מאת: כתבת אורח – רימון חייט, כותב המדריך למשכנתא יעילה. למדריך המשכנתא של וידר משכנתאות ליחצו כאן.
מחזור משכנתא
לקחתם משכנתא ל- 20 שנים ועברו 5, מה אתם עושים?
רבים יאמרו אין צורך לעשות מאומה. התאמצנו לעשות משכנתא בתנאים טובים ועכשיו נחכה עוד 15 שנים עד שהתשלומים יסתיימו.
רבים גם ינהגו ככה ויפסידו הרבה מאד כסף.
בדיוק כמו שכאשר יש לכם חיסכון, אתם בודקים כל תקופה מסוימת מהי התשואה שקיבלתם עליו ובהתאם מחליטים האם להחליף מניה / קרן נאמנות / אג"ח וכו', כך אתם אמורים לבדוק בכל מספר שנים את תיק החוב שלכם.
תנאי השוק משתנים בהתמדה והמשכנתא "המצוינת" מלפני 5 שנים עלולה להיות משכנתא מאד יקרה היום.
אני מציע לרשום תזכורת לראשון במרץ אחת לחמש שנים (לפחות) ואז לבצע בדיקה לגבי תנאי המשכנתא שבידינו (את הדו"ח השנתי נקבל במהלך פברואר בדרך כלל) לעומת תנאי השוק.
את תנאי השוק ניתן לבדוק במספר דרכים:
1. כניסה למספר פורומים של משכנתאות באינטרנט ובדיקה מהן ההצעות שאנשים מקבלים מהבנק .
2. מילוי טופס מתעניין במשכנתא חדשה באחד הבנקים ולאחר שחוזרים אלינו, לשאול מהם תנאי המשכנתאות.
3. ללכת ליועץ משכנתאות פרטי ולשלם לו סכום לא גדול על מנת שיבדוק עבורנו את המשכנתא שלנו.
במקרים מסוימים כדאי למחזר את המשכנתא גם אם לא השתנו תנאי השוק. על כך, בהמשך המאמר.
ישנן שתי אפשרויות למחזור המשכנתא:
- מחזור המשכנתא בבנק בו לקחנו את המשכנתא מלכתחילה.
- מחזור משכנתא בבנק אחר.
למידע נוסף אודות מחזור משכנתא לחצו
העברת המשכנתא לבנק אחר דורשת למעשה את כל השלבים של לקיחת משכנתא רגילה:
שמאי, מכתב כוונות מבנק ממשכן, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק החדש, רישום ברשם המשכונות, נוטריון, מחיקת הערת אזהרה של בנק נעזב, מחיקת רישום ברשם המשכונות של בנק נעזב. פעולות אלו דורשות זמן ועולות כסף. הבנק בו מנהלת ההלוואה שלכם מניח שלא תרצו לעבור את מסלול הייסורים של משכנתא חדשה ולכן ייתן בדרך כלל תנאים פחות טובים מהבנק החדש. כמו בלקיחת משכנתא חדשה: מה שתשדרו לבנק יקבע רבות את התנאים שתקבלו. אם תשכנעו את הבנק שלכם שאתם עומדים לעזוב (ואולי גם לקחת את חשבון העו"ש שלכם , של הוריכם ושל הדודים שלכם אתכם), הבנק ישפר הצעתו.
מחזור המשכנתא בבנק שלכם הינו פשוט בהרבה. בדרך כלל, כל מה שיידרש הוא חתימה על מסמכי הלוואה חדשים ותשלום עמלה על ביצוע ההלוואה מחדש.
הלוואות בריבית קבועה או משתנה במרווחים של יותר משנה עלולות להיות מחויבות בעמלת פירעון מוקדם אשר עלולה להיות בסכומים גבוהים. ההיגיון מאחורי עמל, פירעון מוקדם:
חתמתם חוזה עם הבנק, בריבית של 5% כל שנה למשך שלושים שנים. כעבור 10 שנים אתם רוצים לפתוח מחדש את החוזה ולקחת את ההלוואה מחדש בריבית של 2.5% בלבד. פעולה זו גרמה נזק לבנק אשר יצטרך להחזיק מעמד מעתה עם ריבית שהינה מחצית מהריבית המקורית. הבנק מעביר אליכם חלק מהנזק שגרמתם על פי נוסחה שמחשבת את הנזק שגרמתם וקונסת אתכם בהתאם. מחשבון עמלת הפירעון מופיע בסוף מאמר זה. אפשר לומר בגדול שהנוסחה לוקחת את מספר השנים שנשארו להלוואה לפני המחזור ואת ההפרש בין ריבית השוק בעת המחזור (ריבית ממוצעת) לעומת הריבית שהייתם אמורים לשלם. את סכום ה"נזק" לבנק אתם משלמים בעת המחזור.
לכאורה, אין טעם למחזר אם ממילא משלמים לבנק כעמלה את סך ה"נזק" לבנק או היתרון הכלכלי שלנו. בפועל, בנק ישראל קבע נוסחה המונעת מהבנק לגבות את מלוא סכום ה"נזק" שלו כעמלה וכך למרות שעמלה זו יכולה להיות בגובה עשרות אלפי שקלים עדיין כדאי למחזר. למעשה המצב בפועל הוא שככל שעמלת המחזור גבוהה יותר כך אתם יכולים לדעת שהיתרון הכלכלי של המחזור גבוה יותר וכדאי לכם לבצעו.
