לא פעם אנחנו נתקלים במצב בו אנו מגישים לקוחות לקבלת הצעה למשכנתא (מיחזור או קבלת משכנתא חדשה) כשההבדל בין ההצעות השונות זניח ולא משנה אם הסיבה היא ששני הבנקים נתנו הצעה זהה, השוואת תנאים של אחד הבנקים או כל סיבה אחרת. למידע נוסף על השוואת משכנתאות.
נתחיל מנקודת מוצא שכבר נעזרנו ביועץ משכנתא ושאת התנאים הטובים ביותר למשכנתא כבר יש לנו. לאחר שלב החתימה על המשכנתא, הלקוח מתחיל לבצע "טופס טיולים". טופס בו הבנק מבקש מהלווה לעבור מספר תחנות בהן יש צורך בחתימות ואישורים. זהו תהליך סטנדרטי הקיים בכל הבנקים והעלויות כמעט זהות. זהו זמן וכסף נוספים שעל הלקוח להשקיע כדי להתחיל ולסיים את התהליך במינימום הוצאות וזמן כמו הזמנת שמאי, רישום משכון אצל רשם המשכונות, הערות אזהרה וזמן של קבלת מכתב הכוונות בין הבנקים כשמתכננים לעבור לבנק אחר.
במיחזור משכנתא הנושא קל יותר, כאשר המשכנתא "צעירה" ונלקחה לפני פחות מ 5 שנים, הנושא קל אפילו יותר והסיבות הן:
שמאי מקרקעין – בבנק שלך כנראה שיוותר על הערכת שווי שמאי. בהלוואה ארוכה מ 5 שנים הבנק יבקש בכל מקרה הערכה מחודשת של הנכס ובכל בנק אחר נצטרך הערכת שמאי חדשה.
רישום הערות אזהרה בטאבו – במיחזור פנימי, אין צורך בתהליך של רישום הערת אזהרה נוספת בטאבו. תהליך הגוזל הרבה מאוד זמן וכסף.
מכתב כוונות – נדרש רק במעבר בין בנקים. זהו תהליך בו הבנק החדש שולח מכתב לבנק הקיים בו בוא מודיע על כוונתו לסלק את המשכנתא הקיימת. תהליך הוצאת המכתב לוקח מספר ימים, כאשר במיחזור משכנתא פנימי – אין בעיה שכזו.
מסמכים נוספים – לעיתים יש מקרים מיוחדים בהם יש צורך להמציא מסמכים נוספים כאשר ביצוע של מיחזור משכנתא פנימי, רוב המסמכים יהיו כבר בתיק ולא יהיה צורך להמציא אותם מחדש. שוב חיסכון של זמן ועלויות (ברוב המקרים נצטרך חתימות מול עו"ד).
במשכנתא חדשה לעומת זאת המשחק קצת שונה היות וכאן אנו מתחילים את התהליך מהתחלה וצריכים לעבור את כל דרך החתחתים של טופס הטיולים ואין קיצורי דרך.
במשכנתא חדשה כדאי לבחור בבנק שנותן את ההצעה הטובה ביותר, אפילו בשקל.
במיחזור העניין שונה וכאן נכנס גם תהליך החיסכון בזמן וכסף, כלל האצבע שלי אומר שאם קיים הפרש של עד 10 אש"ח למשכנתא של 20 שנה לרעת הבנק הנוכחי – עדיין שווה להשאר איתו כי ההפרש בתשלום החודשי קטן מאוד ואילו הזמן בניכוי הפרש העלויות, שווה הרבה יותר. זמן יכול להתבטא בהקדמת החיסכון בהחזר החודשי.
