משכנתא לדירה שניה היא הלוואה המיועדת לרכישת נכס נוסף מעבר לדירה הראשונה שנמצאת כבר בבעלותכם. בניגוד למשכנתא הראשונה, כאן כבר מדובר במהלך מחושב יותר, שלרוב נועד להשקעה לרכישת נכס נוסף. חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין השתיים, כדי להיערך נכון מבחינה פיננסית.
מהי משכנתא לדירה שניה?
משכנתא לדירה שניה היא הלוואה מבנק או ממוסד פיננסי אחר, המיועדת לרכישת נכס מקרקעין נוסף לאחר שכבר קיימת בבעלותכם נכס אחד או יותר. תנאי המשכנתא לדירה שניה הם שונים בדרך כלל ממשכנתא לדירה ראשונה, בעיקר מבחינת גובה המימון המקסימלי והריביות.
למי משכנתא לדירה שניה יכולה להתאים?
משכנתא לדירה שניה מתאימה לשני סוגים עיקריים של אנשים:
- משקיעים: אלו שמחפשים להרחיב את תיק הנכסים שלהם, בין אם כדי להשכיר את הדירה וליהנות מהכנסה חודשית, ובין אם במטרה למכור אותה ברווח בעתיד.
- משפרי דיור: אלו שרוצים לעבור לדירה גדולה ומרווחת יותר, אבל עדיין לא מעוניינים או יכולים למכור את הדירה הקיימת.
מהו ההבדל המרכזי בין דירה ראשונה לדירה שניה?
ההבדל העיקרי בין רכישת דירה ראשונה לרכישת דירה שניה טמון במטרה. דירה ראשונה, ברוב המקרים, משמשת למגורים אישיים או משפחתיים. לעומת זאת, דירה שניה נרכשת לרוב כנכס להשקעה, במטרה לייצר הכנסה נוספת או רווח עתידי. הבדל זה משפיע על תנאי המשכנתא, על גובה המימון, ועל ההון העצמי הנדרש.
מיהו "בעל דירה" על פי רשות המיסים?
חשוב לדעת שגם אם אין לכם בעלות מלאה על דירה, אתם עדיין עשויים להיחשב כ"בעלי דירה" על ידי רשות המיסים. כל מי שבבעלותו 33% ומעלה מדירה, גם אם מדובר בבעלות משותפת עם שותפים אחרים, נחשב כבעל דירה לצורך מיסוי ומשכנתאות. לכן, אם אתם שוקלים לרכוש דירה נוספת, כדאי להתייעץ עם מומחה כדי להבין את ההשלכות המיסויות.
ניתן לומר שמשכנתא לדירה שניה היא כלי פיננסי שיכול להיות משתלם מאוד, אם יודעים איך להשתמש בו נכון. הבנת התנאים, ההגבלות, והאפשרויות השונות היא קריטית להצלחת התהליך. אם אתם שוקלים לקחת משכנתא לדירה שניה, מומלץ מאוד לחברה המתמחית בייעוץ משכנתאות כדי לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
משכנתא לדירה שניה – מהם התנאים לקבלה?
אז החלטתם שאתם רוצים לקחת משכנתא לדירה שניה – בשעה טובה!
אבל רגע לפני שאתם רצים לבנק, חשוב להבין שהתנאים לקבלת משכנתא כזו קצת יותר מחמירים בהשוואה למשכנתא לדירה ראשונה. הבנקים רואים בכם משקיעים, ולכן ידרשו מכם לעמוד בכמה תנאים שלא הייתם צריכים לעמוד בהם בפעם הראשונה. בואו נעבור על העיקריים שבהם:
אחוזי מימון נמוכים יותר
אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר הוא גובה המימון שהבנק מוכן להעניק. בעוד שברכישת דירה ראשונה תוכלו לקבל עד 75% מימון משווי הנכס, ברכישת דירה שניה תוכלו לקבל עד 50% מימון בלבד. המשמעות היא שתצטרכו להביא הון עצמי גבוה יותר, שיכסה לפחות חצי משווי הדירה.
הון עצמי גבוה יותר
ההון העצמי הנדרש לדירה שניה גבוה משמעותית. בעוד שברכישת דירה ראשונה הייתם צריכים להביא 25% הון עצמי, כאן מדובר על לפחות 50%. זה יכול להיות סכום לא מבוטל, במיוחד כשמדובר בדירות יקרות. חשוב להיערך לכך מראש ולתכנן את החסכונות בהתאם.
