ברכות! אין כמו להיות בעלי דירה משלכם. אתם כבר לא צריכים לעבור מדירה שכורה אחת לשנייה, לא להתפשר על עיצוב הפנים, וגם לא להתווכח יותר עם בעל הבית שמתעקש לא לתקן את דוד החשמל או את הנזילה מהתקרה. זהו, אתם חופשיים! אבל עם כל החופש הזה מגיעה אחריות רבה, ובאופן ספציפי יותר, אחריות אחת גדולה אשר שמה ׳משכנתא׳.
הגשת בקשה לקבלת משכנתא לזוג צעיר, לראשונה בחייהם, יכולה להיות מבלבלת ומפחידה. ובאמת, אתם חוששים פן ההתחייבות שאתם לוקחים על עצמכם היא גדולה מדי, אולי תתקשו לשמור על אורח החיים הנוכחי, בגלל הצורך לשלם חוב כה גדול מדי חודש בחודשו, אבל אין שום סיבה שתיכנסו למשכנתא הראשונה שלכם בעיניים עצומות.
לקחת משכנתא בליווי של יועץ משכנתאות
היום יותר ויותר אנשים בוחרים לגשת לתהליך המשכנתא בליווי של ייעוץ משכנתא. מכיוון שמדובר בהליך מורכב אשר מצריך ידע והתמצאות בתחום המשכנתאות, ייתכן וגם אתם תשקלו ברצינות את האפשרות להפקיד את כל המשימה המורכבת הזאת בידיו של יועץ משכנתא מקצועי ומהימן, ולא להסתבך חלילה במשכנתא עם ריבית גבוהה מדי או עם החזרים חודשיים שתתקשו לעמוד בהם.
בין אם תחליטו כך או אחרת, מאמר זה יצייד אתכם במידע שחשוב לדעת על משכנתא ראשונה, ויתייחס לכמה מהמונחים המקצועיים, כך שתוכלו להתנהל באופן מושכל בדרך המובילה לבית משלכם.
לקנות דירה בהתאם לאמצעים
כדי לממן את הדירה החדשה שלכם, המחיר שלה צריך להתאים לסכום המשכנתא שתקבלו מהבנק ולגובה המימון העצמי שתוכלו להרשות לעצמכם.
כשמדובר ברכישת דירה ראשונה, אחוזי המימון שתקבלו מהבנק הם 75% מערך הדירה. את שאר 25 האחוזים, תצטרכו לממן בעצמכם.
שימו לב! שווי הדירה לא ייקבע על פי המחיר ששילמתם למוכר, אלא על פי ההערכה שיקבע שמאי מורשה מטעם הבנק. כלומר, כדי לדעת אם בידיכם מימון עצמי שיספיק לרכישת הדירה, עליכם לחשב את 75% המשכנתא, לפי ערך הדירה שקבע השמאי.
נניח שהדירה מוערכת על ידי השמאי ב-1 מיליון ש״ח (ולא חשוב אם שילמתם עליה יותר או פחות). המשמעות היא שתקבלו משכנתא בסכום של 750 אלף שקלים (75% מערך הנכס), ותצטרכו עוד 250 אלף שקלים (25%), כמימון עצמי.
טיפ: כל עוד אתם לא בטוחים שאכן תוכלו לממן את הדירה, אל תמהרו לחתום על חוזה מכירה.
הון עצמי – מה זה אומר?
כאשר אתם מקבלים משכנתא בערך של 75% משווי הדירה, יהיה עליכם לגייס את הסכום הנותר מההון העצמי שלכם.
הון עצמי אפשר לחשב ממקורות שונים כגון, מזומנים, חשבון חסכון, קופות גמל, ניירות ערך או תמיכה כספית מההורים.
מטבע הדברים, רק לאחר שתדעו מה שווי הדירה לפי הערכת השמאי, וכמה משכנתא תקבלו מהבנק – תוכלו לבדוק שההון העצמי העומד לרשותכם אכן מספיק למימון הדירה.
מה לעשות אם ההון העצמי אינו מספיק?
במקרה שלא תשיגו את ההון העצמי הנדרש תוכלו לבחור בדירה שערכה נמוך יותר, מה שיפחית את סכום המימון העצמי. דירה שכזו ניתן למצוא גם באזורי עדיפות לאומית המציעים דירות זולות יותר. יחד עם זאת, מגורים באזורי עדיפות עשויים לזכות אתכם גם במספר הטבות שמעניקה המדינה.
אפשרות אחרת היא לבדוק אם אכן בחנתם את כל מקורות המימון האפשריים, אולי קיימת קרן השתלמות על שמכם שלא לקחתם בחשבון?
הדרך למשכנתא מתחילה בקבלת אישור עקרוני מהבנק
כאשר אתם מגישים לבנק בקשה למשכנתא, עליכם להציג מסמכים פיננסיים שונים המעידים שאכן ניתן לסמוך עליכם ושתעמדו בהחזרים החודשיים לפירעון ההלוואה שקיבלתם. המסמכים כוללים בין השאר, תלושי משכורת, היסטוריה של האשראי שלכם, תדפיסי חשבון הבנק ועוד. ובמקביל גם עדויות ממוסמכות על סכום ההון העצמי שתידרשו להציג בפני הבנק.
