דירה שניה הינה מקור מעולה להשקעה בעלת סיכון נמוך, אך הדרך לקבלת משכנתא לדירה שניה שתהיה גם משתלמת וגם נוחה היא לא פשוטה. משכנתא לדירה שניה כרוכה בהשתתפות מופחתת מצד הבנק וישנן פחות הטבות לאלו שקונים דירה שניה. לכן, חשוב להכיר את כל הטיפים והטריקים הכרוכים במשכנתא לדירה שניה, אשר יתוארו במאמר זה.
לקיחת משכנתא לדירה שניה
בישראל של היום, נדל"ן הולך ומתהווה כאחת הדרכים הטובות ביותר לקבל הכנסה קבועה בסיכון נמוך. רבים בוחרים להשקיע את כספם בנכסים להשקעה כמו בתי עסק ודירות מגורים ומקבלים מכך רווח נאה. אנשים רבים בוחרים – גם לאחר שרכשו את דירתם הראשונה – לרכוש דירה נוספת. היות ומחירי הדירות בישראל הרקיעו שחקים בשנים האחרונות, קשה לרכוש דירה ללא משכנתא.
ראשית, נזכיר מהי משכנתא – משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח אשר ניתנת בידי הבנק על מנת שמבקש משכנתא יוכל לקנות נכס (דירת מגורים, על פי רוב). במסגרת ההלוואה, בעל המשכנתא רוכש את הדירה ומחזיר מדי חודש סכום קבוע הכולל ריבית, על מנת לכסות את ההלוואה שלקח.
כאשר הוא מסיים את תשלומיו, הדירה הופכת לשלו ורק שלו באופן רשמי, כך שהתקשורת שלו עם הבנק מסתיימת. אם בעל המשכנתא לא עמד בתנאי המשכנתא ולא שילם את מלוא סכום המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הדירה על מנת לשלם את החוב. בשונה מהלוואה אשר מצריכה ערבות, במשכנתא אין ערבות מלבד הדירה אשר הבנק יוכל לשעבד במידת הצורך.
מחשבון משכנתא לדירה שניה
במדינת ישראל, כל אדם שקונה דירה ראשונה יוכל לקבל עד 75 אחוזים משווי הדירה במסגרת המשכנתא, כך שיצטרך לממן רק את 25 האחוזים הנוספים לבדו. במקרה בו אדם מעוניין ברכישת דירה נוספת, הוא יקבל משכנתא אשר אינה מכסה יותר מ-50 אחוזים משווי הדירה החדשה. כלומר, מבקש משכנתא ייאלץ לשלם 50 אחוז משכנתא לדירה שניה ולפעמים אפילו יותר.
עם זאת, חשוב לדעת שלחוק זה יש חריג – כאשר ומבקש המשכנתא מעוניין למכור את דירתו הראשונה בתוך שנתיים הוא יוכל לקבל עד 70 אחוזים במקום 50 אחוזים משכנתא על הדירה השניה, שהרי דירה הזו תחליף את הדירה הישנה. אגב, חשוב לדעת שגם אם הדירה השניה נרכשה, אין חובה למכור את הדירה הראשונה אך בעל הדירות יאלץ לשלם מס מכובד.
כמה הון עצמי צריך לדירה שניה?
מימון לדירה שניה עשוי להיות קשה יותר מגיוס מימון לדירה ראשונה. ההון העצמי הנדרש לדירה שניה הוא 50 אחוזים משווי הדירה החדשה ,ואף יותר. לפי תקנות בנק ישראל, בנק משכנתאות אינו יכול לכסות יותר מ- 50 אחוזים על הדירה השניה בשל רצונה של המדינה שלא לתמרץ רכישת יתר של דירות.
כיצד ניתן לגייס הון עצמי לדירה שניה?
משכון הדירה הראשונה
רבים אינם יודעים זאת, אך ניתן למשכן את הדירה ראשונה על מנת לקבל כסף נזיל לרכישת דירה נוספת. לדוגמא, אם בידי דירה ששוויה מיליון ₪, אשר שולמה כולה ואין עליה עוד משכנתא, וברצוני לקנות דירה נוספת שעולה חצי מיליון שח, הבנק יכול לאפשר לי למשכן את דירתי הראשונה עד 50 אחוזים משוויה – כלומר, לקבל משכנתא בגובה של חצי מיליון ₪.
