אתם מאוהבים וצעירים ורוצים כבר לקנות את הדירה הראשונה שלכם. קודם כל עליכם להחליט אם המצב הכלכלי שלכם אכן מאפשר זאת. לאחר מכן יהיה עליכם לבדוק כיצד ההכנסה של שניכם תוכל לכסות את העלות החודשית של המשכנתא, כדי שלא תיכנסו להרפתקה כלכלית שלא תוכלו לעמוד בה.
רכישת דירה בגיל צעיר יכולה להיות מועילה מאוד, אבל יש כמה דברים שכדאי לזכור לפני שאתם בודקים מה מציע שוק ההלוואות מבחינת משכנתא לזוגות צעירים, וצוללים פנימה כדי לחפש את קן האהבה החדש שלכם.
ידוע שלאהבה אין גבולות, לא של מקום ולא של זמן, אבל השקעה ברכישת דירה היא צעד גדול לכול הזוגות, לא רק לצעירים שביניכם. לכן, חשוב שתהיו פתוחים זו עם זה באשר למצב הכלכלי של כל אחד מכם. כי כאשר תגיעו לבנק לבקש משכנתא לדירה הראשונה שלכם, הבנק יבקש לבדוק לעומק את מצבכם הפיננסי, ויעשה הכול כדי להבטיח שתוכלו לממן לא רק את ׳המימון העצמי׳, אלא גם את ההחזר החודשי.
אז אל תמהרו לקבל החלטה. קחו את הזמן שלכם. דברו עם בני המשפחה ועם החברים, אולי כדאי לשקול לקבל גם ייעוץ משכנתא פרטי משלכם. ורק ברגע שאתם יודעים היכן בדיוק אתם עומדים, אתם יכולים להתחיל במסע להגשת בקשה למשכנתא, ולחפש את הדירה המתאימה לצרכים שלכם.
הלוואה לעזרת זוגות צעירים
קודם כל נתייחס אל המונח ״מימון עצמי״, שהוזכר כבר למעלה. בדרך כלל, גובה המשכנתא שנותן הבנק לרכישת הדירה, לא עולה על 75% מערכה של הדירה כפי שקבע אותה שמאי מורשה, זאת אומרת שהשאר אתם משלמים, וזהו ׳המימון העצמי׳. הבה נבהיר שני דברים חשובים:
- ערך הדירה לא נקבע לפי המחיר ששילמתם אלא לפי הערכת השמאי מטעם הבנק. ייתכן שהשמאי יעריך את הדירה בשווי גבוה ממחיר הדירה החדשה, ואז הרווחתם, או בשווי נמוך ממחירה של הדירה החדשה, ואז כמובן הפסדתם. כי המשכנתא תהיה 75% מהשווי שקבע השמאי.
- כאשר הבנק מעניק לכם הלוואה בגובה 75% מערך הדירה, המשמעות היא שאת 25 האחוזים הנוספים, תצטרכו להוסיף ממקורות כספיים שלכם, כלומר מ״מימון עצמי״ (מקורות אלה יכולים להיות כספים בעובר ושב, קרנות שונות, קופות גמל, ניירות ערך, קופות חיסכון ואפילו עזרה מההורים).
כאשר מדובר בזוג צעיר, כמוכם, ייתכן שאין ברשותכם הון עצמי בגובה שיספיק כדי להשלים את המימון העצמי לרכישת הדירה. למרבה המזל, המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מעניקה הלוואה לזוגות צעירים, אשר תאפשר גם לכם הלוואה בתנאים מועדפים לרכישת דירה משלכם.
זוגות רבים שואפים לרכוש דירה מסיבות ברורות – דירה להשקעה הינה מקור מצוין לקבלת תשואה כלכלית יציבה עם סיכון נמוך יחסית, ודירה למגורים מאפשרת לזוג להקים בית אשר יעניק להם יציבות כלכלית ונפשית. עם זאת, מחירי הנדל"ן בישראל גדלים בקצב מסחרר, אשר הופכים את החלום לרכישת דירה לרחוק יותר ויותר. לצד זאת, רבים אינם מודעים לאפשרויות המשכנתא לזוגות צעירים. מאמר זה יבחן את זכאותם של זוגות צעירים למשכנתא, ויסביר כיצד תוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות.
