קבלת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות ביותר שתקבלו בימי חייכם, ולכן חשוב לפעול נכון. מדריך זה יעזור לכם להבין אם כדאי לכם להיעזר ביועץ משכנתא שישמור על האינטרסים שלכם.
האם לבחור משכנתא ללא יועץ משכנתא?
שוק המשכנתאות הוא תחרותי מאוד ולאדם שאינו מתמצא בתחום יהיה קשה להבין מה בדיוק מציע לו שוק זה. ישנם גופים מלווים רבים ושונים, כולל בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח המציעים קשת רחבה של מוצרי משכנתא בתעריפים שונים.
לכן, לפני שתבחרו במסלול המשכנתא המתאים לצרכים שלכם, כדאי לשוחח עם יועץ הבנק שלכם או עם יועץ משכנתא עצמאי שילווה אתכם לאורך התהליך.
באופן כללי, אם אתם מתכננים לעבור את התהליך ללא ייעוץ משכנתאות פרטי משלכם, עדיף קודם כל ללמוד את הנושא היטב ולהבין את המושגים השונים כמו למשל: מחזור משכנתא, נסח טאבו או ריבית פריים.
מדוע בדרך כלל כדאי לקבל ייעוץ משכנתא?
הגופים המלווים (בדרך כלל בנקים) חייבים להציע ייעוץ משכנתא כשהם ממליצים לכם על המשכנתא המתאימה לכם. היועץ יעריך את גובר ההחזרים החודשיים שאתם יכולים להרשות לעצמכם על ידי בדיקת ההכנסות וההוצאות היומיומיות שלכם והנתונים הכספיים האחרים שעשויים להשפיע על היכולת שלכם לעמוד בהחזרי התשלום.
המשמעות היא שאתם אמורים לקבל בסופו של דבר משכנתא שמתאימה לצרכים שלכם.
למרות שהגופים המלווים חייבים להציע יועץ משכנתאות כמעט בכול המקרים, ייתכן שתוכלו לדחות את הצעת המשכנתא שקיבלתם ולמצוא מוצר משכנתא משלכם, על בסיס מחקר שוק שתערכו בעצמכם.
אם לא נעזרים ביועץ משכנתאות – מהם הסיכונים האפשריים?
כשאתם לא נעזרים ביועץ משכנתא פרטי, יהיה עליכם לקחת אחריות מלאה על החלטות המשכנתא שלכם. כשאתם לא נעזרים ביועץ, אתם עלולים בסופו של דבר להגיע למצב שבו:
- המשכנתא לא תתאים למצבכם, מה שעלול להתגלות כטעות יקרה בטווח הארוך.
- הבנק יסרב לאשר לכם משכנתא, מסיבות שונות (למשל, מחשש פן לא תעמדו בתשלומים החודשיים או אם עדיין לא סיימתם לפרוע חובות אחרים שלכם).
לדבר עם הבנק שלכם
זו יכולה להיות התחלה טובה מכיוון שהבנק מכיר אתכם ואת מצבכם הכלכלי. הבנק יספר לכם על המשכנתאות שלו, אבל כדאי להשוות הצעה זו למוצרים אחרים הזמינים בשוק, לפני שתקבלו את ההחלטה הסופית.
העצה של הבנק היא בדרך כלל בחינם.
מתי לפנות ליועץ משכנתא (לא רק כשמושגים כמו ׳נסח טאבו׳ או ׳ריבית פריים׳ מבלבלים אתכם)?
יועץ משכנתא הוא מומחה בעל ידע מעמיק בשוק המשכנתאות. הוא יכול לבחון מגוון של מוצרי משכנתא שמציעים הגופים המלווים השונים ולבנות לכם את המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם. כדאי לשוחח עם כמה יועצים, כדי לראות מה כל אחד מהם מציע.
ישנם שלושה סוגים עיקריים של יועצי משכנתאות:
- אלה שקשורים לגוף מלווה ספציפי.
- אלה שבוחנים על מספר מוצרים מתוך רשימה מוגבלת של גופים מלווים.