עם זאת, לא אוכל להשתמש ביותר ב- 50 אחוזים משווי הדירה השניה על מנת לכסות את התשלום כך גם אם אוכל לקבל משכנתא של חצי מיליון ₪ מהדירה הראשונה, לא אוכל לנצל יותר מ- 250 אלף ₪ שהם חצי משוויה של הדירה השניה.
הוספת משקיע נוסף לעסקה
אם אדם מעוניין לקנות דירה נוספת להשקעה, אך יש בידו כבר דירה אחרת אשר הופכת את העסק כולו ליקר יותר, הוא יכול להוסיף משקיע נוסף לעסקה. כלומר, אם יש קושי לגייס את 50 האחוזים הנותרים בשל חוסר בהון עצמי, ניתן להוסיף שותף לעסקה כך שיוסיף מהונו האישי ויחלוק עמכם את הרווחים שהדירה החדשה תניב. כך תוכלו להוזיל את רכישת הדירה השניה ועדיין להרוויח רווחים נאים.
לקיחת הלוואה
כמובן שבמקרה בו אתם מעוניינים לגייס הון עצמי לרכישת דירה, תוכלו לנסות לקבל הלוואה. אין מניעה להלוות כסף מחברים או בני משפחה אך היות ולעיתים קשרים מקצועיים שמתערבבים עם קשרים משפחתיים יוצרים סכסוכים רבים, עליכם לשקול בכובד ראש ממי אתם מלווים כסף, ללא קשר לכמה אתם קרובים.
אפשרות נוספת היא להלוות כסף מהבנק, אך כיוון שאתם בתהליך לקבלת משכנתא, סביר להניח כי תתקשו לקבל הלוואה נוספת. אפשרות שלישית היא קבלת הלוואה מגוף חוץ בנקאי אשר מציע הלוואות. עליכם לקחת בחשבון שעל פי רוב עלויות הריבית גבוהות בהרבה מאשר משכנתאות רגילות, ועל כן המשכנתא תהיה פחות משתלמת מאשר הייתה ניתנת מהבנק.
מצד שני, ייתכן שללא הלוואה חוץ בנקאית לא תוכלו לרכוש דירה כלל, ולכן יכול להיות שזו האפשרות הטובה ביותר שלכם. היוועצו עם יועץ משכנתאות על מנת לברר מה אפיק הפעולה הנכון ביותר עבורכם, לאילו הטבות אתם זכאים וכיצד תוכלו לעקוף את המיסים השונים.
כמה הון עצמי צריך לדירה שניה
הדרך הטובה ביותר להבטיח כי אתם לוקחים את המשכנתא המשתלמת והטובה ביותר היא לקבל ליווי מיועץ משכנתאות המתמחה בלקיחת משכנתא לדירה שניה. יועץ משכנתאות מנוסה מכיר היטב את השוק ואת מסלולי המשכנתאות השונים, ובעל בקיאות רבה בתחומים הכלכליים והמשפטיים אשר נראים לאדם רגיל כקשקוש מוחלט.
כאשר אתם נעזרים ביועץ משכנתאות אתם מבטיחים הגנה על נכסיכם ועל כספכם, ולמעשה מוודאים כי לא תיפגעו כלכלית מהמהלך, ואף תרוויחו ממנו. רבים מסתייגים מלשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות בשל עלות שירותיו. לכך נשיב כי מטרתם של יועצי משכנתאות היא להוזיל את התהליך ככל האפשר, עד עשרות אלפי שקלים פחות מהסכום המקורי.
לכן, סביר מאוד להניח שככל שתעזרו ביועץ משכנתאות כך תשלמו פחות מה שהייתם משלמים ללא יועץ משכנתאות.
חברת וידר משכנתאות מזמינה אתכם ליצור קשר על מנת שנוכל ללוות אתכם בדרככם לרכישת דירה שנייה. אמנם משכנתא לדירה שניה עשויה להשתלם פחות ממשכנתאות אחרות, אך באמצעות ניסיוננו הרב בתחום נוכל יחדיו למצוא את מסלול ההלוואה הנכון ביותר עבורכם. אנו מציעים תוכנית כלכלית אישית לכל לקוח ולקוח, הבנויה על היכרות מעמיקה עמו ועל הצרכים הייחודיים שלו.