דירות לזוגות צעירים
אין ספק שדירה לזוג צעיר היא יתרון אדיר אשר עשויה לקדם את מצבם הכלכלי והאישי פי כמה וכמה. אף על פי כן, זוגות בישראל של היום אינם מחזיקים בהון מספיק על מנת לרכוש דירה, וזוגות רבים אחרים אינם מחזיקים בשום הון עצמי.
מצב זה מכניס את הזוגות הצעירים בישראל למלכוד – כיצד יוכלו להתאזן כלכלית ולהתחיל את חייהם החדשים יחדיו, כאשר הם נמצאים בסחרור שאינו פוסק של תשלום שכר דירה ומרדף אחרי יציבות כלכלית, כאשר הסיכוי שיצברו הון מספיק לרכישת דירה הוא כמעט אפסי.
הקושי כמובן גדל כאשר הזוג מעוניין להתגורר במרכז הארץ או בעיר, היות ומחירי הדירות באזורים אלו הם יקרים הרבה יותר מהפריפריה או מיישובים. פועל יוצא מכך הוא שצעירי ישראל מתקדמים בצעדי ענק לעתיד עגום בו השאיפה לרכוש דירה נמצאת בגדר פנטזיה בלבד.
על אף כל הקושי שבדבר, ייתכן מאוד שישנם מסלולי משכנתא שאינכם מודעים אליהם, אשר יכולים לאפשר לכם לרכוש את דירת חלומותיכם בתנאים נוחים.
זכאות משכנתא לזוגות צעירים
חשוב להבין כי המושג "זוגות צעירים" הוא מושג מוכר בתחום המשכנתאות אשר עשוי להעניק הטבות, אשר יפורטו בהמשך, ובייחוד במסגרת המשכנתאות הניתנות ממשרד הבינוי והשיכון.
כאשר אדם או זוג מעוניינים לקבל משכנתא על דירה, וזו הדירה הראשונה שהם רוכשים, הם יוכלו לקבל משכנתא שמכסה 75 אחוזים מערכה של הדירה. אם הדירה היא דירה להשקעה, גובה המשכנתא היא לרוב כ- אחוזים מערכה של הדירה. אם המשכנתא נועדה לשיפוץ דירה קיימת לשם מכירתה ומעבר לדירה חדשה, גובה המשכנתא שיינתן הוא בשיעור של 70 אחוזים מערכה של הדירה החדשה, כל עוד ימכרו את הדירה הראשונה תוך שנה וחצי (18 חודשים).
במקרה בו הזוג הצעיר יכול לממן את הסכום הנותר, הרי שנפתרה הבעיה. אם לא, יש לבחון אפשרויות שנועדו לזוגות צעירים ללא הון עצמי.
משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי
כאשר לזוג אין הון עצמי, או שיש להם הון עצמי שאינו מספיק, יש כמה נתיבים שהם יכולים לפנות אליהם –
1. משכנתא לזכאים ממשרד הבינוי והשיכון
משכנתא לזכאים הינה משכנתא שאינה ניתנת מהבנק כמו רוב המשכנתאות, אלא ממשרד הבינוי והשיכון. משרד הבינוי והשיכון מעניק משכנתא בתנאים נוחים לאנשים העומדים בתנאי המשכנתא.
במסגרת משכנתא לזכאים, זכאותם של המבקשים נמדדת באמצעות שיטת ניקוד הייחודית למשרד הבינוי והשיכון, אשר במסגרתה המבקשים צוברים נקודות בהתבסס על מספר שנות הנישואין שלהם, מספר האחים והאחיות שלהם, מספר הילדים שלהם, כמות הזמן ששירתו בצבא או בשירות לאומי, אחוזי נכות וכן הלאה.
פרמטר נוסף אשר יוסיף נקודות רבות הוא בחירה באזור מגורים שמוגדר בעדיפות לאומית (כפי שמפורט באתר משרד הבינוי והשיכון). ככל שייצברו יותר נקודות, כך תנאי המשכנתא יהיו נוחים יותר. מחשבון שלם לחישוב הזכאות למשכנתא לזכאים נמצא באתר משרד הבינוי והשיכון.
2. קבלת הלוואה מגוף נוסף
היות והבעיה העיקרית במשכנתא לצעירים ללא הון עצמי, הוא הקושי לכסות את 25 האחוזים הנותרים בתשלום המשכנתא, ישנה האפשרות להלוות כסף מגוף אחר, היות וייתכן שהבנק לא יסכים להלוות סכום כסף נוסף לצד המשכנתא שהוא נותן.