- אלה שבודקים מגוון רחב של מוצרי משכנתא בכול השוק.
גם יועצים שסורקים את ׳כל השוק׳, לא באמת מכסים את כל ההצעות הזמינות היום בשוק המשכנתאות.
כל יועצי המשכנתא אמורים לייעץ לכם לגבי המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים ולאורח החיים שלכם.
סיבות נוספות בגינן עדיף להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא
- היועץ יבדוק את הנתונים הפיננסיים שלכם כדי לוודא שאתם יכולים להרשות לעצמכם לקחת משכנתא.
- יתכן שהוא יציע לכם עסקאות בלעדיות עם גופים מלווים, שלא יהיו זמינים לכם באופן אחר.
- יועץ המשכנתא יעשה עבורכם את כל העבודה הבירוקרטית המייגעת, ישלים עבורכם את הניירת, וידאג לכך שבקשת המשכנתא שלכם תידון במהירות רבה יותר.
- יועץ משכנתאות יעזור לכם לקחת בחשבון את כל העלויות והתכונות של המשכנתא, מעבר לסוג הריבית.
- עם יועץ משלכם לא תצטרכו לרדת לעובי הקורה להבין את דיני תמהיל המשכנתא, להבין את נושא הטאבו או להכיר את מחשבוני המשכנתא השונים המציגים בפניכם את תמונת התשלומים החודשיים שלכם.
מה חשוב לדעת כשמחפשים משכנתא?
כשמחפשים את המשכנתא המתאימה ביותר, חשוב לחפש לא רק את הריבית הנמוכה ביותר. ישנם גורמים נוספים שתורמים לסכום שבסופו של דבר תתחילו לשלם כפירעון חודשי לבנק, כפי שתראו להלן.
איך אדע אם אוכל לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא?
הבנק ייתן לכם אישור עקרוני למשכנתא רק לאחר שיבדוק לעומק את מצבכם הכספי. אחרי הכול הבנק שומר על עצמו ולא לוקח סיכונים כך שהוא לא מעניק אישורים עקרוניים כשלא עומדות בפניו הוכחות מוצקות שהלווים יוכלו להחזיר את דמי המשכנתא לאורך תקופת המשכנתא כולה.
כדי לבדוק את מצבכם הפיננסי, הבנק יבקש לראות:
- את תלושי השכר
- את תדפיסי חשבון הבנק שלכם
- את היסטוריית האשראי שלכם
- את המסמכים המעידים שעומד לרשותכם גובה המימון העצמי הנדרש
אגב, אם אתם נעזרים ביועץ משכנתא, הוא יערוך עבורכם את כל הבדיקות הללו, ויפטור אתכם מהתהליך הבירוקרטי המעיק הזה.
לאחר ניתוח המצב הכלכלי שלכם, הבנק יוודא כי סכום ההחזר החודשי לא יהיה גבוה משליש שכרכם (נטו), ורק אז יעניק לכם אישור עקרוני למשכנתא.
ומה אם לא תקבלו אישור עקרוני מהבנק?
אם לא תקבלו אישור עקרוני למשכנתא, יהיה עליכם קודם כל להבין מהי סיבת הסירוב. יש כמה סיבות שבגללן הבנק לא מעניק אישור עקרוני, כמו:
- ניתוח הנתונים הפיננסיים שלכם מלמד כי המשכנתא שביקשתם גבוהה מדי או שהמימון העצמי העומד לרשותכם הוא נמוך מדי.
- בעבר חילקתם צ׳קים שלא כובדו.
- בעבר קיבלתם הלוואה בנקאית אבל לא עמדתם בהחזרים החודשיים.
- הנתונים האישיים שלכם (כמו ותק בעבודה או גיל), לא עומדים בקריטריונים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
- הדירה שאתם רוצים לרכוש היא פשוט לא אטרקטיבית, למשל, דירה בקומה גבוהה במבנה ללא מעלית, או דירה מעופשת במרתף הבניין.