ברור לכם שבנקים לא מסתכנים במתן הלוואות לאנשים שלא יוכלו להחזיר את הכסף שלוו. לכן, הבנק עלול לא להעניק לכם אישור עקרוני למשכנתא אם גילה כי בעבר לקחתם הלוואה ולא עמדתם בתנאי הפירעון, אם יש לכם הלוואה גדולה אחרת שטרם פרעתם, או אם המחאות שחילקתם, חזרו.
לפעמים, הבנק מסרב לתת אישור עקרוני כאשר הוא לא בטוח שצורת הרישום של הדירה היא חוקית, או אם הנכס שאתם מבקשים עבורו משכנתא, הוא במצב מאוד לא אטרקטיבי (דירת מרתף או דירה גבוהה בבניין ללא מעלית).
במקרים שכאלה מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי משלכם, שייכנס למשא ומתן עם הבנק, ובסופו יצליח אולי לקבל עבורכם אישור עקרוני למשכנתא. ללא האישור העקרוני לא תוכלו לקבל משכנתא.
ואפרופו יועץ – כאשר אתם מלווים על ידי יועץ משכנתא פרטי מתחילת הדרך, הוא יאסוף מכם את כל המסמכים הפיננסיים הנדרשים, יבדוק את מצבכם הכספי לאשורו, ואת ההיסטוריה של ההתנהלות הכספית שלכם, במאמץ לנסות ולא להגיע כלל וכלל למצב שבו הבנק יסרב לתת לכם אישור עקרוני למשכנתא.
איך לבחור במסלול משכנתא מתאים לי?
מסלולי משכנתא מומלצים מתייחסים לתמהיל משכנתא הכולל כמה סוגי ריביות, כדי להבטיח שאם תחול עלייה בשיעור הריבית במשק, המשכנתא שלכם לא תתחיל להכביד יותר מדי על התקציב החודשי שלכם.
קיימות במשק מספר סוגים של ריבית. לפני שאתם בוחרים את מסלול המשכנתא שלכם, רצוי להכיר סוגים אלה:
- ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן.
המשמעות היא: הריבית – משתנה לפי שינויי הריבית במשק, במועדים שנקבעו בחוזה המשכנתא; והקרן – צמודה למדד, כלומר גם היא משתנה לפי השינויים של מדד המחירים לצרכן. אתם כבר מבינים שההחזרים החודשיים יהיו תלויים בעליות ובירידות של הריבית ושל המדד.
- ריבית קבועה צמודה למדד.
המשמעות היא: הריבית קבועה, גם אם מתחוללים שינויי ריבית במשק, והקרן צמודה למדד ומשתנה בהתאם.
- צמודה לדולר – גם הריבית וגם הקרן צמודות לדולר ומשתנות בהתאם, לפי השינויים החלים מדי תקופה בריבית הליבור. משכנתא זו מומלצת יותר לאנשים שמקבלים את שכרם בדולרים.
- ריבית פריים – הריבית במשכנתא זו משתנה לפי השינויים החלים בריבית הפריים.
מחשבוני משכנתא מקוונים – משקפים תמונת אמת של מצב החוב
אתרי האינטרנט מציעים לכם מחשבוני משכנתא מקוונים שיאפשרו לכם לקבל תמונת מצב נוכחית של המשכנתא כמו גם תמונה עתידית. המחשבונים הללו מחשבים את נתוני מסלול המשכנתא שלכם ומספקים לכם, בין השאר, נתונים לגבי:
- סכום הריבית וסכום הקרן שיופרשו מההחזר החודשי שלכם בכול חודש.
- סכום הריבית וסכום הקרן שיופרשו מההחזר החודשי שלכם במועד מסוים.
- סכום הקרן שנותר לתשלום בתאריך כלשהו.
מחשבוני המשכנתא מאפשרים לכם להיות עם האצבע על הדופק ולראות את תמונת המצב של ההחזרים החודשיים בכול אחד מהזמנים.
באיזה מחשבון לבחור?
קיימים כמה סוגי מחשבונים כשכול אחד מחשב באופן שונה את ההחזרים החודשיים שלכם. לדוגמה:
מחשבון לפי לוח שפיצר – התשלומים החודשיים הם קבועים עד לסיום תקופת המשכנתא. למעשה, מה שמשתנה אלה הסכומים, המופרשים מתוך ההחזר החודשי הקבוע, לטובת תשלום הריבית והקרן. בתחילה, סכום גדול יותר מיועד לתשלום הריבית, ובהמשך מופרשים סכומים גדולים יותר לטובת תשלום הקרן.
לוח שפיצר הוא המחשבון המועדף על הבנקים מעצם העובדה שרוב הריבית משולמת כבר בתחילת תקופת המשכנתא, כך שגם אם הלווה ייקלע חלילה לקשיים פיננסיים בשנים הבאות, הריבית כבר שולמה.
אולי יעניין אתכם גם?
- מה כולל תהליך ייעוץ משכנתא?
- כמה עולה ייעוץ משכנתא?
- איך לבחור יועץ משכנתאות?
- לא מעוניינים ביועץ משכנתא? כך תקחו משכנתא לבד
