לקיחת משכנתא היא החלטה גדולה ומהותית בחייהם של מרבית בני האדם. ברגע שאנו לוקחים הלוואה לטווח ארוך אנו מתחייבים להחזיר סכום כסף גדול מאוד על פני שנים רבות. רכישת דירה או בית מחייבת בדרך כלל לקיחת משכנתא. כיום קיימות בשוק מספר אפשרויות ללקיחת משכנתא, החל מבנקים מסורתיים וכלה בגופים פיננסיים חוץ בנקאיים. אם אתם מעוניינים לדעת יותר על משכנתא חוץ בנקאית, המאמר הבא הוא בדיוק בשבילכם.
במאמר זה נציג בפניכם את המקרים השונים בהם כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית, נסביר לכם בצורה מפורטת מהי משכנתא חוץ בנקאית וגם נציג בפניכם את היתרונות של משכנתא מסוג זה.
מה זה משכנתא חוץ בנקאית?
בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה בביקוש למשכנתאות הניתנות על ידי גופים פיננסיים שאינם בנקים. משכנתא חוץ-בנקאית היא הלוואה לדיור הניתנת על ידי חברות המתמחות במתן אשראי ושירותים פיננסיים מחוץ למערכת הבנקאית. חברות אלה כוללות חברות ביטוח, קרנות פנסיה, קופות גמל וגופים מוסדיים נוספים בעלי הון עצמי. התנאים והריביות על משכנתאות אלה שונים במקצת מאלה המוצעים בבנקים, ולכן הן מהוות אלטרנטיבה מעניינת עבור לקוחות מסוימים. פנייה לגוף חוץ-בנקאי יכולה לאפשר תנאי מימון נוחים יותר במקרים מסוימים.
באילו מקרים כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית?
קיימים מספר מצבים בהם כדאי לשקול לקיחת משכנתא מגוף חוץ-בנקאי ולא מהבנק:
- כאשר הבנקים אינם מאשרים משכנתא בסכום המבוקש או בתנאים הרצויים. חברות המשכנתאות החוץ-בנקאיות לעיתים מאשרות סכומי הלוואה גבוהים יותר או מאפשרות יחס מימון גבוה יותר ביחס לשווי הנכס.
- כאשר הריבית והתנאים שמציעה החברה החוץ-בנקאית עדיפים. למשל, אם היא מציעה ריבית נמוכה יותר, החזר חודשי נוח יותר, או מסלולי החזר גמישים.
- עבור אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית, שעלולים להיתקל בסירוב מהבנקים. חברות אלה לפעמים גמישות יותר בנושא זה.
- כאשר יש צורך במהירות ויעילות. תהליך האישור בחברות אלה לעיתים מהיר ופשוט יותר מאשר בבנק.
מתי הבנק עלול לסרב לבקשת משכנתא?
קבלת משכנתא מהבנק אינה מובטחת, ולעיתים הבנק יסרב לבקשה. הסיבות העיקריות לכך:
- היסטוריית אשראי בעייתית – אם יש למבקש היסטוריה של אי עמידה בהחזרי הלוואות וחובות, הרי שהבנק עלול לראות בכך סיכון אשראי גבוה ולסרב לבקשה.
- הכנסה לא מספקת – אם ההכנסה החודשית של המבקש נמוכה באופן משמעותי מהסכום הנדרש להחזר המשכנתא, הבנק לא יאשר את בקשת המשכנתא.
- מימון חסר – אם המבקש אינו מצליח להוכיח כי יש בידו את סכום המימון העצמי הנדרש לקבלת המשכנתא, הבקשה תידחה.
- שיעור מימון גבוה מדי – אם שיעור המימון המבוקש גבוה באופן משמעותי מהנהוג, הבנק יסרב כדי להפחית סיכון.
- ערך נכס נמוך מדי – אם שווי הנכס נמוך באופן משמעותי מהסכום המבוקש, הבנק לא יאשר את הבקשה.
מהם היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
ריכזנו עבורכם מידע בנוגע לחלק מן היתרונות הבולטים ביותר של משכנתא חוץ בנקאית:
- אישור מהיר ופשוט – תהליך האישור והבדיקה של בקשת משכנתא חוץ-בנקאית לרוב מהיר ויעיל יותר מזה של הבנקים. חברות המשכנתאות החוץ-בנקאיות מתמקדות בבדיקת הביטחונות בלבד ואינן דורשות תהליך ארוך של בדיקות ואישורים נוספים. בנוסף על כך, לגופים אלה יש פחות ביורוקרטיה מאשר לבנקים גדולים. לכן, הטיפול בבקשת המשכנתא הוא מהיר יחסית וניתן לקבל אישור עקרוני תוך ימים ספורים. יתרון זה מאפשר לרכוש נכס במהירות כאשר יש הזדמנות טובה.
