משכנתא הפוכה לצעירים

משכנתא הפוכה לצעירים היא למעשה הלוואה לכל מטרה שעשויה להתגלות כמשתלמת מאוד. המשמעות של "משכנתא הפוכה" היא קבלת סכום כסף נכבד עבור נכס קיים (ולא עבור רכישת נכס, כמו במשכנתא "רגילה"). למונח "לצעירים" יש שני הסברים אפשריים: הראשון הוא גיל המינימום לקבלת המשכנתא הזו – היום אפשר לנצל את האופציה הזו כבר בגיל 55, לעומת 60-65 או אפילו יותר בעבר. ההסבר השני מתמקד באחת המטרות הנפוצות של משכנתאות הפוכות והיא עזרה לילדים לקנות דירה משלהם. כאן בעמוד תמצאו הסברים מפורטים בנושא, ובפרט תשובות לשאלות כמו לאילו מטרות משמשת משכנתא הפוכה, מהם היתרונות שלה, מהם הסיכונים, מהם הקריטריונים לקבלת משכנתא הפוכה בגילאים צעירים, מהו שיעור המימון בהתאם למאפיינים הספציפיים שלכם, ועוד.

היתרונות של משכנתא הפוכה לצעירים

• אין צורך להוכיח הכנסות שוטפות – הנכס שמשועבד לטובת הגוף שמעניק את המשכנתא ההפוכה מהווה את הביטחון הדרוש.
• אין החזרים חודשיים – במשכנתאות הפוכות ניתן לשלם באופן שוטף רק את הריבית ואפילו לקבל את ההלוואה ללא חובת החזר חודשי בכלל. בכל מקרה חשוב לבחור באופן מושכל את שיטת ההחזר כדי ליצור איזון בין תשלום כולל מינימלי לבין צמצום הפגיעה בהכנסה הפנויה לאורך תקופת ההחזר.
• "ירושה מוקדמת" – באמצעות משכנתא הפוכה לצעירים הורים יכולים לסייע לדור הבא להגיע לדירה משלהם (וליהנות מהנתינה ומהתוצאות שלה כשהם עצמם עדיין בחיים).
• גמישות מקסימלית – מבחינת משך תקופת ההחזר והאפשרות לפרוע את ההלוואה בכל עת (פירוט בהמשך המאמר).
• פטור מחובת ביטוח חיים – במשכנתאות "רגילות" הבנק מחייב את הלווים לבצע ביטוח חיים (כשהמוטב הוא כמובן הבנק). העלות של ביטוח החיים בגילאים מבוגרים גבוהה למדי, והקונספט של משכנתא הפוכה מאפשר לחסוך את הפרמיות בגין ביטוח זה.

באילו מקרים כדאי לקחת משכנתא הפוכה לצעירים?

מטרה נפוצה אחת של לקיחת משכנתא הפוכה בגיל צעיר יחסית היא כאמור עזרה לילדים לרכוש דירה. הכסף שמתקבל בתמורה לשיעבוד הנכס של ההורים מהווה הון עצמי משמעותי לילדים. בדרך זו הם יכולים לקבל משכנתא בתנאים נוחים יותר, ואילו ההורים לא נדרשים לוותר על סכום כסף גבוה וגם לא מחויבים בהוצאה חודשית קבועה גבוהה.

מצב נוסף שבו משכנתא הפוכה עשויה להתגלות כפתרון מימון משתלם הוא הקמת עסק חדש. גם השקעה שנבחנה בקפידה אפשר לממן באמצעות שיעבוד נכס קיים, אבל חשוב כמובן להימנע מסיכונים מיותרים. מטרה רלוונטית אחרת היא מימון טיפולים רפואיים יקרים.

כמו כן יש מי שמבקשים משכנתא הפוכה בסביבות גיל 55 לטובת שיפוץ מקיף. כך למשל במקרים רבים מי שרכשו דירת מגורים בסביבות גיל 30-35 מגלים כעבור שני עשורים שהנכס התיישן, גם ויזואלית וגם מבחינת התשתיות. המשכנתא ההפוכה מאפשרת להתאים את הנכס לצורכי ההווה ולשדרג אותו במידה ניכרת.

מהם הקריטריונים לקבלת משכנתא הפוכה בגיל צעיר?

