כולם יודעים שמחזור הוא רעיון נהדר להגנת הסביבה שלנו. אבל מחזור חובות? ובכן, אם תעשו זאת נכון, מחזור המשכנתא שלכם יוכל לחסוך לכם כספים בטווח הקרוב והרחוק ולהציע לכם רווחה כלכלית שאולי כלל לא דמיינתם.
מה זה מחזור משכנתא?
אנשים רבים תוהים מה זה מחזור משכנתא ובאילו מקרים הוא יכול לעזור?
ובכן, מחזור משכנתא הוא הליך שבא לקראתו של בעל משכנתא קיימת, והוא כולל את השלבים הבאים:
- לקיחת משכנתא בתנאים חדשים (בדרך כלל נוחים יותר למצב הפיננסי או המשפחתי הנוכחי של הלווה).
- תשלום החוב שנותר מהמשכנתא הקודמת, בעזרת המשכנתא החדשה.
- וכעת – הלווה יכול להתחיל לשלם את המשכנתא החדשה בתנאים חדשים, המתאימים למצבו הכספי או לאורח החיים העכשווי.
בין אם מחזור המשכנתא נעשה כדי להפחית את התשלומים החודשיים ולהאריך את תקופת המשכנתא, או להיפך – חשוב שהוא יתבצע מתוך הבנת הנושא, בשום שכל, ותוך בדיקה מדוקדקת של מסלולי הריביות השונים (אולי על ידי קבלת ייעוץ משכנתא מאיש מקצוע).
בדרך זו אפשר יהיה להבטיח שמחזור המשכנתא – בין אם יגדיל את התשלומים החודשיים או יקטין אותם, תלוי בצרכים שלכם – אכן יתרום לחיסכון הכספי שהיה מטרת המחזור מלכתחילה.
מחזור משכנתא – למי זה מתאים?
מחזור משכנתאות הוא הליך פיננסי המתאים למספר מצבים בחיים, שאליהם עשויים להיקלע אנשים בעלי משכנתאות, לדוגמה:
- בעלי משכנתא שרוצים להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, בגלל שהם לא מרוצים ממסלול הריבית של המשכנתא שלהם.
לדוגמה: בשנים האחרונות הלווים גילו כי ריבית המשכנתא שבחרו עולה להם ביוקר. לפעמים, החלפת המשכנתא בריבית אחרת (כמו: החלפת ריבית קבועה וצמודה למדד בריבית משתנה צמודה למדד), או בחירה בתמהיל משכנתא במקום במשכנתא עם מסלול ריבית אחד בלבד – עשויה לעשות את כל ההבדל ולחסוך להם כספים רבים.
- בעלי משכנתא שזכו מסיבות שונות (ירושה, למשל) בסכום כסף גדול, והם מעדיפים לפרוע את המשכנתא שלהם מוקדם מהמתוכנן.
כלומר, הם מעוניינים לקחת משכנתא חדשה, במקום הקודמת, עם תשלומים חודשיים גדולים יותר לתקופת הלוואה קצרה יותר מהמשכנתא הקודמת, ובכך להקל על נטל החוב בזמן קצר יותר.
- בעלי משכנתא שמסיבות שונות (ההכנסה החודשית הצטמצמה או תינוק חדש נוסף למשפחה והתקציב החודשי הצטמצם), רוצים להקטין את התשלומים החודשיים שלהם.
מצב זה יצריך פריסה של התשלומים החודשיים לתקופת זמן ארוכה יותר מהמשכנתא הקודמת.
מחזור משכנתאות – מהם הסיכונים?
תמיד אפשר להפחית את הסיכונים האורבים ללווים בתהליך מחזור המשכנתא. כיצד? בעיקר על ידי השגת הבנה טובה יותר בנושא המחזור או שימוש בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי משלכם.
