רכישת דירה היא הרפתקה. קודם כל עליכם לדעת במדויק איזה מחיר תוכלו להרשות לעצמכם. אחר כך מגיעה המשכנתא. הידיעה כיצד לבנות את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר כרוכה, מן הסתם, גם בהבנה מה זה בכלל תמהיל משכנתא?
מהו תמהיל משכנתא?
המונח ׳תמהיל משכנתא׳ כבר מעיד על המאפיין העיקרי שלו – במשכנתא זו ׳מהולים׳ מספר סוגי ריבית, והיא לא מורכבת אך ורק ממסלול ריבית אחד (כמו, ריבית משכנתא משתנה או ריבית משכנתא קבועה).
עד כאן הכול נשמע אולי די פשוט – צריך לבדוק מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד ממסלולי הריבית, לבחון את רמת הסיכונים של כל מסלול, ולבנות בהתאם לכך תמהיל משכנתא, שיגן עליכם מפני סיכונים (עד כמה שניתן להיות בטוחים לגבי התנהגות השוק העתידי), ויאפשר לכם מוצר משכנתא שיחסוך לכם כספים.
אלא שייעוץ משכנתא מקצועי יגלה לכם עד מהרה שהמדינה שלנו לא מאפשרת למהול מסלולי משכנתא סתם כך לפי ׳מה שבא לכם׳, והיא הציבה מספר מגבלות לתמהיל שתוכלו למהול במשכנתא שלכם.
תמהיל משכנתא – על המגבלות שקבע החוק
כאשר אתם מרכיבים את תמהיל המשכנתא שלכם, עליכם לקחת בחשבון מספר מגבלות שקבע בנק ישראל. זאת, בעקבות חשש פן ענף המשכנתאות ייקלע למשבר, כמו זה שהתרחש בשנת 2008 בשוק המשכנתאות האמריקאי וגרם למיליוני אנשים להפסיד את ביתם ולבנקים מבוססים לאבד את הונם.
חשש זה של בנק ישראל עלה לפני מספר שנים, כאשר בעקבות ירידה בשיעורי הריביות, החלו לעלות מחירי הדירות, מה שהשפיע לירידה בהיקפי המשכנתאות. וכך, במקום שכוחות השוק יהיו אלה שישלטו בענף המשכנתאות הישראלי, ללא מעורבות של בנק ישראל, הוחלט על מספר הגבלות על תמהילי המשכנתאות, שהן:
- ריבית משתנה: תמהיל המשכנתא יכול לכלול מספר מסלולים של ריבית משתנה, ובלבד שסך כל הסכום (מתוך כלל המשכנתא), שייפרע במסלול של ריבית משתנה, יהיה לא יותר גבוה מ-33% מסך כל המשכנתא שקיבלתם.
- ריבית קבועה: לגבי מסלול של ריבית קבועה – גם כאן יש הגבלות – 33% לפחות מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
- ריבית המשתנה כל פחות מ-5 שנים: רק עד 33% מהמשכנתא יכולה להיות בריבית זו, כמו בכול מקרה של ריבית משתנה.
- ריבית המשתנה אחת ל-5 שנים ויותר: מסלול זה לא נכלל במסלולי הריביות המשתנות, כך שתוכלו לכלול בתמהיל המשכנתא שלכם יותר מ-33% מסך כל המשכנתא שקיבלתם מהבנק.
על מסלולי הריביות המשתנות כל פחות מחמש שנים
הריביות המשתנות שתוכלו לכלול בתמהיל המשכנתא שלכם:
- ריבית משתנה – כל ריבית המשתנה כל פחות מ-5 שנים, כלומר ריבית המשתנה כל 4 שנים או מדי שנה בשנה.
- ריבית פריים – ריבית המשתנה מדי חודש בחודשו.
- ריבית צמודת מט״ח – מסלול של ריבית הצמודה למטבע היורו או הדולר ומשתנה אחת לרבעון.
