מורכבות המשכנתא.
למשל, אם תבקשו מימון שהוא גבוה מערך הבית – הריבית תעלה. אם תבקשו מימון שערכו נמוך מערך הבית – הריבית תרד. זאת, בעיקר אם אתם נחשבים לחזקים מבחינה פיננסית ולא מהווים סיכון לבנק.
- סיכון גבוה גורר אחריו משכנתא גבוהה.
למשל, אם ההלוואה שקיבלתם לא עומדת מול שיעבוד הנכס, הבנק יתייחס אליה כסיכון גבוה יותר מאשר משכנתא שבה הנכס משועבד מול ההלוואה.
חשוב שתהיו מודעים לכל המידע הזה, בעיקר אם אינכם משתמשים בשירותיו של יועץ משכנתא פרטי שבקיא בכל הפרטים, אלא פועלים באופן עצמאי מול הבנק. יועצי משכנתאות מודעים לכל המורכבויות הללו ויכולים לעזור לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם, כך שלא תסתבכו בעתיד עם הלוואה שאינכם יכולים לעמוד בה.
מתי משתחררים משעבוד הנכס?
בדרך כלל החזרי המשכנתא נפרשים לאורך 30 שנים. ההחזרים מועברים מדי חודש מהלווה לבנק. כאשר כל התשלומים מסתיימים והחוב מתאפס, הבנק יסיר את השעבוד מעל הנכס. יש אפשרויות יציאה גם במהלך זמן ההלוואה, וגם נושא זה תוכלו לברר עם יועץ המשכנתא.
מורכבות תהליך המשכנתא
אנשים רבים מעדיפים היום להשתמש בשירותי ייעוץ משכנתא מאשר להתמודד עם כל הביורוקרטיה לבדם. לכאורה, חוקי המשחק די ברורים: מחיר הדירה נקבע וסכום ההלוואה מהבנק ידוע. אבל, למחיר הדירה מזדחלים כל מיני עלויות שבדרך כלל לא נלקחות בחשבון, והן ישפיעו בסופו של דבר על המחיר הראלי שתידרשו לשלם עבור הדירה שרכשתם, ומכאן גם על גובה המשכנתא שתצטרכו לבקש מהבנק.
הנה פירוט של כמה מעלויות אלה שכדאי לקחת בחשבון לפני שניגשים לבקש משכנתא:
כמה זה עולה לנו?
- מס רכישה – מס זה משולם לפי פרמטרים שונים כגון: מדרגות מס, סוג הנכס (דירת מגורים, קרקע ועוד), סוג החישוב (עולה, נכה ועוד). אתר רשות המסים מציע סימולטור למס רכישה שמאפשר לכם לחשב את המס שתידרשו לשלם.
- דמי תיווך – אם רכשתם את הדירה באמצעות מתווך, קחו בחשבון את דמי התיווך שבדרך כלל הם אחוז או שניים מערך הדירה, ולפעמים יכולים להגיע גם ל-3%.
- שכר טרחה לעורך דין – עורך הדין מוודא שהמוכר הוא אכן בעל הדירה, עורך את חוזה המכירה, ורושם את הדירה על שמכם בטאבו. בדרך כלל שכר הטרחה הוא בסביבות חצי אחוז ממחיר הבית.
עלויות אחרות שלפעמים שוכחים לקחת בחשבון, הן עלויות השיפוץ שלעתים קרובות אי אפשר לוותר עליו, ועלויות ההובלה, שיכולות לנוע בין אלפיים ועד עשרת אלפים שקלים, תלוי בתכולה, במיקום הבניין, בקומת הדירה ובאפשרות להעלות חפצים במעלית.
