כמעט כל אדם אשר משלם משכנתא על נכס שבבעלותו יכול למחזר אותה. אחת מהסיבות המרכזיות למחזור משכנתא, הינה מחזור משכנתא לשם מעבר לדירה חדשה וגדולה יותר או לצורך שדרוג הנכס הקיים.
מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם לאורך השנים עשרות אלפי שנים, לצמצם את ההחזר החודשי או להקטין את הפריסה בעזרת החזר חודשי גבוהה יותר (בהתאם לגידול בהכנסות) כך שהתשלום עבור המשכנתא יסתיים מוקדם יותר.
במקרה של מחזור משכנתא בעת רכישת דירה מקבלן ראשונה או שנייה, תוכלו לעלות ברמת החיים תוך סילוק המשכנתא הקודמת והחלפתה במשכנתא בעלת תנאים טובים ומשתלמים יותר. לפני שאתם מבצעים מחזור משכנתא אלו 5 הטיפים החשובים שיסייעו לכם לעשות את הבחירה הנכונה.
בחינת גידול ההכנסות
במרוצת השנים מתרחשים שינויים בהכנסות המשפחה לטובה ולרעה, במקרה של הטבה במצב הכלכלי, עקב קידום בעבודה או עקב קבלה פתאומית של סכום כסף גדול, מומלץ לבחון מחזור משכנתא. אחת הסיבות המרכזיות לכדאיות מחזור המשכנתא הינה שכיום תוכלו למצוא משכנתאות בתנאים משתלמים יותר וכן הריבית בהתאם לתקופה עושיה להיות נמוכה יותר.
ניתן לבצע בדיקה הנוגעת לגובה הריבית בתקופה שבה לקחתם את המשכנתא – במידה והריבית נכון להיום נמוכה יותר, כבר משתלם לכם לבצע מחזור משכנתא. בין אם רכשתם דירה מקבלן לצורך מעבר מדירה קטנה, לדירה חדשה וגדולה יותר ובין אם אתם משלמים משכנתא על דירה ישנה אשר עתידה לעבור פינוי בינוי או תמ"א, מומלץ לבחון האם הכנסותיכם השתנו לאורך השנים והאם ביכולתכם לשנות את ההחזר החודשי, כך שיהיה גבוה יותר על מנת לקצר את תקופת תשלום המשכנתא.
במידה ויש ברשותכם נכס שעובר פינוי בינוי או תמ"א וברצונכם לרכוש נכס חדש ולמכור את הנכס הישן תוכלו לבחון 2 אופציות:
מחזור משכנתא קיימת או הלוואת בלון. מבין האופציות בחנו את התנאים של כל הלוואה ואת רמת הכדאיות והרלוונטיות עבורכם. בהלוואות בלון לא משלמים את תשלומי הקרן, הריבית או ההצמדה והיא נצברת לסיום תקופת ההלוואה. מאחר והתשלומים נפרעים רק בסיום התקופה, הלוואות בלון מתאימות לאנשים אשר עתידים לקבל סכום גדול של כסף עקב מכירת דירה או אקזיט.
בדיקת מסלול המשכנתא הקיים
ההמלצה היא לפחות אחת לשנה לבדוק את תנאי המשכנתא שלכם, במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן ורוצים לבצע מחזור משכנתא חשוב לפני הכל להוציא דו"ח יתרות. דו"ח היתרות כולל את המסלולים במשכנתא, גובה הריבית, גובה ההחזר החודשי, התקופה שנותרה לנו בכל מסלול ומידע בנוגע לעמלת פירעון מוקדם במקרה של מחזור משכנתא.
לאחר שהוצאתם דו"ח יתרות, תוכלו לבצע בדיקה עצמאית או להיעזר ביועץ משכנתאות. מעבר לבדיקת המשכנתא השנתית קיימים מצבים בהם בדיקה מכיפה הינה הכרחית: ירידת ריביות במשק, חיסכון של סכום גדול לסילוק משכנתא, חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא וצורך בשינוי ההחזר החודשי.
בדיקת המסלול הקיים תסייע לנו לשנות את תנאי המשכנתא הישנה, ללא קשר לזמן שחלף. בעזרת מחזור המשכנתא נוכל להתאים את תנאיי המשכנתא למצבכם הכלכלי, ליכולת ההשתכרות שלכם ולתנאי השוק המשתנים.
שימוש במחשבון משכנתא
את הבדיקה העצמאית תוכלו לבצע בעזרת מחשבון משכנתא, ישנם מס' מחשבונים: מחשבון הלוואת בלון, מחשבון משכנתא שפיצר, מחשבון משכנתא גרייס ועוד. מחשבון המשכנתא לפני ביצוע מחזור משכנתא יסייע לכם לראות את המסלולים הקיימים ולבצע השוואות בין התמהילים השונים.
לאחר שבדקנו את כל הנתונים נוכל לבנות תמהיל משכנתא חדש שאינו קשור לתמהיל המשכנתא הקיימת. התמהיל יושפע בנוסף מריביות המשכנתא אשר ניתן לקבל בכל מסלול וכן מצפי המדד ושינוי הריבית בעתיד. כעת לאחר שבנינו את התמהיל עצמאית או בעזרת יועץ משכנתאות נוכל לגשת לבנק ולקבל הצעת ריבית לתמהיל שבנינו.
ביצוע סקר שוק מקיף למחזור משכנתא
מומלץ לבצע סקר שוק מקיף לצורך מחזור המשכנתא, מעין "שופינג" בבנקים. המטרה היא לבחון היכן נשלם פחות כסף בהחזר החודשי ונוכל לחסוך סכומים גדולים יותר בטווח הרחוק. כדאי לבדוק קודם כל מחזור בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא אך לפני קבלת ההחלטה הסופית, לבצע בבדיקה בבנקים נוספים ובסניפים שונים של בנק המקור. במידה ותגיעו עם ניירת מבנקים אחרים, סביר להניח שהבנק שלכם ייקח אתכם ברצינות רבה יותר כאשר הוא נוכח לדעת שביצעתם סקר שוק ומצאתם תנאים טובים יותר.
התייעצות עם גורם מקצועי והפעלת שיקול דעת
חשוב לזכור כי יועץ המשכנתאות בבנק הוא נציגו של הבנק ולא של הלקוח, על כן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות חציוני ואובייקטיבי. בחברת וידר משכנתאות יועץ המשכנתא יעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא מנצח, יימצא עבורכם את המשכנתא הטובה ביותר ויסייע לכם להרכיב משכנתא בהתאם לצרכים שלכם.
אולי יעניין אותך גם:
- חישוב משכנתא והחזר משכנתא
- מחזור משכנתא
- מדד מול פריים – מי לוקח?
- איך שינוי המדד משפיע על המשכנתא שלנו?
- האם מבצעי משכנתא באמת משתלמים?
- ייעוץ למחזור משכנתאות
- עלויות מחזור משכנתא
- מחזור משכנתא – כיצד לחסוך כסף?
- מתי כדאי לבצע מחזור משכנתאות?