על מסלולי הריביות המשתנות כל חמש שנים ומעלה
מסלולים אלה מחולקים לשתי קטגוריות:
- ריבית משתנה – צמודה למדד המחירים לצרכן
- ריבית משתנה – לא צמודה למדד המחירים לצרכן
בשתי הקטגוריות הללו השינוי של הריבית מתרחש אחת לחמש שנים או יותר. שימו לב – במשך חמש השנים שבהן הריבית תישאר קבועה. כלומר, גם אם יחולו שינויים בשוק הריביות, הריבית לא תשתנה.
סוגי ריביות משתנות – צמודות או לא צמודות – ולמי זה מתאים?
- ללווים אשר מעדיפים שההחזרים החודשיים בחמש השנים הראשונות של המשכנתא תהיה נמוכה, והתכנון שלהם הוא לפרוע את ההלוואה לפני תום תקופת המשכנתא – מתאים לבחור בריבית משתנה וצמודה.
- ללווים אשר מעריכים שבזמן הקרוב הריבית תרד, ובוחרים בריבית שתהיה קבועה עד שיגיע מועד העדכון הבא – מתאים לבחור בריבית משתנה לא צמודה.
תמהיל משכנתא – מהם היתרונות?
כשאתם מחפשים את מוצר המשכנתא המתאים ביותר לרמת ההכנסה שלכם ולאורח החיים שלכם, אתם אמורים לנסות לצפות לא רק את מה שיקרה בעוד חצי שנה, אלא גם בעוד כמה שנים. אחרי הכול, ההלוואה שאתם לוקחים מהבנק היא התחייבות כספית רצינית לאורך שנים רבות, התחייבות שאתם עושים מראש מבלי שתדעו מה באמת צופן לכם העתיד, שם הרחק מעבר לאופק.
קל להבין את השינויים באורח החיים בעזרת דוגמה מהחיים: זוג צעיר רוכש דירה ולוקח משכנתא שתעזור לו לממן את רוב עלות הנכס. זה כבר כשלעצמו סיכון ואחריות עצומה שהשניים לוקחים על עצמם. התנאים הפיננסיים העכשוויים ידועים להם, אבל אם זוג זה מתכנן, כמו רוב הזוגות, להביא ילדים לעולם, הם חייבים לקחת בחשבון גם את השינוי המשפחתי המבורך שישפיע רבות על מצבה הפיננסי של המשפחה הצעירה.
תמהיל משכנתא הוא אמצעי שמאפשר לאותו זוג צעיר שהבאנו כדוגמה, לרכך קצת את הסיכונים הטמונים בלקיחת המשכנתא, ולנסות להגביר את הביטחון שאכן יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים לאורך השנים. זאת, משום שהתמהיל מאפשר ללווה לפזר סיכונים בלתי צפויים בעתיד.
יחד עם זאת, תמיד אפשר לנסות לנקוט בצעד של מחזור משכנתא (לקחת משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר, לפרוע את המשכנתא הקודמת ולהתחיל לשלם את המשכנתא החדשה), או ביטול משכנתא (למשל, במקרה שבעל המשכנתא דאג לביטוח משכנתא, וחלילה נפטר לפני סוף הפירעון).
תמהיל משכנתא – מה יראה לכם דוח התמהיל?
דוח תמהיל המשכנתא מציג מספר שורות כשכל שורה מספרת לכם חלק אחד מסיפור המשכנתא שקיבלתם מהבנק, לדוגמה:
- שורה המציגה את התשלום ההתחלתי של החזר המשכנתא שלכם.
- שורה המציגה את התשלום הממוצע של החזרי המשכנתא.
- שורה המציגה את התשלום המקסימלי של החזרי המשכנתא.
- שורה המציגה את ההחזר הכולל של המשכנתא שלכם.
מה אפשר ללמוד מכל השורות הללו?
באמצעות הנתונים שפורש בפניכם דוח תמהיל המשכנתא תוכלו להעריך במדויק את ההשפעות של שינויי מדד המחירים לצרכן או תנודות הריבית במשק – על ההחזרים החודשיים של המשכנתא שלכם.
לאור דברים אלה, שימו לב, כשאתם בוחרים במחשבון משכנתא השתמשו בסימולציות המוצעות באתרי האינטרנט השונים, כדי לראות במו עיניכם אם מחשבון זה מציג בפניכם את תמונת המשכנתא במלואה, מתחילתה ועד הפירעון של התשלום האחרון.
