עוד לא הספקנו להפנים את ההנחיות של בנק ישראל מהשנה האחרונה שמגבילה את אחוזי המימון ואת החלק של הריבית המשתנה במשכנתא, והנה עוד הנחיה חדשה של בנק ישראל מייקרת את הריבית עצמה.
ההנחיה עצמה מתבססת על תקנות קיימות של בנק ישראל שאומרות שהבנקים צריכים לשים בצד חלק מסוים מהקרן של המשכנתא, וזאת על מנת שאם הלווה מגיע למצב של "חדלות פירעון", הבנק יוכל להחזיר לעצמו לפחות חלק מן ההלוואה. החלק הזה משתנה בהתאם לעליה או לירידה של קרן המשכנתא, כך שהוא יכול לגדול או לקטון במהלך השנים.
אם כך? במה שונה המצב כעת? ההנחיות החדשות של בנק ישראל פשוט מעלות את האחוזים שהבנק צריך לשים ברזרבה, ולכן על מנת שהבנקים יוכלו לפצות את עצמם, הם יעלו את אחוזי הריבית במסלולים השונים.
פירוט ההנחיות החדשות
· עד 45% מימון – הבנק יקצה 35% אחוז מהמשכנתא (ללא שינוי)
· בין 45% ל – 60% מימון – הבנק יקצה 50% מן המשכנתא (לעומת 35% כיום)
· מעל 60% מימון – הבנק יקצה 75% מן המשכנתא (לעומת 35% כיום)
כמו שאפשר לראות, העלייה ברזרבה שאותה הבנק צריך לשים בצד אינה עולה בצורה אחידה עם אחוזי המימון השונים: אם ההפרש בין שתי הדרגות הראשונות הוא 15%, הרי שבמדרגה השלישית הוא כבר עולה ל – 25%!!
עוד מספר הנחיות משניות, אבל חשובות :
· ביטול של המגבלות על תמהיל משכנתאות ממונפות (משכנתאות של יותר מ – 800,000 ¤ באחוז מימון של מעל 60%), כך שהלווים כבר לא צריכים לקחת 75% מן המשכנתא בריביות קבועות
· הקבלנים שבונים את הדירות, יצטרכו להקצות רק 10% במקום 20% כערבויות חוק מכר , הכספים שלהם יהיו נזילים יותר באופן יחסי, ולכן גם האשראי שלהם יגדל.
מה מנסה בנק ישראל להשיג באמצעות ההנחיות החדשות?
נראה כי בנק ישראל מנסה לצנן עוד יותר את שוק הדיור, על ידי כך שהוא בעצם גורם למשכנתא לעלות יותר גם לבנק, ואם הבנק מעלה את הריבית בעקבות כך, יהיה קשה יותר לקנות דירות, במיוחד להשקעה. אם יהיה קשה יותר לקנות דירות להשקעה, אז גם עליית מחירי הדיור תתמתן ואולי אפילו נראה ירידה.
מעבר לכך, בנק ישראל רוצה למנוע קריסה של הבנקים למשכנתאות כפי שקרה עם הבנקים בארה"ב, ולכן הוא בעצם מורה להם להגדיל את הביטחונות שלהם במידה וחלק גדול מן הלווים לא יוכל להחזיר את ההלוואה.
זה מה שהיה לדוד זקן, המפקח על הבנקים, להגיד על המהלך : "ההחמרות בדרישות הסיכון, הנהוגות גם במדינות רבות בעולם, נובעות בעיקר מעלייה חדה של 76% במשכנתאות בחמש השנים האחרונות. הדבר מגדיל את הסיכון לבנקים, וחובת בנק ישראל היא לשמור על יציבות הבנקים. אנחנו מעריכים שהחמרות אלו לא יביאו לשינוי מהותי בשוק הדירות".
כיצד כל זה ישפיע עלינו?
רוב ההערכות גורסות כי העלייה הממוצעת בריבית תהיה בסדר גודל של עד חצי אחוז, ובמשכנתא הממוצעת, מדובר בהבדל של 100 שקל לחודש. זה אולי לא נשמע הרבה, אבל במשכנתאות של 20-30 שנה, ההבדל הכולל יכול להגיע עד ל – 30,000 ¤…
