הקשחת תנאי המשכנתא (נכון לסוף 2013)
המפקח על הבנקים מעוניין בהקשחת תנאי המשכנתאות על מנת שלא תהייה בועת נדל"ן שתתפוצץ בעתיד. כדי למנוע את עליית המחירים, המפקח על הבנקים מקשה על לקיחת הלוואות ועל ידי כך מאמין שיצליח לעצור את גל עליית המחירים. ככל שיורידו את אחוזי המימון הניתנים ללקוחות, מצטמצם פלח השוק שמסוגל יהיה לקחת הלוואות.
למעשה, המפקח על הבנקים מקשה רק על צד המבקשים, אך ההיצע ממשיך להישאר קטן ועליית המחירים תימשך כל עוד לא יהיה שינוי מכיוון ההיצע.
ניתן לראות כי בשנים האחרונות' שוק הנדל"ן יוצר עניין רב אצל המשקיעים בין אם מקומיים ובין אזרחים זרים. כאמור הההיצע במדינת ישראל קטן מאוד לא מתאפשרת הורדת מחירים משמעותית באמת ולאורך זמן.
. גם בזמן המשבר של 2008/2009 ,המחירים כמעט ולא ירדו, אלא רק התייצבו – ובזמן היציאה מהמשבר טסו שוב למעלה למרות שבארה"ב ובאירופה המחירים עדיין לא התייצבו אז. אף על פי השפעות השוק הגלובאלי והשפעותיו של המשבר שעדיין נותן את אותיותיו בכלכלה העולמית , המשק הישראלי ממשיך להפגין חוזקה דווקא בגלל ההיצע הקטן והוכיח שמחירי הדירות לא יירדו כל כך מהר, אלא רק יעלו בטווח הבינוני ארוך. רק אם ההיצע ייעלה במידה משמעותית לעומת הביקוש, ייתכן כי נראה ירידה אמיתיית ורציפה, אך הנתונים בשטח מראים כי לא חל זינוק משמעותי בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות.
המפקח על הבנקים שהוריד את אחוזי המימון על הלוואות ניסה לצמצם את עליית המחירים, אך למרות הכוונות הטובות, צעדים אלו לא היו יעילים. גם צעדים נוספים כגון הגבלת החלק המשתנה במשכנתא והגבלה על שיעור המימון לא הצליחו לעצור את שוק המשכנתאות ועליית המחירים נמשכה.
בין היתר מטרת ההחלטות הללו היא לגרום למשק לנוע בכיוון אחוזי מימון נמוכים להלוואה, לחזק ולייצב אותו מבחינה פיננסית, כך שהסיכון שהבנקים יגיעו לחדלות פרעון יקטן. צורך זה הנו צורך מדיני שהוכיח את עצמו במשבר האחרון, חיזוק המערכת הבנקאית יקטין את הסיכון על הבנקים בצורה משמעותית, וימשוך לכאן משקיעים מחו"ל.
חסרונותיהם המרכזיים של הגבלות בנק ישראל על שוק המשכנתאות
החיסרון מתבטא בעיקר בקרב הזוגות הצעירים שכמות ההון העומדת לרשותם בתחילת חייהם קטנה, וקשה להם מאוד לחסוך כספים לטובת הדירה, בין היתר, בגלל יוקר המחיה בארץ שרק הולך עולה לאחרונה. הצעירים בארץ רואים היום ברכישת דירה סוג של חלום שאפשר רק לפנטז עליו.
נכון לסוף 2013, מי שרוצה לקחת משכנתא על דירה ראשונה, לא יכול לקחת אותה בשיעור מימון של יותר מ- 75%, ומי שמעוניין להחליף את דירתו הנוכחית בדירה בעלת ערך גבוה יותר (משפרי דיור), מוגבל לאחוז מימון של 70%. כמו כן, רוכשי דירות שנייה ומעלה ("דירות להשקעה") מוגבלים אף יותר ויכולים לקבל מן הבנק אחוז מימון של 50% בלבד. בנוסף לכל זאת, ההחזר החודשי ההתחלתי לא יכול להיות יותר מ – 50% מן ההכנסה נטו.
מכיוון שבד בבד עם הקשחת תנאי המימון, חלה גם עלייה משמעותית במחירי הדירות בשנים האחרונות, חלק גדול מן המשכנתאות הן עדיין בסיכון גבוה למדי, וזאת למרות כל הכוונות הטובות של בנק ישראל. למשל, זוג המעוניין לרכוש דירה בשווי של 1.2 מיליון ש"ח, יהיה חייב להעמיד הון עצמי של 25% לפחות, כ – 300,00 ש"ח. ההלוואה אותה ייקח תהיה בגובה של 900,000 ש"ח וכל שינוי בריבית בנק ישראל או במדד תקפיץ את ההחזר החודשי. כמו כן, אם המצב הכלכלי של הלווים ישתנה לרעה, הם יהיו עלולים למצוא את עצמם במצב של חדלות פירעון.
גם במקרה של מחזור משכנתא (פירוק המשכנתא הקיימת וגיוס כסף מחדש), תיווצר בעיה : אם בעל נכס לקח בעבר משכנתא עם אחוז מימון גבוהים ובאחוזי ריבית משתנה גבוהים משווי ההלוואה, ומעוניין כעת לבצע מחזור של המשכנתא, הרי שעתה תיבחן ההלואה החדשה לפי ההנחיות המתוקנות. אם היא תהיה מעל אחוזי המימון הרצויים , הרי שתיווצר חריגה לפי הנחיה זו של המפקח על הבנקים.
מהי משכנתא בריבית משתנה וכיצד בנק ישראל מגביל אותה?
ריבית משתנה נמצאת בכל המסלולים שבהם הריבית אינה קבועה ומשתנה לאורך חיי ההלוואה : ריבית פריים משתנה על פי החלטת בנק ישראל, ריבית מט"ח (מטבע חוץ) מושפעות משער החליפין של המטבעות. ישנן גם ריביות המושפעות מעלות הגיוסים כגון: אג"ח, שימושים ,גיוסים ועוגן עלות גיוס ממוצעת. ריביות אלו משתנות מידיי תקופה של חודש ומעלה.
החלק המשתנה במשכנתא לא יכול להיות גדול יותר משני שליש מסך כל ההלוואה כולה, ואם לקחתם חלק מן המשכנתא בריבית משתנה בתדירות גבוהה של עד חמש שנים, הוא לא יכול להוות יותר משליש.
לדוגמה – מסלול ריבית משתנה כל שנה נכלל בתקנה, ואילו מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים לא נכלל בה, אך נכלל במגבלת השני שליש.
האם שכירת דירה היא עדיין זולה יותר?
בחודשים האחרונים מחירי השכירות הולכים ומצמצמים את הפער אל מול עליות המחירים, כך ששכירת דירה אינה בהכרח זולה יותר ממשכנתא. היתרון המרכזי של שכירת דירה היה ונשאר בחוסר התלות במשכיר למשך שנים ארוכות : אם יש הרעה במצב הכלכלי, תמיד אפשר לעבור לדירה קטנה יותר בלי לשלם קנסות כבדים, והתשלומים למשכיר בדרך כלל לא משתנים במהלך השנה, אלא רק במעמד חידוש החוזה.
רוצים לקבל את המשכנתא הטובה ביותר בעבורכם?
צרו קשר עוד היום לקבלת המשכנתא המתאימה ביותר והזולה ביותר. מלאו טופס או התקשרו 073-7294778
