כדי להגשים חלום ולרכוש דירה למגורים רוב הישראלים זקוקים למשכנתא גבוהה. ברוב המקרים לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה של כ-20 שנה, ניתן לקחת את ההלוואה עד לתקופה של 30 שנה. זו תקופה ארוכה בה יש לעמוד בנטל תשלומי ההחזר החודשיים, בתקופה זו דברים רבים עלולים להשתנות כמו שיעור הריבית במשק, מדד המחירים לצרכן, הרחבת המשפחה, שינויים בשכר החודשי ובמצב התעסוקה וכדומה.
לכן, חשוב לנהל נכון את המשכנתא לאורך כל התקופה, ויש לפקח ולעקוב באופן תדיר אחרי ההלוואה והפרמטרים העשויים להשפיע על ההחזר החודשי.
ניהול משכנתא
לפני שלוקחים משכנתא מבנק זה או אחר יש ללמוד את הנושא לעומק ולהבין מושגים בסיסיים כמו מה זה תמהיל משכנתא, מה זה עוגן מק"מ, לוח שפיצר, מדד המחירים לצרכן ועוד. לאחר שבניתם תמהיל משכנתא, עדיף בעזרת יועץ מקצועי ומנוסה, עליכם לחתום על חוזה ההלוואה, ולמעשה אתם מתחייבים לתקופה ארוכה לשלם מדי חודש את תשלומי ההחזר, עד לפירעון מלא של ההלוואה.
כל שינוי, ולו המזערי ביותר בשיעור הריבית במשק, משפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי. לכן, לכל אורך תקופת ההלוואה עליכם לעקוב באופן שוטף אחרי שינויים בריבית, במדד ובפרמטרים נוספים המשפיעים על גובה ההחזר החודשי. בנוסף, עליכם להיות עם האצבע על הדופק ולבדוק האם שינויים בחיים כמו עבודה חדשה, קידום בעבודה, לידה, מחלות, אבטלה וכיוצא בזה, משפיעים על יכולת ההחזר שלכם ועל שיעור ההכנסה הפנויה.
ישנם מקרים בהם תוכלו לפרוע חלק מהמשכנתא כדי להקטין את תשלומי ההחזר, במקרים אחרים אתם עשויים לגלות כי ההחזר החודשי גבוה מדי ומקשה עליכם לנהל את ההוצאות החודשיות הצפויות. לפיכך, עליכם לנהל את המשכנתא, בדיוק כפי שמומלץ לנהל את תיק ההשקעות שלכם.
מה כולל ניהול משכנתא?
ניהול משכנתא מורכב משלושה חלקים עיקריים – בדיקת ומעקב אחרי שינויים במשק (ריבית, מדד וכדומה), בדיקת המצב הפיננסי ויכולת ההחזר שלכם, מעקב אחרי ביצועי המשכנתא שלקחתם.
אחת לכמה חודשים, ולפחות פעם בשנה, עליכם לגשת לבנק ולדרוש נתונים "יבשים" אחרי מצב המשכנתא שלקחתם. עליכם לבדוק נתונים כמו מהו הסכום בכל מסלול הלוואה, כמה נותר לכם לשלם בכל מסלול, לכמה שנים נטלתם כל מסלול במשכנתא וכמה זמן נותר עד לפירעון שלהם כמו כן, יש לבדוק מהי הריבית שקיבלתם בכל מסלול והאם היא השתנתה במהלך השנה, וכמובן לבדוק מה היה ההחזר החודשי לפני שנה וכמה הוא כעת.
כדאי להכין טבלה המרכזת את הנתונים על מנת לבדוק את מצב ההלוואה. כך תוכלו להיערך כספית לקראת השנה הקרובה ולעתיד הקרוב, ובמידת הצורך לקבל החלטה האם לפרוע מסלול מסוים, למחזר את המשכנתא, לדחות תשלומים לתקופה מסוימת ועוד.
בנוסף, עליכם לבדוק מהו מצבכם הפיננסי, ומהי יכולת ההחזר העדכנית שלכם. כאשר לקחתם משכנתא מהבנק השכר החודשי שלכם היה X, אחרי שנה הוא עשוי להיות Y, כאשרY יכול להית גבוה או נמוך יותר מ-X. כמו כן, עליכם לבחון האם ההוצאות החודשיות שלכם התייקרו או שאתם מצליחים לחסוך כסף בצד. למעשה, עליכם לבדוק ולאסוף נתונים חשובים כגון שיעור ההכנסות, הכנסה פנויה נטו, הוצאות חודשיות, חיסכון חודשי מצטבר.
עליכם לזכור כי יתכן ולקחתם משכנתא כאשר השכר החודשי שלכם היה יחסית נמוך לעומת השכר החודשי כעת, לכן נאלצתם לבחור תמהיל משכנתא שהותאם להכנסה הפנויה כאשר קיבלתם שכר בתחילת הקריירה שלכם. כך למשל, יתכן ובחרתם החזר חודשי של כ-3,000 ₪ למרות שעכשיו אתם יכולים לשלם החזר חודשי גבוה בהרבה. לכן, יתכן וכדאי לכם למחזר את המשכנתא ולהתחייב להחזר חודשי גבוה יותר, כך תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.
כדאי לבחון גם את מצב החסכונות שלכם, אם תגלו שהצלחתם בשנים האחרונות לחסוך סכום כסף לא מבוטל, כדאי לבדוק בעזרת חברה מקצועית לייעוץ משכנתאות האם כדאי לפרוע את אחד המסלולים בתמהיל ההלוואה, ולהקל על ההוצאות החודשיות שלכם וגם לחסוך הרבה כסף. יש לבחון היטב האם כדאי למחזר את המשכנתא או לפרוע חלק ממנה, יש מסלולים שקל לפרוע ללא קנסות ועמלות גבוהות, אך יש גם מסלולים המחייבים עמלת פירעון גבוהה ויקרה, או אז יש לשקול היטב את כדאיות המחזור או הפירעון המוקדם.
ניהול נכון של המשכנתא יחסוך לכם כסף רב
לאחר שבדקתם את כל הפרמטרים הנדרשים לניהול נכון וחכם של המשכנתא תוכלו לקבל החלטה האם למחזר את ההלוואה או לפרוע מסלולים מסוימים בתמהיל. זו אינה החלטה פשוטה, לכן אין לוותר על ייעוץ מקצועי. יש לבחון כל מקרה לגופו, אך חובת ניהול המשכנתא מוטלת עליכם, ואתם חייבים להבין כי ניהול חכם ויעיל של ההלוואה יכול לחסוך לכם כסף רב, לשפר את איכות חייכם ולהפחית סיכונים שונים, לדוגמה אם הריבית במשק תעלה באופן דרמטי.
ניהול משכנתא יאפשר לכם לשלם פחות כסף לבנק, בכסף הפנוי תוכלו להגשים חלומות נוספים בחיים, לרבות חופשה משפחתית, החלפת הרכב, לימודים, רכישת רהיטים, שיפוץ הדירה וכדומה.
