רכישת דירה ראשונה עשויה להיות מפחידה מאוד, היות היא כרוכה בהוצאה כלכלית לא מבוטלת ותמיד כרוכה בחששות – האם זו הדירה הנכונה? האם המשכנתא משתלמת מספיק? האם המחיר אינו גבוה מדי? רבים נרתעים מההליך ולכן אינם עושים מחקר מקיף דיו, וזו כמובן טעות. מאמר זה יסביר על משכנתא לדירה ראשונה, מהם התנאים שאתם זכאים אליהם וכיצד תבטיחו שאתם משיגים את המשכנתא המשתלמת ביותר.
הלוואה לדירה ראשונה
כיום, כמעט כל אדם שרוכש דירה בוחר לקחת משכנתא. משכנתא לדירה ראשונה היא פרוצדורה מקובלת לחלוטין, אשר רבים עמדו בה בהצלחה, ואין סיבה שגם אתם לא תצליחו.
עם זאת, אין הדבר אומר שיש לקחת משכנתא לדירה ראשונה בקלות ראש – כאשר אתם לוקחים הלוואה לדירה ראשונה, עליכם לוודא כי מדובר במשכנתא משתלמת המותאמת לאורך חייכם הייחודי כזוגות צעירים, רווקים, אלמנים, הורים לילדים, נכים וכן הלאה.
לפני שנסביר על זכאות למשכנתא לדירה ראשונה, נעבור שוב על מה זו בכלל משכנתא – ובכן, משכנתא היא למעשה הלוואה שניתנת מהבנק לשם רכישת דירה. במסגרת הלוואת המשכנתא, הבנק משעבד את הנכס כך שבמקרה בו המחזיק במשכנתא לא יעמוד בהתחייבויותיו הכלכליות או בתנאי המשכנתא, הבנק יוכל להיעזר ברשות ההוצאה לפועל על מנת למכור את הנכס ולכסות את חובו של בעל המשכנתא.
כאשר אדם לוקח משכנתא לשם רכישת דירתו הראשונה, הוא יוכל לקבל עד 75 אחוז משכנתא לדירה ראשונה – בהתאם לשווי ערכה של הדירה – ולהשלים את שאר הסכום בעצמו. ישראלים רבים אשר אינם מחזיקים בהון עצמי תוהים לגבי יכולתם לרכוש דירה באמצעות משכנתא לדירה ראשונה, היות ואין בידם הממון המספיק לתשלום על הדירה.
הון עצמי לדירה ראשונה
חשוב לדעת שגם אם אינכם מחזיקים בהון עצמי, אין הדבר פוגע בתנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה או בהטבות משכנתא לדירה ראשונה. למעשה, גם ללא הון עצמי לדירה ראשונה ישנן מספר אפשרויות נהדרות לרכישת הדירה, אשר רבים אינם מודעים אליהן –
1. הלוואה מבני משפחה או גוף חוץ בנקאי
כאשר לבעל המשכנתא אין הון עצמי לתשלום שאר הסכום שנותר, והוא אינו יכול להלוות עוד מהבנק בשל ניצול מקסימום אחוזי הלוואה למשכנתא ראשונה, הוא יוכל לפנות לאנשי שלומו בבקשה להלוואה – להוריו, לחבריו, קרובי משפחתו האחרים וכן הלאה.
עם זאת, ידוע לכל כי עניינים כספיים בהחלט יכולים להעכיר קשרים משפחתיים וחברתיים, ולכן לא כל חבר או קרוב משפחה, נדיב ואמין ככל שיהיה, מתאים לשמש כמלווה. לכן, יש להיוועץ בטרם לקיחת ההלוואה עם יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא לדירה ראשונה.
אם אפשרות זו אינה מתאימה לבעל המשכנתא, הוא יוכל לפנות לגופים חוץ בנקאיים אשר מספקים הלוואות. כיום, שוק ההלוואות גדול מאי פעם ובהחלט אינו כולל רק בנקים. עם זאת, תנאי המשכנתא של גופים חוץ בנקאיים אינם נוחים כמו תנאי המשכנתאות בבנקים השונים, ולכן לא בטוח שזה המסלול המתאים עבורכם.
על מנת לוודא האם מדובר בהלוואה משתלמת דיה, היוועצו ביועץ משכנתאות שמתמחה בתחום.
2. משכון דירת ההורים
רבים אינם מודעים לאפשרות זו, אך לכל אדם שלהוריו יש דירה הרשומה על שמם, אשר אינה משועבדת או ממשוכנת בכל דרך שהיא, ישנה האפשרות למשכן עד חצי מערך הדירה. משכון דירת ההורים מותנה כמובן בהסכמתם של ההורים ובהסכמתו של הבנק.
אם התהליך מסתיים בהצלחה, ניתן להשתמש בסכום הכסף שהושג כתוצאה מהמשכון לטובת רכישת דירה אחרת.
זכרו כי אינכם רוצים להכניס את הוריכם לקושי כלכלי, ובייחוד כאשר הם מבוגרים ואינם עובדים עוד. לכן, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיידע להצביע על השיקולים הרלוונטיים שיש לקחת בחשבון וכיצד ניתן לצמצם את הסיכונים השונים.