אחת מהאפשרויות היא כמובן הלוואת הסכום מקרוב משפחה או חברים, אך מדובר בפרוצדורה שעשויה להעכיר קשרים משפחתיים וחברתיים ולכן יש לחשוב פעם נוספת האם הלוואה הזו תתרום לכם או תזיק אפילו יותר.
אם האפשרות הזו לא נמצאת על הפרק, ניתן לבחון גופים אחרים אשר מעניקים הלוואות אשר הינם חוץ בנקאיים. במקרה כזה, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות והלוואות, שהרי גופים אלו לרוב מציעים תוכניות הרבה פחות נוחות וידידותיות למלווה, ולכן חשוב לוודא כי זו אכן הבחירה הנכונה והמשתלמת ביותר.
3. תוכנית מחיר למשתכן – משכנתא לזוגות צעירים
תוכנית מחיר למשתכן הינה פרויקט אשר מטרתו היא לסייע לזוגות, ולזוגות צעירים בפרט, לרכוש דירה במחיר מסובסד חלקית. כך, הזוג יוכל לרכוש דירה במחיר מופחת אשר יאפשר להם לשלם את מלוא התשלומים על הדירה תוך שנים מעטות.
תוכנית מחיר למשתכן נעשית באמצעות הגרלה בין הזוגות שנמצאו זכאים לתוכנית, כמו זוגות מאורסים שעתידים להתחתן תוך שלושה חודשים ממועד הגשת הבקשה או זוגות נשואים לרבות זוגות ידועים בציבור וזוגות חד מיניים.
כך, זוגות צעירים שאינם מחזיקים בהון עצמי יוכלו לרכוש דירה במחיר סביר. המשכנתא שיקבלו מהבנק תכסה כ- 75 אחוזים מערך הדירה, ושאר הסכום שיהיה עליהם להשיג יהיה ריאלי בהרבה מהסכום שיתבקשו לשלם ברכישת דירה במסלול רגיל.
4. משכון נכס
רבים אינם יודעים שהם יכולים למשכן נכס ששייך להוריהם. אם לזוג הצעיר יש הורים אשר מחזיקים בדירה אשר שולמה במלואה ואין עליה שום משכנתא, וההורים מסכימים לכך, ניתן למשכן עד חצי מערך הדירה ולקחת את סכום זה להשלמת התשלום על הדירה.
גם אם להוריכם יש דירה, אין הדבר הופך אותם מתאימים להליך, ובייחוד אם דירה זו היא מקור ההכנסה היחיד שלהם. מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא לזוגות צעירים על מנת לוודא שזו ההחלטה הטובה ביותר הן עבורכם והן עבור הוריכם, על מנת שאף אחד מהצדדים לא יימצא את עצמו מתקשה כלכלית לאור ההליך.
5. הכנסת שותף עסקי נוסף
אם מטרתם של הזוג הצעיר היא לרכוש דירה להשקעה, הם יוכלו להוסיף משקיע – אדם נוסף אשר יסייע להשלים את הסכום החסר, ובתמורה יקבל נתח מתאים מתנובתה של הדירה. אם אתם מחליטים לעשות זאת, היוועצו ביועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא לזוגות צעירים על מנת לוודא שהאדם שאותו אתם מכניסים לחייכם הוא שותף עסקי מתאים.
מה הדרך הטובה ביותר לקבל משכנתא לזוגות צעירים?
ההמלצה הטובה ביותר לקבלת משכנתא משתלמת לזוגות צעירים היא להעסיק יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא לזוגות צעירים. כאשר מדובר במשכנתאות, קשה להשוות בין איש מקצוע המתמחה בתחום לבין אדם מן השורה שאינו מחזיק בהכשרה כלכלית או משפטית.
תחום המשכנתאות הוא תחום סבוך, מייגע ומבלבל. זכרו כי זו אחת העסקאות הגדולות ביותר שתבצעו בחייכם, וכי בחירה בתוכנית לא משתלמת עשויה לפגוע באיכות חייכם בעשורים הבאים.
ליועץ משכנתאות יש את המומחיות המתאימה למצוא לכם את מסלול המשכנתאות המשתלם ביותר אשר לא תצליחו למצוא לבדכם בשיטוט באינטרנט. כמו כן, ליועץ משכנתאות מיומן יש היכרות מעמיקה עם הבנקאים השונים וביכולתו להשיג לכם תנאים טובים בהרבה.