- הבנק מפקפק באמינות צורת רישום הדירה בטאבו.
רק לאחר בירור מעמיק של הסיבה שגרמה לסירוב הבנק, אפשר להתחיל להתמודד עם הבנק ולנסות לשנות את ההחלטה שלו. במקרה שכזה עדיף להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה שיוכל לנסות ולחלץ אתכם ממצב ביש זה.
איזה מחיר דירה אני יכול להרשות לעצמי?
כשאתם מחפשים דירה במחיר שמתאים לאפשרויות הכספיות שלכם, חשוב שתדעו כי ערכה של הדירה לצורך קבלת משכנתא (בדרך כלל בגובה של 75% משוויו של הנכס), לא נקבע לפי המחיר שנדרשתם לשלם עבורה, אלא לפי הערכת השמאי המורשה מטעם הבנק.
המשמעות היא שאם שילמתם עבור הדירה סכום גבוה מכפי שהשמאי יעריך אותה, אחוז המימון של הבנק (75%) יחושב לפי המחיר הנמוך שמעריך השמאי, כלומר:
- תקבלו מהבנק הלוואה נמוכה מכפי שציפיתם
- תאלצו להוסיף מימון עצמי (25% מערך הדירה) שהוא גבוה מכפי שתכננתם
לדוגמה: רכשתם דירה ב-1,200,000 שקלים – אתם מצפים לקבל 900,000 שקלים כמשכנתא (75%), ולהוסיף רק 300,000 שקלים מימון עצמי (25%).
אבל השמאי מעריך את הדירה שקניתם ב-1 מיליון שקלים בלבד – המשמעות היא שתקבלו רק 750,000 שקלים כמשכנתא, ותיאלצו להוסיף 450,000 שקלים כמימון עצמי.
האם תוכלו להרשות לעצמכם תנאים כספיים אלה?
כמובן שאם השמאי יעריך את שווי הדירה כגבוה יותר מהמחיר ששילמתם (כמו שקורה ברכישת דירה במסגרת הפרויקט ׳מחיר למשתכן׳), הערכה זו היא לטובתכם. המשכנתא שתקבלו תהיה גבוהה מהמשכנתא שהייתם מקבלים לו ההערכה הייתה תואמת את המחיר הנמוך ששילמתם.
איך אדע אם ההון העצמי שלי מספיק להשלמת המשכנתא?
גובה המימון העצמי שלכם הוא בשיעור של 25% משווי הדירה כפי שהעריך אותה השמאי. כדי לחשב אם סכום זה עומד לרשותכם תוכלו לבדוק את כל המקורות הכספיים שלכם כולל: כספים מזומנים, חשבונות חסכון, קופות גמל או ניירות ערך, ובנוסף, גם השתתפות כספית של ההורים שלכם, במידה שהיא קיימת.
במקרה שאתם לא מצליחים לגייס את ההון העצמי הנדרש, יועץ המשכנתאות יוכל לסייע לכם להתגבר על סירוב הבנק ולהציע לכם מספר פתרונות, כגון:
- לחפש דירה זולה יותר – מטבע הדברים דירה שערכה נמוך יותר, תדרוש גם סכום מימון עצמי נמוך יותר. דירות זולות תוכלו למצוא בשכונות זולות בעיר או באזורי עדיפות לאומית המציעים לכם הטבות שונות.
- לבדוק שוב אם לא דילגתם על מקור פיננסי כלשהו – אולי לא בדקתם עד הסוף את המקורות הכספיים שלכם, ופספסתם הון שחבוי באיזו קופת גמל שלא בדקתם? סכום זה עלול להספיק להשלמת המימון העצמי הנדרש.
- לבקש סיוע מההורים – אם ההורים יכולים לסייע לכם כספית, הם יתנו לכם את הסכום הכספי שיכסה את הסכום החסר. אם לא, ההורים יכולים לקחת ׳משכנתא הפוכה׳. בתמורה למישכון הדירה שלהם, יקבלו ההורים הלוואה מהבנק שתוחזר רק לאחר שילכו לעולמם. תוכלו לנצל את דמי ההלוואה כדי להשלים את החסר למימון העצמי שלכם.