ניקח כדוגמה לקוחות שלי אשר לקחו בשנת 2002 משכנתא בריבית צמודה למדד + 4%. באותה שנה ריבית השוק הייתה בסביבות ה- 6% וזו הייתה הלוואה אטרקטיבית מאד אשר נבעה מזכאות גבוהה של הזוג (נשואים 30 שנים ללא דירה וברוכי ילדים). השנים עברו והזוג שילם ושילם תוך תחושה שיש בידו הלוואה מצוינת. המשכנתא מחולקת למספר חלקים. בצילום שלמטה, מופיע חלק אחד של המשכנתא. סכום ההלוואה היה 60,655 ¤. תאריך סיום המשכנתא המתוכנן היה 1.9.2030.
נסתכל על המספרים:
כאמור, ב- 1.9.2002, נלקחו 60,656 ¤.
בשנת 2011 שולמו 4,218.05 ¤ (מסומן בחץ כחול). נניח לצורך הדיון שבכל השנים שולם אותו סכום. לפיכך סה"כ תשלומים בין 2002 ל- 2011 הוא 9 שנים * 4,218 = 37,962 ¤
אך בכל אותן שנים ולאחר כמעט ארבעים אלף ¤ ששילמו הלווים, יתרת החוב לאחר 9 שנים הינה: 56,269.71 ¤ ( מסומנת בחץ אדום). כלומר, למעשה תשע שנות תשלום גרמו לירידת חוב של כשנת תשלום אחת.
להלוואה היו עוד מספר חלקים אך עם תנאים טובים. סה"כ יתרת החוב של המשפחה הוא 167,00 ¤. על פי תנאים אלו אמורה המשפחה לשלם עבור הלוואה זו עד שנת 2030. בני הזוג מחזרו הלוואה זו בתנאים אלו:
40,000 ש"ח לעשרים שנים בפריים מינוס 0.95.
127,000 ש"ח בהלוואה קבועה לא צמודה בריבית 3.95% לחמש שנים.
סה"כ: 167,000 ש"ח
סך ההחזר יהיה גבוה באלף שקלים מההחזר המקורי(2,500 ¤ במקום 1,500 ¤). מקום לסיים ההלוואה בעוד 19 שנים (2030) הם יסיימו את מרביתה כבר בעוד 5 שנים (תשלום הפריים יישאר בגובה 200 ¤ לחודש ) ואז ימחזרו מחדש את הפריים כדי לסיים גם אותו במהירות.
סה"כ ההחזרים הנותרים לזוג יהיו (לפי תחזית פריים ומדד בגובה 3% לשנה): 188,880 ¤ במקום 290,098 ¤ . כלומר המחזור חסך לזוג סה"כ תשלומים:
290,098 – 188,880 = 101,218 ¤
מחזור המשכנתא חסך לזוג תשלומים בגובה של מעל מאה אלף ש"ח. סכום זה היה יכול להיות אף גדול יותר אילו הזוג לא היה מחכה כל כך הרבה שנים עד מחזור המשכנתא.
סכום זה צריך להיות למול עיני כל אחד החושב לעצמו: משכנתא זה מסובך, אני עסוק אין לי זמן להתעסק בזה עכשיו. חלק גדול מהעובדים בארץ עובדים שנה שלמה בשביל מאה אלף ש"ח נטו. מאמר זה מציע לכם את האפשרות להרוויח סכום זה על ידי עבודה מאומצת של שבוע אחד או על ידי תשלום של אלפי שקלים בודדים ליועץ משכנתאות אשר יעשה עבורכם את כל הסידורים.
במידה וההלוואה המקורית הייתה באחוז מימון גבוה עם ביטוח EMI, ישנו סיכוי טוב שהיתרון במחזור יהיה גבוה אף יותר. על ביטוח EMI משלם הלווה במזומן עם לקיחת ההלוואה. הבנק פורס את התשלומים יחד עם ההלוואה כדי להקל על הלווה. נניח שההלוואה נלקחה למשך 20 שנים, שילמתם למעשה ל- EMI עבור ביטוח החוב ל- 20 שנים. בינתיים, מחיר הדירות עלה ובעת מחזור המשכנתא רואים שיתרת החוב עתה הינה רק 65% מערך הדירה. ניתן לעשות שמאות מחודשת לדירה ולבקש מהבנק למחוק את הדרישה ל- EMI. במידה והבנק יסכים, הוא יחזיר לכם את הכסף שכבר שולם ל- EMI.
בהצלחה.
הערה: מספר פעמים שמעתי מלקוחות את הדבר הבא: "בבנק אמרו לי שלא כדאי למחזר כי עד עתה שילמתי רק ריבית ומעתה אתחיל לשלם את הקרן וחבל על כל הריבית ששילמתי". אני רוצה להאמין שאף פקיד בנק לא אמר משהו דומה ומדובר על אי הבנה. אם בכל זאת מישהו שומע דבר כזה מפקיד בנק, אני מציע לו לבקש לעבוד מול פקיד אחר. לגופו של עניין, זוהי שטות גמורה. לתשלומי העבר אין שום משמעות לגבי הכדאיות או אי הכדאיות של מחזור המשכנתא.
על המחבר
רימון חייט, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל ותואר שני במנהל עסקים. עבד כעשר שנים במערכת הבנקאים ומזה 15 שנים משקיע בנדל"ן. מרצה במכללה למנהל.
אתר אינטרנט: https://www.EffectiveMortgage.co.il
מחשבון לחישוב עמלת פירעון מוקדם:
https://www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah/ribit/mortgageh.htm
אני מזכיר שוב, ככל שהעמלה גבוהה יותר, קרוב לודאי שהמחזור כדאי יותר.