- גמישות בתנאים ושיעורי מימון – חברות המשכנתאות החוץ-בנקאיות לעיתים מאשרות שיעור מימון גבוה יותר מזה שהבנק מסכים לאשר, עד ל-100% מימון במקרים מסוימים. בנוסף הן מציעות מגוון רחב יותר של מסלולי הלוואה ותנאי החזר. לדוגמה, תקופת ההלוואה יכולה להגיע עד 40 שנה, בניגוד ל-30 שנה המקובלות בבנק. ישנן גם אופציות לדחיית תשלומים והקפאת משכנתא.
- מימון משלים לסכום גבוה יותר – אם הבנק סירב לבקשת משכנתא או אישר רק חלק מהסכום, ניתן לפנות לחברה חוץ-בנקאית על מנת לממן את יתרת הסכום הנדרש. גופים אלה מאשרים לעיתים סכומי משכנתא גבוהים בהרבה ממה שהבנק מאשר. כך ניתן להשלים את המימון החסר לרכישת הנכס.
- מימון ללקוחות עם בעיות אשראי – חברות משכנתאות חוץ-בנקאיות נוטות להיות גמישות יותר בנושא היסטוריית האשראי של הלקוח. הן עשויות לאשר משכנתא גם ללקוחות שסבלו בעבר מבעיות פיגורים וחובות, ואשר הבנק סירב לבקשתם. זאת בתנאי שמצבם הפיננסי השתפר מאז. יתרון זה מאפשר להם לממש את רכישת הדירה או הבית על אף העבר הבעייתי.
מהם החסרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
להלן מספר חסרונות בולטים במסגרת לקיחת משכנתא חוץ בנקאית.
- ריביות משתנות ובלתי צפויות – אחד החסרונות המרכזיים של משכנתא חוץ-בנקאית הוא שבדרך כלל מדובר בריבית משתנה שאינה קבועה. ריבית זו משתנה בהתאם לתנודות בשוק ההון ולכן קשה לצפות מה יהיה גובהה המדויק בעתיד. יתכן מצב שהריבית תעלה באופן משמעותי ואז גם ההחזר החודשי יגדל בהתאם. זה מהווה סיכון כלכלי מסוים לכיסו של הלווה. בניגוד לכך, בנקים מציעים בדרך כלל ריבית קבועה לתקופה ארוכה אשר נותנת יציבות וודאות.
- קנסות ועמלות גבוהים – חברות המשכנתאות החוץ-בנקאיות גובות לעיתים קנסות ועמלות גבוהים יותר מאשר הבנקים על פיגורים, הסדרי חוב ופעולות שונות. יש להיות מודעים לכך ולקרוא היטב את תנאי החוזה. קנסות אלה עשויים להכביד מאוד מבחינה כלכלית אם חלילה יהיו קשיים בהחזר ההלוואה.
- היעדר ליווי ותמיכה – כשלוקחים משכנתא מהבנק ישנו ליווי צמוד ותמיכה של פקיד אישי לאורך כל תקופת ההלוואה. לעומת זאת, בחברה חוץ-בנקאית אין תמיד גורם מקצועי שאפשר לפנות אליו בשאלות ובעיות. התנהלות הקשר היא פחות אישית.
משכנתא חוץ בנקאית – נושאים חשובים לבדיקה
ריכזנו עבורכם מידע בנוגע למספר נושאים חשובים אותם יש לבדוק טרם מחליטים לקחת משכנתא חוץ בנקאית.
- בדיקת אמינות החברה – לפני לקיחת משכנתא מגוף חוץ-בנקאי חשוב לבדוק היטב את אמינות החברה ויציבותה הפיננסית. יש לברר כמה זמן החברה קיימת, מה הניסיון שלה במתן משכנתאות, מה דירוג האשראי שלה והאם יש לה הון עצמי מספק. חברה חדשה ולא יציבה עלולה להיקלע לקשיים הדבר אשר עלול להוביל לבעיות שונות. חשוב לוודא שמדובר בחברה איתנה ומבוססת.
- השוואת תנאים לבנקים – יש להשוות באופן יסודי את התנאים המוצעים על ידי הגוף החוץ-בנקאי לאלו המוצעים על ידי הבנקים. לבדוק שיעור ריבית, תקופת ההלוואה, עמלות, גמישות בהחזר ועוד. לעיתים התנאים בבנק עדיפים וכדאי לבחור בהם.
- בדיקת נוחות ההחזר החודשי – יש לחשב ולאמוד היטב את יכולת ההחזר החודשית של המשכנתא בהתאם להכנסה הצפויה. גם אם מאשרים הלוואה גדולה יותר, חשוב לוודא שההחזר החודשי יהיה נוח ולא יכביד יתר על המידה.
- קריאת החוזה בעיון – חשוב לקרוא היטב את חוזה המשכנתא ולהבין את המשמעויות. לשאול שאלות בכל סעיף לא ברור. לא לחתום על חוזה לפני שהכל מובן היטב כולל החיובים, ההתחייבויות והקנסות הפוטנציאלים.
