משכנתא היא בדרך כלל אחת ההלוואות הגדולות ביותר שאדם לוקח במהלך חייו. במקרה של זוג, הלוואה זו משולמת כחלק מההוצאות השוטפות של המשפחה בדומה לשכירות. אך, בעוד בגירושין ניתן להחליט לעזוב את הדירה בסיום החוזה ולהפסיק לשלם, כאשר רוכשים דירה ומפסיקים את התשלומים עשויים לאבד את כל הסכום ששולם עליה.
במאמר זה נבין כיצד מחושב תשלום המשכנתא ואילו פתרונות עומדים בפני זוג המתגרשים שצריכים לפתור את נושא התשלום.
ממה מורכב תשלום המשכנתא?
תשלום המשכנתא מורכב ממספר מרכיבים עיקריים:
- קרן ההלוואה: החלק אותו משלם הבנק למוכר הדירה. בדרך כלל סכום זה יעמוד על 75% מערך הנכס או פחות כאשר את יתרת הסכום הלווה מגייס בתשלום אחד כהון עצמי.
- ביטוח המשכנתא: ביטוח מבנה וביטוח חיים שנועד להבטיח שבמידה והלווה נפטר או שהנכס עבר נזק בלתי הפיך הבנק יקבל את שארית הסכום שניתן כהלוואה.
- ריבית על ההלוואה: הריבית על כל חלק במשכנתא מחושבת בהצמדה למדד, מט"ח או לפי נוסחה אחרת. פעמים רבות תמהיל המשכנתא יכלול מספר שיטות חישוב שלכל אחת מהן אחוזי החזר שונים על מנת למזער את הסיכון שלוקח הבנק בהלוואה.
- עמלות שונות: חלק חשוב נוסף הוא העמלות המשולמות בעת קבלת ההלוואה ואישורה וכן עמלות המשולמות למשך ההלוואה.
משכנתא ממוחזרת וביטוח זול יותר למשכנתא
לאורך שנות תשלום ההלוואה, הריבית שאתם משלמים עשויה להשתנות לרעתכם. לכן, לפעמים כדאי לבצע מחזור של המשכנתא. הן אם אתם מתכוונים לשלם לאורך עשור לפחות והן אם נשארו מספר שנים בודדות, ההבדלים יכולים להיות עצומים. בנוסף, כדאי לבדוק האם ניתן להוזיל את ביטוח המשכנתא שלכם ע"י השוואת מחירים בין חברות הביטוח השונות? רבים אינם יודעים זאת אבל החברה המוצעת על ידי הבנק אינה החברה היחידה המסוגלת להעניק לכם ביטוח משכנתא.
כיצד תתכננו את תשלום המשכנתא שלכם?
בדרך כלל מומלץ לתכנן את תשלומי המשכנתא על בסיס ההכנסה המשפחתית הפנויה שלכם. רבים טועים לחשוב כי אם המשכנתא זהה לשכירות החודשית שמשלמת המשפחה בעת לקיחת המשכנתא, אז לא יתקשו לשלמה. אך בפועל, שיטת החישוב הנכונה היא ההכנסה הפנויה: הכנסות מעבודה ואפיקים פאסיביים פחות הוצאות חודשיות קבועות. את התוצאה יש לחלק לארבע. אם אתם מגלים כי תשלום המשכנתא הצפוי עשוי לעלות על רבע מההכנסה הפנויה שלכם, מומלץ לשקול לקחת הלוואה למספר רב יותר של שנים ולצמצם את ההחזר החודשי.
מה עושים עם תשלום המשכנתא אם אתם מתגרשים?
כאשר מתגרשים, בדרך כלל אחד מבני הזוג מעוניין לשכור או לקנות דירה אחרת. אך, אם תפסיקו את תשלומי המשכנתא אתם עשויים לאבד את הדירה. בפניכם עומדות כמה אפשרויות: האפשרות הראשונה היא למכור את הנכס, לסלק את ההלוואה ולהתחלק בסכום שנותר.
האפשרות השנייה היא לבקש אישור מהבנק להעביר את תשלומי המשכנתא לאדם שיישאר לגור בנכס, כאשר בן הזוג השני מפוצה על הסכום אותו השקיע בנכס. חשוב להתייעץ עם עו"ד מנוסה לענייני משפחה שיכתוב הסכם גירושין הכולל את החלוקה ביניכם ולבצע את החלוקה בצורה הוגנת שלא תפגע בכם. כדאי לדעת כי הבנק עשוי שלא לאשר את ההלוואה רק לאחד מבני הזוג ולכן אתם עשויים להידרש לשלם כל אחד חלק מההלוואה ולהתקזז על הסכום מאוחר יותר.
לסיכום, ההלוואה הגדולה בחייכם עשויה להוות מכשול במידה והחלטת לפרק את החבילה. מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בדיני משפחה לפני חתימה על הסכם הגירושין ולבדוק מספר חלופות על מנת שתוכלו להמשיך ולהחזיק בבית או למכור אותו ולהישאר עם חלק מהסכום ששילמתם למשך זמן ההלוואה.