דוגמה לסיכונים שעלולים לעמוד בפניכם:
- אם אתם עומדים למחזר את המשכנתא כדי לשנות את סוג הריבית, ייתכן והתחזית שקיוויתם שתקרה לא תתרחש, ויתברר שאחרי הכול בחרתם במסלול ריבית שגורם לכם להוצאות כספיות גדולות יותר מכפי שתכננתם.
- אם לא לקחתם בחשבון את כלל העלויות והעמלות הכרוכות במחזור המשכנתא, ייתכן שתתאכזבו לגלות שזה עולה לכם יותר ממה שתכננתם.
למה כדאי להשתמש בשירותי יועץ משכנתא?
כאשר מדובר בחישוב של עלות מחזור משכנתא, יהיה עליכם לרכוש ידע במגוון נושאים, כמו:
- סוגי הריביות השונות
- חוקים ותקנות הנוגעים לנושא תמהיל המשכנתא
- סוגי מחשבוני המשכנתא
אתם תמיד יכולים להתחיל ללמוד את המשמעות של המונחים המקצועיים השונים והמשונים כמו: הפרשי הצמדה, מחשבון גרייס או הלוואת בלון, כדי להתמצא ולהגיע להחלטה מושכלת כשאתם בונים את המשכנתא החדשה שאמורה לחסוך לכם כספים.
אבל, כאשר אתם בוחרים להשתמש בייעוץ למחזור משכנתא, היועץ יעשה עבורכם את כל העבודה כדי להבטיח שמחזור המשכנתא יביא לכם רווח כספי ולא יעלה לכם כסף.
כאשר מדובר במחזור משכנתא, אתם צריכים לקחת בחשבון את כל הפרמטרים שישפיעו בסופו של דבר על ההחזר החודשי שלכם, ממש כמו שבדקתם את התנאים לקבלת משכנתא בפעם הראשונה.
הנה מידע שיעזור לכם לחשב נכון כמה יעלה לכם מחזור המשכנתא שלכם:
סקר שוק – ייעוץ משכנתא למציאת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם
סקר שוק מקיף ומעמיק, מאפשר למצוא את תנאי המשכנתא המתאימים ביותר למצב האישי שלכם, ואת תמהיל המשכנתא שיאפשר לכם לחסוך כספים. זה חשוב גם כאשר אתם עומדים למחזר משכנתא, אחרי הכול לא תרצו לקבל משכנתא שתעלה לכם יותר כסף ותגרום לכך שהמחזור לא יהיה כדאי.
בדרך כלל, מומלץ להניח את מלאכת סקר השוק בידיו של יועץ משכנתא מקצועי. פשוט מעצם העובדה שמדובר באיש מקצוע מנוסה שנמצא בתחום כבר כמה שנים ויצר לעצמו רשת ענפה של גופים מלווים. איש מקצוע זה יוכל למצוא עבורכם גופים מלווים שאפילו לא ידעתם שהם קיימים.
בחירה בתמהיל המשכנתא או בתנאי המשכנתא הטובים ביותר – הם האפשרות להרוויח כסף מכול תהליך מחזור המשכנתא ולהבטיח שהמחזור ישתלם מבחינה כספית.
הבנת סוגי הריביות השונים
מה ההבדל בין מסלולי הריבית השונים?
משכנתאות בריבית קבועה, כוללות:
- ריבית קבועה לא צמודה למדד
זו משכנתא סולידית שבה גם הקרן וגם הריבית קבועות. יחד עם זאת, זו גם הריבית היקרה ביותר כי הגוף המלווה נוטל על עצמו את כל הסיכון הכרוך בתנודות שיחולו במשק.
- ריבית קבועה צמודה למדד
משכנתא שבה הריבית קבועה, לא נתונה לתנודות השוק, ואילו הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, למטבע הזר (דולר או אירו) או למדד תשומות הבניה. זאת אומרת שהקרן תשתנה לפי שינויי המדד או ערך המט״ח. למשל, כאשר המדד יעלה, גם הקרן הצמודה אליו תעלה, וההיפך. חישוב זה ייעשה מדי חודש בחודשו, וישפיע כמובן על ההחזרים החודשיים.