אילו מחשבוני משכנתא עומדים לבחירתי?
קיימים מספר מחשבוני משכנתא, כל אחד מהם מחשב באופן שונה את ההחזרים החודשיים, וכל אחד מתאים יותר למצב כזה או אחר בחיים.
- מחשבון משכנתא שפיצר – לוח סילוקין שמחשב את ההחזרים כך שבכול חודש תשלמו סכום קבוע שלא ישתנה עד סוף תקופת המשכנתא. מה שכן ישתנה אלה ההפרשות לכיסוי הריבית והקרן.
בתחילת התקופה – ההפרשות להחזר הריבית יהיו גבוהות והן ילכו ויקטנו, וההפרשות להחזר הקרן יהיו נמוכות והן ילכו ויגדלו.
- מחשבון משכנתא גרייס – מלא או חלקי – לוח סילוקין שנועד למקרה שבו הבנק נדרש למעשה ״חסד״ עם לווה שנקלע לצרה, ומאפשר לו לדחות את המשכנתא. מחשבון זה יציג את פריסת הריבית והקרן מהמועד שנדחה והלאה.
- מחשבון בלון – מלא או חלקי – לפי לוח סילוקין זה פירעון הקרן ייעשה בתשלום אחד, רק בתום תקפות המשכנתא. בלון מלא מיועד להלוואה של עד 24 חודשים, ובלון חלקי מיועד להלוואה לתקופה של עד ארבע שנים.
- מחשבון קרן שווה – לוח סילוקין שבו הסכום המופרש להחזר הקרן בכול חודש הוא קבוע; והסכום המופרש להחזר הריבית בכול חודש ילד וירד. המשמעות היא שההחזרים החודשיים לא יהיו קבועים לאורך כל תקופת המשכנתא.
מענה על מספר שאלות לסיוע בבחירת תמהיל משכנתא מותאם אישית.
כדי לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, היעזרו במדריך משכנתא מתומצת זה, על ידי מתן מענה לשאלות שמאפשרות לקבל החלטה מושכלת לגבי התמהיל המתאים ביותר למצבם האישי והפיננסי.
שאלות על המצב האישי
- מהו מצבכם המשפחתי? רווק/ה / נשוי/אה / פרוד/ה
- גילכם?
- מהו מספר הילדים שלכם ובני כמה הם?
- האם אתם מתכננים ללדת ילדים נוספים, וכמה?
שאלות על המצב הכלכלי
- מה גובה השכר החודשי שלכם?
- האם בעתיד צפויה עליה או ירידה בשכר החודשי?
- האם בעתיד אתם עלולים לאבד את מקום העבודה שלכם?
- האם נותר לכם כסף פנוי מדי חודש, ואם כן, כמה?
שאלות הקשורות להחזרים החודשיים
- מהו הסכום שתוכלו להפריש כל חודש לטובת ההחזרים החודשיים?
- האם תוכלו להגדיל סכום זה כדי לצמצם את תקופת המשכנתא?
- אם בעתיד ההחזרים החודשיים יגדלו – האם תוכלו לעמוד בזה?
שאלות לגבי העתיד שיש לתת עליהן את הדעת
- האם בעתיד הקרוב תרצו לשדרג את הדיור שלכם?
- האם בעתיד הקרוב אתם אמורים לקבל כספים, כמו ירושה?
- האם צפויים שינויים לרעה בגובה השכר שלכם?
שאלות אלה מלמדות עד כמה יכול התמהיל של המשכנתא שלכם להשפיע על איכות החיים ואורח החיים שלכם בעתיד. לכן שקלו את הדברים היטב, לפני שאתם מגיעים להחלטה מושכלת.
אולי יעניין אותך גם:
- חישוב משכנתא והחזר משכנתא
- מחזור משכנתא
- מדד מול פריים – מי לוקח?
- איך שינוי המדד משפיע על המשכנתא שלנו?
- האם מבצעי משכנתא באמת משתלמים?
- ייעוץ למחזור משכנתאות
- עלויות מחזור משכנתא
- מחזור משכנתא – כיצד לחסוך כסף?
- מתי כדאי לבצע מחזור משכנתאות?