זכאות למשכנתא – מטעם משרד הבינוי והשיכון
משרד הבינוי והשיכון מעניק הלוואת זכאות למשכנתא, באמצעות ׳תעודת זכאות׳. ההטבות ניתנות למגוון של אוכלוסיות, לפי קריטריונים שונים, וביניהן גם לזוגות צעירים חסרי דיור.
תעודת זכאות – מי יכול לקבל?
את תעודת הזכאות מנפיק משרד הבינוי והשיכון באמצעות גופים פיננסיים שמורשים על פי חוק לתת משכנתאות (כמו בנקים למשכנתאות או חברות משכנות). אם כזוג צעיר קיבלתם תעודת זכאות, אתם זכאים לקבל סיוע מהמדינה גם בשכר הדירה וגם בקבלת הלוואת זכאות לרכישת דירה.
הלוואה זו, המקנה זכאות למשכנתא לזוג צעיר, ניתנת לכם בתנאים מועדפים. את ההלוואה אפשר לקבל בבנקים למשכנתאות אשר הורשו על ידי המדינה להעניק הלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה. הלוואה זו מאפשרת לכם לרכוש דירה בתנאים נוחים במיוחד הכוללים, בין היתר, פרישת תשלומים לאורך תקופה ארוכה.
ניתן להסתכל על הלוואת הזכאות כעל משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד, אשר ניתנת אל מול שיעבוד הדירה שאתם מבקשים לרכוש. לאחר שתפרעו את המשכנתא במלואה, יוסר השעבוד של הדירה.
אחד היתרונות של קבלת משכנתא במסגרת הלוואת זכאות הוא: את הלוואת הזכאות תוכלו לפרוע קודם, מבלי שתידרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם, ומבלי שתידרשו להודיע על כך מראש.
זכאות למשכנתא – מהם הקריטריונים?
הלוואת זכאות מחשבת את גובה ההלוואה לפי שקלול של מספר קריטריונים כגון: מספר שנות השירות בצבא, מספר שנות הנישואין, גילם של בני הזוג, מספר הילדים או מקום המגורים.
כזוג צעיר הפונה לקבל זכאות למשכנתא, תהיו זכאים לקבל את תנאי ההלוואה הכוללים פרמטרים כגון: חישוב ריבית, מסלול ריבית משכנתא (למשל, ריבית משתנה וצמדה או ריבית פריים), ומשך תקופת המשכנתא.
גובה הלוואת הזכאות שתקבלו מהמדינה, נקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון, כאשר יחד עם המשכנתא מהבנק, תוכלו להגיע לשיעורי מימון גבוהים יותר, מאחוזי המימון המקסימליים שהבנק נוהג לאשר ללקוחות (כלומר עד 75% משכנתא בלבד).
למעשה, אם הלוואת הזכאות לא גבוהה מספיק כדי לממן את רכישת הדירה, תוכלו לשלב את ההלוואה הזו במשכנתא מהבנק, ולהשלים את המימון של הדירה שבחרתם לרכוש.
לאחר שתדעו מהו גובה הלוואות הזכאות שתוכלו לקבל, ומהם תנאי ההלוואה, תוכלו גם לחשב את סכום המשכנתא שתצטרכו לבקש מהבנק.
לחשב את סכום הלוואת הזכאות
אם אתם זוג צעיר חסרי דיור, ייתכן ותצליחו לקבל הלוואת זכאות בגובה של עד 95% מערך הדירה שאתם מבקשים לרכוש. זכאות זו מורכבת משני פרמטרים: מהלוואת המקום ומזכאות אישית.
- הלוואת מקום – אם אתם רוכשים דירה ביישוב שנמצא באזור עדיפות, לפי הגדרת המדינה, תוכלו לקבל סיוע נוסף אשר נקרא הלוואת מקום (או סיוע יישובי). מפעם לפעם, משרד הבינוי והשיכון מעדכן את רשימת היישובים ואת גובה הלוואות המקום. ולפעמים, על מנת לעודד רכישת דירות או בניית מבני מגורים ביישובים ספציפיים, הממשלה מאשרת מבצעים להלוואות מקום לתקופות זמן מוגבלות.
- זכאות אישית – המדינה קבעה שלושה פרמטרים לקביעת גובה הלוואת זכאות אישית לזוגות צעירים:
- תקופה לחישוב זכאות – לפי תקופת הנישואין.