3. פרויקט מחיר למשתכן
תוכנית מחיר למשתכן הינה תוכנית אשר במסגרתה ניתן להיכנס להגרלה ולזכות בדירה הנמכרת במחיר נמוך מאוד, בשל סבסודה החלקי. כאשר משלבים פרויקט מחיר למשתכן יחד עם משכנתא, הנתח שהקונים ייאלצו לשלם יהיה נמוך למדי. סביר להניח כי לזוג יהיה קל יותר לאסוף את הסכום הזה בעצמם, באמצעות משפחתם או אפילו באמצעות הלוואה מהבנק.
למעשה, זו אחת האפשרויות הנוחות ביותר למשכנתא לדירה ראשונה לצעירים אשר אינם מחזיקים בהון עצמי גדול ומעוניינים לרכוש דירה.
4. הכנסת משקיע לעסקה
אם הדירה נועדה להשקעה, תוכלו לקבל מימון של עד 50 אחוזים במסגרת המשכנתא לדירה ראשונה. אם הינכם מתקשים לאסוף את 50 האחוזים (או יותר) הנותרים, אולי כדאי לשקול את הכנסתו של משקיע נוסף לעסקה.
באמצעות משקיע נוסף, תוכלו לכסות את סכום הכסף שנותר לתשלום ולחלק את נתחי הרווח ביניכם, ועדיין להרוויח רווחים נאים.
בטרם הכנסת משקיע נוסף לעסקה, היוועצו עם יועץ משכנתאות – יועץ השקעות יוכל לסייע לכם לבחון האם המשקיע הנוסף הוא האדם המתאים לעסקה, ולסייע לכם לכתוב הסכם אשר יגן על זכויותיכם בנכס.
5. משכנתא לזכאים ממשרד הבינוי והשיכון
משכנתא לזכאים היא אפשרות טובה כמשכנתא לדירה ראשונה. במסגרת משכנתא לזכאים, ניתנת משכנתא בתנאים טובים ממשרד הבינוי והשיכון לאנשים אשר זכאים לה. הזכאות למשכנתא נמדדת באמצעות שיטת ניקוד ייחודית – מבקש המשכנתא צובר נקודות בהתבסס על מספר הילדים שיש להם, מספר אחיהם ואחיותיהם, מספר שנות הנישואין וכן הלאה.
ישנם פרמטרים נוספים שמגדילים את מספר הניקוד – נכות, משך שירות צבאי או לאומי, כוונה לרכישת דירה באזור שמוגדר כאזור בעדיפות לאומית (רשימת היישובים המלאה נמצאת באתר משרד הבינוי והשיכון) ועוד. ככל שהמבקש יצבור יותר נקודות, כך יקבל משכנתא שמכסה נתח יותר נכבד ממחיר הדירה.
כמו כן, אם הזכאי חסר דירה, הריבית תהא נמוכה יותר ב- 0.5 אחוז מהריבית הממוצעת כפי שקבע בנק ישראל, אך בכל מקרה לא תעלה על 3 אחוזים.
כיצד לשפר את התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה
אם אתם מחפשים משכנתא לדירה ראשונה, ככל הנראה אתם חדשים בתחום הנדל"ן, ולכן הגיוני שתרגישו מוצפים מרוב אינפורמציה. אכן – מדובר בתחום לא פשוט כלל, ויתרה על כך, מדובר באחת העסקאות החשובות שתעשו, אשר תלווה אתכם בעשורים הבאים בחייכם.
על כן, חשוב לבחון את כל האופציות והמסלולים למשכנתא לדירה ראשונה, כדי להבין איפה תקבלו את ההטבות המשתלמות ביותר ותחסכו יותר כסף. חשוב לזכור שיש אינספור אפשרויות, ולכן יש לחפש בצורה ממושכת ובסובלנות.
ההמלצה הטובה ביותר היא להיעזר ביועץ משכנתאות, וזו מכמה סיבות – ראשית, ליועץ משכנתאות יש יותר היכרות עם עולם המשכנתאות והוא יוכל להמליץ לכם על מסלול המשכנתא הנכון והמתאים ביותר עבורכם ועבור משפחתכם. רק יועץ משכנתאות מיומן יכיר את כל האפשרויות המשתלמות ביותר אשר רוב האנשים אינם מודעים אליהם.
שנית, יועץ משכנתאות מגיש בקשות רבות לבנק ועל כן מחזיק בקשר הדוק וטוב עם בנקי המשכנתאות השונים, דבר שמקדם את נקודת הפתיחה שלכם במשא ומתן מול הבנק.
חברת וידר משכנתאות מתמחה במשכנתאות מכל הסוגים ולכל הצרכים, לרבות משכנתא לדירה ראשונה. אנו מתגאים בהצלחות רבות ובהצבת הצרכים של לקוחותינו במקום הראשון, ונשמח לעמוד לשירותכם ולהבטיח כי תקבלו את המשכנתא הטובה ביותר.