מס רכישה גבוה יותר
עוד הבדל משמעותי הוא מס הרכישה. ברכישת דירה ראשונה, יש פטור ממס רכישה עד לסכום מסוים (המשתנה משנה לשנה). לעומת זאת, ברכישת דירה שניה תצטרכו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון, ובשיעור גבוה יותר – לפחות 8% משווי הדירה. זהו מרכיב משמעותי בעלות הכוללת של העסקה, וחשוב לקחת אותו בחשבון.
משפרי דיור – החריג היחיד
ישנו חריג אחד לתנאים המחמירים האלה, והוא משפרי דיור. אם אתם מוכרים את הדירה הראשונה שלכם תוך שנתיים מרגע רכישת הדירה השניה, תוכלו לקבל עד 70% מימון על הדירה השניה, במקום 50%. הסיבה לכך היא שאתם נחשבים כמי שמשדרגים את הדיור שלהם, ולא כמשקיעים שמחזיקים בשני נכסים בו זמנית.
שימו לב, גם אם רכשתם את הדירה השניה, אין שום חובה למכור את הדירה הראשונה. עם זאת, אם תחליטו להשאיר את שתי הדירות בבעלותכם, תצטרכו לשלם מס שבח על הדירה הראשונה בעת המכירה, וגם מס רכישה גבוה יותר על הדירה השניה.
אם כן, קבלת משכנתא לדירה שניה דורשת תכנון קפדני והיערכות פיננסית מראש. חשוב להבין את התנאים המחמירים, לגייס את ההון העצמי הנדרש, ולקחת בחשבון את מס הרכישה הגבוה. אם אתם משפרי דיור, זכרו שיש לכם אפשרות לקבל תנאים טובים יותר, אם תמכרו את הדירה הראשונה תוך שנתיים.
משכנתא לדירה שניה – כמה הון עצמי נדרש ואיך ניתן לגייס אותו?
אחד האתגרים הגדולים ביותר ברכישת דירה שניה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש. כפי שציינו קודם, הבנקים דורשים הון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה, מה שיכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. אז איך בכל זאת אפשר לגייס את הסכום הזה? בואו נבחן כמה אפשרויות:
מישכון דירה ראשונה
אפשרות נפוצה היא למשכן את הדירה הראשונה שלכם. המשמעות היא לקחת הלוואה על חשבון הדירה הקיימת, ולהשתמש בכסף הזה כהון עצמי לרכישת הדירה השניה. לדוגמה, אם יש לכם דירה בשווי מיליון שקל שאין עליה משכנתא, תוכלו לקבל משכנתא על הדירה הזו בסכום של עד 500 אלף שקל (50% משווי הדירה).
חשוב לשים לב: גם אם קיבלתם משכנתא של 500 אלף שקל על הדירה הראשונה, לא תוכלו להשתמש בכל הסכום הזה כהון עצמי לדירה השניה. הבנק יאפשר לכם להשתמש רק ב-50% משווי הדירה השניה, כך שאם הדירה השניה עולה 800 אלף שקל, תוכלו להשתמש רק ב-400 אלף שקל מהמשכנתא של הדירה הראשונה.
הוספת משקיע נוסף לעסקה
אפשרות נוספת היא לצרף משקיע נוסף לעסקה. המשמעות היא למצוא שותף שיהיה מוכן להשקיע את הכסף שלו ברכישת הדירה השניה, ובתמורה יקבל חלק מהרווחים העתידיים. זו יכולה להיות דרך טובה לגייס את ההון העצמי הנדרש, במיוחד אם אין לכם מספיק כסף זמין.
חשוב לזכור: שותפות היא עניין רציני, וחשוב לבחור שותף שאתם סומכים עליו ושיש לכם איתו כימיה טובה. כדאי גם לערוך הסכם שותפות מפורט, שיגדיר את הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים.
לקיחת הלוואה
אפשרות נוספת היא לקחת הלוואה מהבנק או מגוף חוץ בנקאי. הלוואה יכולה לעזור לכם לגייס את ההון העצמי הנדרש, אבל חשוב לקחת בחשבון שהיא תייקר את העסקה הכוללת, בגלל הריבית שתצטרכו לשלם.
- הלוואה מהבנק: אם יש לכם חשבון בנק פעיל ויציב, תוכלו לנסות לקבל הלוואה מהבנק. הריבית על הלוואה מהבנק לרוב תהיה נמוכה יותר מאשר הלוואה מגוף חוץ בנקאי.