המדינה מעניקה הטבות למשכנתא – האם אני זכאי להטבה?
קיימים כמה סוגי אוכלוסיות שזכאים להטבות משכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. אוכלוסייה זו כוללת אנשים חסרי דיור, הורים יחידנים, עולים חדשים ועוד.
אם אני משתייך לאחת האוכלוסיות הזכאיות להטבה, איך קובעים אם אני זכאי לקבל אותה?
ההטבה נקבעת לפי שיטת ניקוד המחושבת לפי מספר גורמים, כגון:
- מספר שנות נישואין
- מספר ילדים
- מספר אחים ואחיות
אם צברתם לפחות 599 נקודות, תהיו זכאים לסיוע במשכנתא.
בנוסף, ההטבות מציבות מספר תנאים, והיא ניתנת במקרים כגון:
- סכום הסיוע לא עולה על יתרת החוב למוכר
- הדירה ממוקמת באזור עדיפות לאומית א׳
כאשר משרד הבינוי והשיכון מאשר שאתם אכן זכאים לסיוע, הוא מנפיק עבורכם ׳תעודת זכאות׳, המפרטת את התנאים ואת גובה הסיוע.
שימו לב: תוקפה של תעודת הזכאות פג לאחר שנה מיום הגשת הבקשה, אבל אפשר להאריך את תוקפה באחד מסניפיו של בנק למשכנתאות. בנוסף, תעודת הזכאות מקנה לכם לזכות לקבל סיוע בכל סניף של בנק למשכנתאות ולאו דווקא בבנק שהנפיק לכם את התעודה.
איך אדע איזה מסלול ריבית מתאים לי?
במקרה שתיעזרו בשירותיו של יועץ משכנתאות מקצועי, הוא פשוט יעשה עבורכם את העבודה ויבחר את הריבית המתאימה לצרכים ולתנאי החיים שלכם. הנה מידע על סוגי הריבית שיעזור לכם לקבל החלטה מושכלת, במקרה שאתם מתמודדים עם בקשת המשכנתא לבדכם:
- ריבית משתנה צמודה
במסלול של ריבית משתנה צמודה – גם הריבית וגם הקרן משתנות לפי תנודות המשק, כאשר הקרן משתנה לפי שינויי מדד המחירים לצרכן, והריבית משתנה לפי שינויי שיעורי הריבית שנקבעים על ידי בנק ישראל. השינויים מתעדכנים במועדים שנקבעו מראש בחוזה המשכנתא.
המשמעות היא – החזרים חודשיים משתנים בהתאם לתנודות שיעורי הריבית והמדד.
- ריבית קבועה צמודה
במסלול של ריבית קבועה צמודה, הריבית שנקבעת במעמד החתימה על חוזה המשכנתא נותרת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה והקרן משתנה לפי מדד המחירים לצרכן.
המשמעות היא – ההחזרים החודשיים לא מושפעים מתנודות שיעורי הריבית במשק לאורך תקופת ההלוואה.
- צמודה לדולר
במסלול של ריבית צמודה לדולר, גם הקרן וגם הריבית צמודות לדולר ומשתנות מעת לעת לפי השינויים שחלים בריבית הליבור.
המשמעות היא – משכנתא צמודה לדולר מתאימה יותר למי שמקבל שכר בדולרים.
- ריבית פריים
במשכנתא עם ריבית פריים, הריבית משתנה חודש בחודשו לפי השינויים החלים בריבית הפריים שקובע בנק ישראל.
איך אדע באיזה מחשבון משכנתא לבחור?
אפשר למצוא ברשת מידע רב אודות מחשבוני המשכנתא, ואפשרויות ׳לשחק׳ עם הנתונים שלכם ולבדוק כיצד כל מחשבון משפיע על גובה ההחזרים החודשיים העתידיים, על היחס בין הקרן לריבית בכול מחשבון, ועל תמונת ההחזרים המלאה של המשכנתא שלכם.
