בישראל, כמו במדינות אחרות, חל מס על רכישת זכות במקרקעין, או מה שנקרא "מס רכישה". שיעור מס זה עלול להיות גבוה, ולהתבטא באלפי שקלים, גם כאשר מדובר בדירת מגורים.
כאשר קונים נכס, בין אם מדובר בדירת מגורים או בית ובין אם מדובר בחנות או משרד, יש לקחת בחשבון שמה שמשולם למוכר עבור הנכס עצמו אינו סוף פסוק. רכישת מקרקעין בישראל מלווה בהוצאות לא מבוטלות, שבמקרים מסוימים מגיעות ליותר מ- 10% ממחיר הנכס. בחישוב הסכום אותו תצטרכו כדי לרכוש נכס מסוים, אתם חייבים לקחת את כל ההוצאות הללו בחשבון.
ההוצאות הנלוות בהן מדובר כוללות אגרות שונות למנהל מקרקעי ישראל, למשל. הן כוללות שכר טרחת עורך דין, הן עלולות לכלול דמי בדק בית וכמובן שגם דמי תיווך. אם הדירה נרכשה דרך משרד תיווך למשל, היא תעלה 1.5% או יותר מאותה דירה, שלא נרכשה באמצעות מתווך.
מבחינת מיסוי, אחת ההוצאות המשמעותיות ביותר בקניית נכס היא מה שנקרא 'מס רכישה'. מס זה משולם כאמור כאשר קונים זכות במקרקעין והוא רלוונטי לסוגי נכסים רבים – מסחריים ופרטיים. הפעם נתרכז במס רכישה בעת קניית דירת מגורים.
כיצד מחושב מס רכישה?
מדובר במס ששיעורו נקבע על פי שווי הנכס (או שווי העסקה, למעשה). כאשר מדובר בדירות מגורים, הוא אינו אחיד בשיעוריו, אלא הוא מס פרוגרסיבי. מה זה אומר? זה אומר שמדובר במס ששיעורו עולה ככל שההוצאה שלכם על הנכס שאתם קונים היא גבוהה יותר. כמו כן נשאלת השאלה האם מדובר בדירת מגורים ראשונה או נוספת שלכם.
ניקח לדוגמא מצב שבו אתם קונים דירה בשווי של 1,500,000 ש"ח. במקרה זה, המס יהיה 0%, כיוון ששווי הדירה נמוך, ומדובר בדירה ראשונה (או יחידה). המס על אותה דירה, אם מדובר בדירה שנייה, יהיה 8%, ואתם תשלמו מס בגובה של 12,000 ש"ח.
שיעורי המס מעודכנים על ידי משרד האוצר בכל שנה, לרוב ב- 16 בינואר של אותה שנה. נכון לשנות 2019, שיעורי המס על דירה ראשונה היו אלה:
שיעור המס שווי דירה מ… עד…
0% 0 ש"ח 1,696,750 ש"ח
3.5% 1,696,750 ש"ח 2,012,560 ש"ח
5% 2,012,560 ש"ח 5,192,150 ש"ח
8% 5,192,150 ש"ח 17,307,170 ש"ח
10% 17,307,170 ש"ח ומעלה
אבל האם זה אומר שעל דירה של 2,500,000 ש"ח תצטרכו לשלם 125,000 ש"ח מס רכישה?
לשמחתנו – לא.
החישוב נעשה במדרגות: עד 1,696,750 ש"ח לא תצטרכו לשלם מס. אחר כך תשלמו 3.5% על 315,810 ש"ח (כלומר 11,035.5 ש"ח) ואז עוד 5% על ההפרש בין 2,012,560 ל- 2,500,000 ש"ח, כלומר 24,372.
בסיכומו של דבר תשלמו אם כך עוד כ- 35,500 ש"ח. לא סכום מבולט, אבל גם לא 125,000 ש"ח.
החישוב הזה נכון לדירה ראשונה, כאמור, אם מדובר בדירה שנייה, הרי שאין בכלל פטור, גם לא על דירות זולות, ומדרגת המס הראשונה היא של 8% והשנייה היא של 10%. על דירה בשווי של 2,500,000 ש"ח תשלמו לא פחות מאשר 200,000 ש"ח מס רכישה.
לא פחות? מתי והאם בכלל ניתן לקבל הנחות במס רכישה?
יש מצבים בהם אפשר לקבל הנחה במס זה. אוכלוסיות שזכאיות להנחה הן עולים חדשים, נכים ועיוורים וכן משפחות שכולות או הנפגעים עצמם. במקרים אלה יש אפשרות להגיש בקשה לפטור מלא או חלקי במס רכישה.
איך מגדירים דירה יחידה?
דירה יחידה היא קודם כל דירת המגורים של תושב ישראל, כולל בן או בת הזוג שלו והילדים (עד גיל 18). אם יש לכם חלק בדירה נוספת, אבל הוא לא עולה על שליש (או חצי, אם התקבלה בירושה), עדיין יראו אתכם כאילו יש לכם רק דירה אחת.
נושא חשוב נוסף הוא אם רכשתם דירה במסגרת של קבוצת רכישה. בתנאים מסוימים גם אז תחשבו לבעלי דירה יחידה, אבל רצוי מאוד להתייעץ בעניין עם מי שמומחים לו, כמובן.