- הלוואה מגוף חוץ בנקאי: גופים חוץ בנקאיים מציעים הלוואות בתנאים גמישים יותר, אבל הריבית עליהן לרוב תהיה גבוהה יותר. חשוב לבדוק היטב את תנאי ההלוואה לפני שאתם חותמים עליה.
אם כן, גיוס ההון העצמי למשכנתא לדירה שניה יכול להיות מאתגר, אבל יש כמה אפשרויות שיכולות לעזור לכם לעמוד במשימה. חשוב לבחון את כל האפשרויות, להשוות תנאים, ולבחור את הדרך המתאימה ביותר לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם.
מה ההבדלים העיקריים בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא לדירה שניה?
כמו שכבר יכולתם להבין, משכנתא לדירה שניה היא עניין קצת יותר מורכב ממשכנתא לדירה ראשונה. אבל מה בדיוק ההבדלים העיקריים בין שני סוגי המשכנתאות? בוא ננסה לעשות קצת סדר בבלגן.
אחוזי מימון והון עצמי
כבר כתבנו את זה, אבל חשוב מאוד להזכיר שוב: בדירה ראשונה תוכלו לקבל עד 75% מימון, מה שאומר שתצטרכו להביא רק 25% הון עצמי. בדירה שניה, המצב הוא הפוך: תצטרכו להביא לפחות 50% הון עצמי, והבנק יממן רק עד 50% משווי הדירה. זהו הבדל משמעותי שיכול להשפיע על ההחלטה שלכם.
מס רכישה
ברכישת דירה ראשונה, יש פטור ממס רכישה עד לסכום מסוים. הסכום הזה משתנה משנה לשנה, אבל בכל מקרה מדובר בהקלה משמעותית. לעומת זאת, ברכישת דירה שניה תצטרכו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון, ובשיעור גבוה יותר – לפחות 8% משווי הדירה. זה יכול להוסיף עשרות אלפי שקלים לעלות הכוללת של העסקה.
ריביות
הריביות על משכנתא לדירה שניה לרוב יהיו גבוהות יותר מאשר הריביות על משכנתא לדירה ראשונה. הסיבה לכך היא שהבנקים רואים בכם משקיעים, ולכן מעריכים שהסיכון שלהם גבוה יותר. כתוצאה מכך, הם ידרשו ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון הזה.
בדיקות הבנק
הבנקים יערכו בדיקות קפדניות יותר לפני שהם יאשרו לכם משכנתא לדירה שניה. הם יבדקו את ההכנסות שלכם, את ההוצאות שלכם, את ההיסטוריה הפיננסית שלכם, ואת הנכסים שבבעלותכם. הם גם יבדקו את שווי הדירה שאתם רוצים לקנות, כדי לוודא שהיא שווה את הכסף.
מטרת הרכישה
המטרה של רכישת דירה ראשונה היא לרוב מגורים. אתם רוצים לקנות דירה שבה תוכלו לגור עם המשפחה שלכם, או דירה שתוכלו להשכיר כדי לייצר הכנסה נוספת. המטרה של רכישת דירה שניה היא לרוב השקעה. אתם רוצים לקנות דירה שתוכלו למכור ברווח בעתיד, או דירה שתוכלו להשכיר כדי לייצר הכנסה פסיבית.
ביטוח משכנתא
ביטוח משכנתא הוא חובה גם בדירה ראשונה וגם בדירה שניה. הביטוח מגן על הבנק במקרה שאתם לא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא.
תנאי ההחזר
תנאי ההחזר של משכנתא לדירה שניה לרוב יהיו פחות גמישים מאשר תנאי ההחזר של משכנתא לדירה ראשונה. הבנקים ידרשו מכם לשלם סכום חודשי גבוה יותר, ולרוב לא יאפשרו לכם לדחות תשלומים או לשנות את תנאי ההלוואה.
כמו שניתן לראות, ישנם הבדלים משמעותיים בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא לדירה שניה. חשוב להבין את ההבדלים האלה לפני שאתם מחליטים לקחת משכנתא לדירה שניה, כדי לוודא שאתם עושים את ההחלטה הנכונה עבורכם.
כיצד ניתן לקבל אישור למשכנתא בתנאים טובים?
משכנתא לדירה שניה היא אולי לא פיקניק, אבל גם אין שום סיבה להתייאש. עם תכנון נכון והכנה מוקדמת, אפשר בהחלט לקבל אישור למשכנתא בתנאים טובים. אז איך עושים את זה נכון? בואו נצלול לתוך זה עם כמה טיפים חשובים:
בניית תיק משכנתא מקצועי
הבסיס להצלחה טמון בתיק משכנתא מסודר ומקצועי. זה הרושם הראשוני שלכם מול הבנק, ואתם רוצים להיראות רציניים ואמינים. מה צריך לכלול בתיק?