- לפי מספר הילדים
- לפי משך השירות בצבא (באישור מיוחד של הועדה הבין משרדית ניתן לחשב גם תקופות של שירות לאומי, שירות אזרחי או שירות מילואים).
להנפיק תעודת זכאות – כיצד?
- כדי להנפיק תעודת זכאות עליכם להגיע לאחד מסניפיו של בנק למשכנתאות כשאתם מצוידים במסמכים הנדרשים.
- נציג הבנק יעביר את הפרטים שלכם למשרד הבינוי והשיכון, אשר ינפיק עבורכם את התעודה לאחר מספר ימים או שבועות.
- תוכלו להנפיק תעודת זכאות, גם לפני שרכשתם דירה או הגשתם בקשה להלוואה.
- כדי לקבל תעודת זכאות תידרשו לשלם עמלה.
- תעודת הזכאות אינה תקפה לעולמי עד, ובדרך כלל היא פוקעת כשנה מהיום שבו נרשמתם לקבל אותה.
- במקרה שחל שינוי כלשהו בנתונים האישיים שלכם, למשל נולד ילד חדש למשפחה, יהיה עליכם לעדכן את תעודת הזכאות.
- ניתן להאריך את תוקפה של תעודת הזכאות אם פג תוקפה.
- לממש את הזכאות להלוואת זכאות
כדי לממש את ההלוואה, יהיה עליכם להגיש 2 בקשות:
- בקשה להנפיק תעודת זכאות – שתוגש לבנק על מנת לקבל את אישור משרד הבינוי והשיכון למתן ההלוואה.
- בקשה להלוואה – אפשר להגיש גם באופן מקוון.
משכנתא במסגרת מחיר למשתכן
בנוסף להלוואת הזכאות, המדינה מציעה לזוגות צעירים לרכוש דירה מוזלת במסגרת מחיר למשתכן. תכנית זו כרוכה בפרסום מכרז אשר בו יכול לזכות קבלן הבניין שיציע את מחירי הדירות הזולות ביותר לקונה שירכוש את הדירה.
בכל פרויקט במסגרת מחיר למשתכן, מוקמת מינהלת שמתפקידה לוודא שרוכשי הדירות אכן ישלמו את מחיר הדירה שציין היזם במכרז בו זכה.
האפשרות לרכוש דירה חדשה וזולה יותר, קרצה לזכאים רבים, שמיהרו להירשם לתכנית. הביקוש ההולך וגובר, לעומת ההיצע שלא הצליח לספק את צרכי השוק, הביא לרעיון לערוך הגרלה אשר תיתן זכות קדימה לכול מי שהקדים להירשם. עד היום פורסמו שתי סדרות של זוכים בהגרלה.
החיסכון הכספי שמציעה רכישת דירה במסגרת ׳מחיר למשתכן׳, לא מסתכמת רק בדירה זולה יותר, אלא גם במשכנתא שווה יותר. כיצד?
ב׳מחיר למשתכן׳, המשכנתא שווה יותר
כאמור, הבנק מאשר משכנתא בגובה של עד 75% מערך הדירה, כפי שקבע אותה שמאי מורשה מטעם הבנק. במקרה זה, רכשתם דירה ב׳מחיר משתכן׳, במחיר מוזל מהמחיר שלה בשוק החופשי. כלומר, השמאי יעריך את הדירה בשווי גבוה ממה ששילמתם. הנה דוגמה:
נניח שרכשתם דירה במשתכן ונדרשתם לשלם עבורה מיליון שקלים. כעת, מגיע השמאי בוחן את הדירה ומעריך אותה על פי שוויה האמתי בשוק ב-1.2 מיליון שקלים. מה הרווחתם?
ובכן, במקום לקבל רק 750 אלף שקלים משכנתא (75% מערך הדירה לפי המחיר ששילמתם – 1 מיליון שקל), תקבלו 900 אלף שקלים משכנתא (75% מערך הדירה לפי הערכת השמאי – 1.2 מיליון שקלים).
יש לכך השפעה מכרעת על 25 אחוזי המימון העצמי שתצטרכו לגייס למימון רכישת הדירה. במקום 250 אלף שקלים, תצטרכו לגייס רק 100 אלף שקלים.
חברת וידר משכנתאות מזמינה אתכן ליצור עמנו קשר כך שנוכל ללוות אתכם ולהבטיח כי תקבלו את המשכנתא המשתלמת ביותר והמותאמת ביותר לצרכיכם האישיים.