אילו נתונים מספקים מחשבוני המשכנתא?
- סכום הריבית והקרן שיכלול כל אחד מההחזרים החודשיים
- סכום הריבית והקרן שישולם בתאריך מסוים
- סכום הקרן שנותר לפירעון בתאריך מסוים
למעשה, מחשבוני המשכנתא מאפשרים לכם לעקוב אחר גובה הקרן והריבית שנותרו לפירעון בכול מועד במהלך תקופת המשכנתא. בנוסף, תוכלו לראות גם את התשלומים הנוספים שמתלווים להחזרים החודשיים (מידע חשוב אם תבחרו לפרוע את המשכנתא מוקדם מהמועד שנקבע בחוזה), ולראות מהו סכום הריבית או הקרן שכבר שילמתם בכול מועד שתרצו לבדוק.
מהם מאפיין כל מחשבון המשכנתא?
מחשבון לוח שפיצר – מציע החזרים חודשיים קבועים שלא משתנים לאורך התקופה. אמנם, התשלום קבוע, אבל תמהיל התשלום משתנה. לכן, ההחזר החודשי בתחילת המשכנתא מורכב:
- מסכום גדול המופרש לטובת הריבית, סכום שהולך ומצטמצם בהדרגה.
- מסכום קטן המופרש לטובת הקרן, סכום שהולך וגדל בהדרגה.
רוב הבנקים מעדיפים את לוח שפיצר, המבטיח שהריבית תשולם כבר בתחילת תקופת ההלוואה, למקרה שהלווה יתקשה לפרוע את חובו בהמשך.
מחשבון משכנתא גרייס – מחשבון משכנתא גרייס כולל שני סוגים: מלא וחלקי. מחשבון זה נועד להקל על לווים שמגלים כי הם עומדים בפני בעיה כספית ועלולים להתקשות בהחזר המשכנתא.
במחשבון גרייס חלקי – הבנק מציע ללווה לשלם בהתחלה רק את הריבית, ולאחר שיושלם החזר הריבית, הלווה יתחיל לשלם עבור הקרן. מחשבון זה מציע החזרים חודשיים נמוכים יותר, שיסייעו ללווה לעמוד בהחזר ההלוואה שקיבל מהבנק. מחשבון גרייס חלקי מתאים למשל לזוג שרכש דירה באמצעות משכנתא בבניין שבנייתו לא הסתיימה במועד שנקבע, ובינתיים מתגורר בשכירות ונקלע לקשיים כספיים.
במחשבון גרייס מלא – ההחזרים החודשיים יידחו לתקופה מסוימת, עד שירווח. מחשבון זה מתאים ללווה שנקלע לקושי פיננסי ומנסה להימנע מעיקולים בגין אי פירעון המשכנתא.
מחשבון לוח קרן שווה – במחשבון זה ההחזרים החודשיים מורכבים מתשלום קבוע עבור הקרן, אבל סכום ההחזר החודשי עצמו משתנה. במחשבון זה הולך ופוחת התשלום עבור הריבית, כך שגם ההחזר החודשי ילך ויצטמצם לאורך תקופת המשכנתא.
לוח קרן שווה מתאים יותר למי שחושש פן המשכנתא תלך ותגדל עד שיתקשה לעמוד בהחזרים החודשיים.
מחשבון בלון – מחשבון זה כולל שני סוגים: בלון חלקי ובלון מלא. מחשבון בלון מתאים יותר למשכנתא קצרת מועד.
מחשבון בלון מלא – מציע הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, והקרן והריבית נפרעים במועד אחד.
מחשבון בלון חלקי – מציע הלוואה לתקופה של עד 4 שנים, כאשר הקרן נפרעת במועד אחד בתום המשכנתא, והריבית משולמת בהחזרים חודשיים.
כשאתם מצוידים בידע הזה, יהיה לכם קל יותר להחליט האם כדאי לכם להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי, או לא.
אולי תרצה יעניין אותך גם?