- תלושי משכורת: שלושה חודשים אחרונים לפחות, כדי להוכיח הכנסה יציבה.
- דפי חשבון בנק: שלושה חודשים אחרונים, כדי להראות תזרים מזומנים תקין.
- אישורים על נכסים: אם יש לכם נכסים נוספים (חסכונות, קרנות, ניירות ערך), צרפו אישורים רלוונטיים.
- הסכם רכישה: אם כבר מצאתם דירה, צרפו את הסכם הרכישה.
- הערכת שמאי: הזמינו הערכת שמאי מוסמך כדי לקבוע את שווי הדירה.
- מסמכים מזהים: צילום תעודת זהות וספח.
שיפור דירוג האשראי
דירוג האשראי שלכם הוא מדד חשוב ליכולת ההחזר שלכם. אם הדירוג נמוך, הבנק עלול לסרב לבקשה או להציע תנאים פחות טובים. אז איך משפרים את דירוג האשראי?
- תשלום חובות בזמן: הקפידו לשלם את כל החובות שלכם (כרטיסי אשראי, הלוואות) בזמן.
- הקטנת מסגרת אשראי: אם יש לכם מסגרת אשראי גדולה שאתם לא משתמשים בה – הקטינו אותה.
- הימנעות מבקשות אשראי מרובות: כל בקשת אשראי מורידה את הדירוג שלכם בעוד קצת.
הצגת יציבות כלכלית
הבנק רוצה לראות שאתם יציבים כלכלית, ויש לכם יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן. אז איך מוכיחים יציבות?
- הכנסה קבועה: הציגו תלושי משכורת שמראים הכנסה קבועה ויציבה.
- ותק במקום עבודה: ותק של שנה ומעלה במקום עבודה נחשב תמיד ליתרון.
- הימנעות מחריגות: השתדלו להימנע מחריגות בחשבון הבנק.
השוואת תנאים בין הבנקים
אל תסתפקו בהצעה הראשונה שאתם מקבלים. פנו לכמה בנקים שונים, ובקשו הצעות למשכנתא. השוו בין היתר את הריביות, את תנאי ההחזר, ואת העמלות השונות.
ניהול משא ומתן
אחרי שקיבלתם כמה הצעות, אל תהססו לנהל משא ומתן עם הבנקים. נסו להוריד את הריבית, לשפר את תנאי ההחזר, או לקבל הטבות נוספות. זכרו, הבנקים רוצים את העסקה שלכם, ואתם יכולים למנף את זה לטובתכם.
כמו שאתם יכולים לראות, קבלת אישור למשכנתא בתנאים טובים דורשת הכנה, תכנון, ועבודה קשה. אבל אם תעקבו אחרי הטיפים האלה, תוכלו להגדיל משמעותית את הסיכויים שלכם להשיג את המשכנתא שאתם רוצים.
כיצד יועץ משכנתאות יכול לעזור בתהליך לקיחת משכנתא לדירה שניה?
תהליך לקיחת משכנתא לדירה שניה יכול להיות מורכב ומבלבל. כאן נכנס לתמונה יועץ משכנתאות מקצועי. יועץ מנוסה מכיר את שוק המשכנתאות על בוריו, יודע איך לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי, ויכול לנהל משא ומתן מול הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר. הוא גם ילווה אתכם לאורך כל התהליך, וידאג שלא תיפלו בפחים. שכירת שירותיו של יועץ משכנתאות יכולה לחסוך לכם הרבה כסף ועצבים בטווח הארוך.
למה כדאי לבחור בווידר משכנתאות?
רכישת דירה שניה היא צעד משמעותי שמחייב תכנון פיננסי מדויק והבנה מעמיקה של עולם המשכנתאות. וידר משכנתאות מתמחה בליווי לקוחות בתהליכים מורכבים מסוג זה, עם דגש על בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית שיכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.
אנחנו נבצע עבורכם השוואות בין בנקים, ננהל מו״מ מקצועי ונלווה אתכם צעד אחר צעד עד לקבלת ההצעה המשתלמת ביותר. עם הניסיון העשיר שלנו, היחס האישי והשירות המקצועי והבלתי מתפשר – אתם לא לבד בתהליך. תנו לנו לדאוג שתשלמו פחות, ותרוויחו יותר.