הקריטריון הראשון לקבלת משכנתא הפוכה לצעירים, החל מסביבות גיל 55, הוא באופן טבעי בעלות על נכס מתאים. המהות של משכנתאות הפוכות היא שיעבוד נכס בעל ערך גבוה תמורת הכסף שמתקבל מהבנק או מחברת המימון החוץ בנקאית, כשבדרך כלל השווי המינימלי הוא מיליון ש"ח (אם כי בישראל של היום, רוב הנכסים שווים יותר ממיליון ש"ח). הערך של הנכס שתמורתו ניתנת משכנתא הפוכה לצעירים נקבע על-ידי שמאי מוסמך שהבנק מאשר.

קריטריון נוסף הוא היעדר חובות קודמים על הנכס. אם הוא נרכש בעזרת משכנתא, והיא לא נפרעה לגמרי, הבנק ידרוש קודם כל את פירעון ההלוואה הקודמת, ורק יתרת ההלוואה תוכל לשמש אתכם למטרות אחרות. בנוסף תידרשו להוכיח שהנכס נקי משיעבודים ועיקולים מכל סוג שהוא.

עוד חשוב לדעת שהגיל מהווה קריטריון לא רק לעצם הזכאות אלא גם לשיעור המימון האפשרי: ככל שמבקש המשכנתא ההפוכה צעיר יותר, כך שיעור המימון המקסימלי פוחת (פירוט בהמשך המאמר).

בחלק מהמקרים נדרשת הסכמת הילדים, מפני שבמקרה של פטירת הלווים היורשים הם אלה שיחזירו את ההלוואה. אם הנכס המשועבד מושכר, ייתכן שתתבקשו להחתים את השוכרים על כך שהם מבינים כי יהיה עליהם להתפנות במועד פירעון המשכנתא ומכירתה של הדירה.

החסרונות של המשכנתא ההפוכה לצעירים

לצד היתרונות הרבים של משכנתא הפוכה לצעירים, לקונספט הזה יש גם חסרונות, וחשוב להיות מודע אליהם לפני שמקבלים החלטה. החסרונות העיקריים הם:

• ריבית גבוהה – בהשוואה למשכנתא "רגילה".
• צבירת ריבית דריבית – הבחירה להימנע מהחזר החודשי עלולה לייקר את המשכנתא במידה ניכרת, מפני שהחוב צובר ריבית דריבית. תקופת החזר ארוכה מגדילה את הסיכון להתייקרות כזו.
• סיכון לשחיקת הירושה – וסיכון גם לקונפליקטים בין הילדים בעתיד, עקב חלוקה לא מאוזנת של משאבים כספיים.
• שיעור מימון נמוך – בגיל צעיר (55) שיעור המימון נמוך יחסית. אם השווי של הנכס לא גבוה מספיק, המשכנתא לא בהכרח תספיק למטרה שלשמה היא נלקחת. בפסקה הבאה תמצאו פירוט של שיעור המימון המקובל בהתאם לגיל.
• עלות הקמת המשכנתא – בנוסף לעלות המשכנתא עצמה, יש תשלומי חובה כבר בשלב הבקשה: שכר הטרחה של השמאי, דמי פתיחת תיק ועוד. סכומים אלה לא מוחזרים גם אם המשכנתא לא מאושרת.
• מגבלות עתידיות על מימון דיור מוגן – או טיפולים רפואיים נחוצים (מפני שלא ניתן לממש את הנכס במלואו, כשחלק ממנו משועבד לבנק תמורת המשכנתא ההפוכה)

שיעור המימון של משכנתא הפוכה לצעירים בהתאם לגיל

גובה משכנתא הפוכה נקבע בהתאם לשווי הנכס המשועבד ולגיל הלווה (כשהנכס בבעלות שני בני זוג, נלקח בחשבון הגיל של האדם הצעיר יותר). בטבלה שלפניכם מופיע הטווח המקובל של שיעור המימון מתוך ערך הנכס בהתאם לגיל:

מי נותן משכנתאות הפוכות לצעירים?

הגורם העיקרי למתן משכנתאות הפוכות לצעירים הוא הבנקים. כדאי לציין שהשם של המוצר הפיננסי עשוי להשתנות בין בנק לבנק – למשל "משכנתא לגיל השלישי" בבנק הפועלים או "משכנתא פנסיונית" במזרחי-טפחות – אבל המהות היא אותה מהות. בנוסף יש חברות ביטוח שמציעות את האופציה הזו, ובהן איילון, כלל, הפניקס והראל. כמו כן יש חברות מימון חוץ בנקאיות שמציעות פתרונות מימון דומים לבעלי ובעלות נכסים שניתן לשעבד אותם.