משכנתאות בריבית משתנה, כוללות:
במשכנתא עם ריבית משתנה מאופיינת בשינויים שחלים בתקופות שנקבעו בהסכם המשכנתא לפי ריבית העוגן, כמו: מט״ח או ריבית פריים (שהיא הנפוצה ביותר).
לגבי תדירות שינויי הריבית – זו יכולה לנוע משינוי חודשי לשינוי אחת למספר שנים.
- ריבית משתנה עם תחנות, צמודה או לא צמודה למדד
במשכנתא זו הריבית קבועה אבל רק למשך 5 שנים. כל 5 שנים הריבית תשתנה לפי הנחיות המפקח על הבנקים. במקרה של ריבית משתנה עם תחנות, הקרן יכולה להיות צמודה למדד או לא צמודה למדד, והריבית תישאר קבועה אבל לתקופות קצובות בלבד.
בתום כל 5 שנים, כלומר בכול תחנה, תשתנה הריבית לפי ריבית העוגן שנקבעה בהסכם המשכנתא.
לדוגמה, אם ריבית הפריים תרד בנקודת התחנה, גם ההחזר החודשי ירד.
- ריבית משתנה צמודה למט״ח
הריבית תתעדכן מדי חודש לפי השינויים שיחולו בשער החליפין של המט״ח. אם שער החליפין ירד, גם הריבית תרד, וההיפך.
בעת מחזור משכנתא – איך מרכיבים תמהיל משכנתא שיחסוך לכם כסף?
על תמהיל משכנתא
תמהיל משכנתא פירושו שהמשכנתא שלכם מורכבת ממספר מסלולי ריבית. הבחירה בתמהיל משכנתא, במקום במסלול ריבית אחת לאורך כל תקופת המשכנתא, אמור לפזר את הסיכונים שאתם לוקחים על עצמכם, בעת לקיחת הלוואה כספית גדולה זו כדי לכסות את המשכנתא הקודמת שלכם.
פיזור הסיכונים מתאפשר כאשר אחד ממסלולי הריבית בתמהיל משתנה ויגרום להפסדים, עדיין מסלולי הריבית האחרים יכולים לאזן או לצמצם את ההפסדים הללו.
כדי ליהנות מהיתרונות שמציע לכם תמהיל משכנתא, חשוב קודם כל להבין אילו מסלולי ריבית ניתן לשלב במשכנתא, לפי התקנות והחוקים של בנק ישראל.
- על מסלולי הריבית המהווים את תמהיל המשכנתא
מחזור המשכנתא יאפשר לכם לקחת את המשכנתא החדשה בתנאים שונים מהקודמת, אם אתם צופים שהתנאים החדשים יניבו לכם רווחים כספיים. בכול מקרה, בניית תמהיל המשכנתא צריכה לקחת בחשבון כמה מגבלות, כגון:
- מסלולי הריבית המשתנה (לא יותר מכל 5 שנים) המשולבים בתמהיל יהוו לא יותר מ-33% מהתמהיל.
- מסלולי הריבית הקבועה (צמודה או לא צמודה) – יהוו לפחות 33% מהתמהיל.
- מסלולי ריבית הפריים ומסלולי הריבית המשתנה מדי 5 שנים – לא יהוו יותר מ-66% מהתמהיל.
על מחשבוני המשכנתא השונים ומה מאפיין כל אחד מהם
באופן כללי, מחשבון משכנתא מאפשר לכם לצפות בתשלומים החודשיים הקיימים והעתידיים, לאורך כל תקופת המשכנתא. זה עד כדי כך קל להשתמש במחשבונים אלה, עד שקשה להאמין.
כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות מחזור המשכנתא שלכם, לא די לבחור בתמהיל המשכנתא הנכון ולבדוק את העלויות השונות שיוטלו עליכם בגין המחזור, אלא חשוב גם לשבץ את הנתונים במחשבון משכנתא, כדי לראות איזה סוג של מחשבון מציע לכם את ההחזרים החודשיים המתאימים ביותר למצב הפיננסי שלכם ולאורח החיים שלכם.
המחשבונים הללו מקוונים וקל למצוא אותם ברשת. כל סוג של מחשבון מאפשר לכם להכניס למחשבון את כל נתוני המשכנתא שלכם, ולהתחיל ״לשחק״ בנתונים, ולראות מה קורה, איך הדבר משפיע על ההחזרים החודשיים שלכם, ואיזה סוג של מחשבון עדיף למצב האישי שלכם.
המחשבונים כוללים מספר מחשבונים: שפיצר, קרן שווה, גרייס ובלון. כל אחד ממחשבונים אלה יארגן באופן שונה את ההחזרים החודשיים שלכם לאורך כל תקופת המשכנתא, תלוי בתכונות המחשבון שבחרתם.
המחשבון גם ישקף באופן מדויק את כל הפרשות הכספים לטובת כיסוי הקרן והריבית.
מחשבון זה מחשב את ההחזר החודשי באופן שמציע לכם תשלומים חודשיים קבועים לאורך כל תקופת המשכנתא. לפי מחשבון זה:
- בתחילת תקופת המשכנתא ההחזר החודשי יכלול סכום כסף גדול יותר שיופרש לכיסוי הריבית, וקטן יותר לכיסוי הקרן.
- עם הזמן, הסכום המופרש לריבית יקטן, והסכום המופרש לקרן יגדל.
מחשבון זה מחשב את ההחזר החודשי באופן שיוצר תשלומים חודשיים לא קבועים, אבל גובה הסכום החודשי יורד בהדרגה ככל שמתקרב מועד פירעון המשכנתא. לפי קרן שווה:
- הסכום המופרש כל חודש לטובת כיסוי הקרן יישאר קבוע כל תקופת המשכנתא.
- הסכום המופרש כל חודש לטובת הריבית ילך ויצטמצם לאורך תקופת המשכנתא.
- מחשבון גרייס – מלא וחלקי – להקלה על לווים בקשיים
מחשבון גרייס מלא – מאפשר לבעלי משכנתא שנקלעו לקשיים, לדחות את התשלומים החודשיים למשך תקופה מסוימת, ולפרוס את תשלומי המשכנתא המקורית מחדש. מחשבון גרייס מלא יציג את תמונת המצב החדשה במלואה, לאורך כל תקופת המשכנתא ששונתה.
מחשבון גרייס חלקי – מציע הקלה שונה, והיא: החזרים חודשיים המופרשים לכיסוי הריבית, ורק לאחר מכן לכיסוי הקרן. בדרך זו ניתן להפחית את גובה הסכומים החודשיים.
- מחשבון בלון – הלוואה קצרת טווח
מחשבון בלון מלא – נועד לחישוב הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, כאשר הקרן והריבית ייפרעו בתום תקופת המשכנתא.
מחשבון בלון מלא – נועד לחישוב הלוואה לתקופה של עד 4 שנים. הקרן תיפרע בתשלום אחד בתום התקופה, והריבית תשולם בתשלומים חודשיים.
אולי יעניין אותך גם:
- חישוב משכנתא והחזר משכנתא
- מחזור משכנתא
- מדד מול פריים – מי לוקח?
- איך שינוי המדד משפיע על המשכנתא שלנו?
- האם מבצעי משכנתא באמת משתלמים?
- ייעוץ למחזור משכנתאות
- עלויות מחזור משכנתא
- מחזור משכנתא – כיצד לחסוך כסף?
- מתי כדאי לבצע מחזור משכנתאות?