באילו תנאים ניתנת משכנתא הפוכה לצעירים?

מכירת הנכס – משכנתא הפוכה לצעירים מאפשרת לכם להשתמש בדירת המגורים כנכס מבלי למכור את הבית. אם בעתיד תרצו כן למכור את הנכס, תוכלו לעשות זאת ולהשתמש בכסף שתקבלו מהמכירה כדי לפרוע את המשכנתא. בחלק מהמקרים ניתן לגרור משכנתאות הפוכות לצעירים לנכס אחר אם קונים דירה חדשה במקום זו הקיימת.
פירעון גמיש – משכנתא הפוכה ניתן לפרוע בכל נקודת זמן, ללא תשלום "קנס" על פירעון מוקדם. כמו כן ניתן לבצע פירעון חלקי כשרוצים בכך.
במקרה של פטירה – אם הלווים עצמם הולכים לעולמם, ליורשים יש פרק זמן של 12 חודשים לפירעון המשכנתא.
סכום מינימום – חלק מהגופים שמעניקים משכנתאות הפוכות לצעירים מציבים רף מינימלי לסכום המשכנתא עצמו.
מסלולים – ברוב המקרים המסלולים המוצעים במסגרת משכנתא הפוכה לצעירים הם מסלול ריבית קבועה צמודה למדד ומסלול פריים. יש גם גופים שמציעים מסלול קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה).

למה חשוב לשים לב כשמבקשים משכנתא הפוכה בגיל צעיר?

ההחלטה החשובה ביותר במסגרת לקיחת משכנתא הפוכה בגיל צעיר היא שיטת ההחזר: הימנעות מהחזר חודשי אמנם משאירה מקסימום הכנסה פנויה, אבל עלות המשכנתא עלולה לתפוח ובקצב מהיר. לעומת זאת החזר של הקרן ושל הריבית בהתאם ללוח שפיצר (כמו במשכנתא "רגילה") נחשב לאופציה האופטימלית מבחינת שמירת ערך הנכס עבור הילדים. יש גם אופציה שלישית, של תשלום שוטף של הריבית בלבד. הבחירה מושפעת גם מהאפשרויות הפיננסיות וגם מהנסיבות המשפחתיות, ובכל מקרה מומלץ להקדיש לה תשומת לב רבה.

סיכום והמלצות

משכנתא הפוכה לצעירים יכולה להיות הזדמנות מצוינת במצבים רבים, ובמיוחד עזרה לילדים (אבל לא רק). הסיבות העיקריות הן הגמישות הרבה מבחינת ההחזרים והיכולת לנצל נכס קיים ובעצם להעניק "ירושה מוקדמת". המגמה הרווחת בבנקים ובחברות הביטוח שמעניקות משכנתאות הפוכות היא להוריד את גיל המינימום, ולכן האופציה הזו זמינה ליותר ויותר ישראלים. מצד שני יש גם סיכונים שאסור להתעלם מהם, ובמיוחד האימפקט של אפקט הריבית דריבית בשילוב הריבית הגבוהה יחסית. לכן, חשוב לפעול באופן מושכל, והדרך הטובה ביותר לבקש משכנתא הפוכה בגיל צעיר היא לקבל ייעוץ והכוונה ממומחים בעלי ניסיון רב בתחום ספציפי זה.

כדי להבטיח שאתם מקבלים את התנאים האופטימליים ושומרים על הערך הכלכלי של הנכס שלכם, אל תעשו את זה לבד. משרד מאיר וידר – מומחים למשכנתאות, מזמין אתכם לפגישת ייעוץ מקצועית. הצוות המיומן של מאיר וידר ילווה אתכם בבחינת שיטת ההחזר המתאימה לכם ביותר, ניהול המשא ומתן מול הגופים הממנפים והבטחת השקט הנפשי שלכם ושל הילדים.

אל תתפשרו על העתיד הכלכלי של המשפחה. צרו קשר עם משרד מאיר וידר עוד היום ותכננו את המשכנתא ההפוכה שלכם בצורה חכמה ואחראית.