בתקופה של אי ודאות כלכלית בה עדיין לא ברור אילו גזרות כלכליות חדשות יפלו על הציבור, נראה כי רבים מעוניינים לקחת משכנתא לפני שהתנאים ישתנו לרעתם.
כזכור, במהלך השנה החולפת הטיל בנק ישראל שלוש מגבלות חדשות על שוק המשכנתאות וזאת בנוסף למגבלות הקודמות :
- בנקים בישראל לא יוכלו להעניק הלוואה למי שההחזר החודשי צפוי להיות יותר מ – 50% מן ההכנסה שלו
- לא יהיה ניתן להעניק משכנתאות בהם יותר מ – 2/3 מן ההלוואה הן בריבית משתנה ללא קשר לתקופת ההלוואה (בין אם חמש שנים ובין אם יותר)
- המגבלה השלישית לא מאפשרת לפרוס את המשכנתא עצמה על פני יותר מ – 30 שנה
למרות הטענות הרבות שמופנות כלפי בנק ישראל אודות כך שהוא מקשה על הזוגות הצעירים יותר ליטול משכנתא מבלי לשעבד חלק גדול ממשכורתם לטובת כך, הרי שדווקא צמצום האפשרויות יכול להקל על תהליך בניית תמהיל המשכנתא, כך אומר היום מאיר וידר, מנכ"ל חברת וידר משכנתאות.
להצמיד או לא להצמיד
בראש ובראשונה, ההכרח לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית קבועה מביא לכך שברוב המכריע של המקרים, מדובר בריבית נמוכה למדי מכיוון שריבית בנק ישראל עצמה נמצאת בשפל של כל הזמנים (אחוז אחד בלבד נכון לרגע כתיבת שורות אלו).
בהתאם לכך, הריבית הממוצעת (משתנה וקבועה) במגזר הלא צמוד עומדת על 3.06%. לעומת זאת, במגזר הצמוד הריבית הממוצעת עומדת על 2.49 והיא נוטה לעלות ככל שהמשכנתא נלקחת לתקופת זמן ארוכה יותר (הקרן של הריבית הקבועה עדיין יכולה להיות צמודה למדד המחירים לצרכן). מכיוון שיעד האינפלציה של בנק ישראל עומד על עד 3% לכל היותר, יש לקחת בחשבון שעם ריבית צמודה למדד, הריבית בפועל עלולה להגיע ליותר מ – 5%. מסיבה זו, נכון להיום, מומלץ לקחת משכנתא שאיננה צמודה למדד המחירים לצרכן.
הצמדת החלק המשתנה לעוגן
רבים רואים לנכון להצמיד את החלק המשתנה של המשכנתא לפריים או לדולר ארה"ב. מדדים כאלו הינם מדדים אובייקטיביים ולכן נקראים עוגנים. במצב זה, כאשר דולר ארה"ב יורד, הקרן יורדת בהתאם וההפך, ואילו הריבית צמודה לריבית הלייבור. מכיוון שהדולר נמצא כיום גם כן בשפל, הצמדת המרכיב המשתנה לדולר עשויה בהחלט להפחית את ההחזרים החודשיים לאורך זמן. עם זאת, חשוב לזכור שבהצמדה לכל גורם שערכו אינו ידוע, ישנו סיכון מסוים. במילים אחרות, לא ניתן לדעת מה יהיה שער הדולר בעוד 10 או 15 שנים, ותקופת אי הוודאות מתארכת ככל שתקופת נטילת המשכנתא מתארכת גם היא.
בנוסף לכך, יש לדעת כי את החלק הצמוד למט"ח ובכלל זה הדולר, ניתן לקחת רק בלוח תשלומים שפיצר בו ההחזר החודשי הוא קבוע ואינו משתנה עם השנים (למעט ההצמדה עצמה).
מסלולי הצמדה אחרים שעשויים להיות אטרקטיביים הם הצמדה לריבית הפריים שכרגע עומדת על 2.5% (רוב הבנקים מחשבים את ריבית הפריים פחות 0.7 עד 0.9). במסלול זה יכול להיות שינוי בגובה ההחזר באופן תיאורטי מידי חודש בחודש, אך בדרך כלל הריבית נשארת קבועה על פני מספר חודשים לפחות לפי החלטת בנק ישראל. מסלול ריבית פריים אינו צמוד למדד.
ישנה גם הצמדה למדד במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים. לדוגמה, אם כרגע הריבית שמקבלים תהיה ,1.7% היא תהיה קבועה ולא תשתנה במשך חמש השנים הבאות. החיסרון המהותי במסלול הזה הוא כמובן שהשינוי בעוד חמש שנים עשוי להיות קיצוני מאוד. עוד בעיה עם המסלול נובעת מכך שמסלול זה הוא צמוד למדד, דבר שיכול להקפיץ את ההחזר החודשי בצורה ניכרת אפילו יותר .
דוגמה להערכת ההחזר החודשי במשכנתא לדוגמה
סכום ההלוואה : 400,000 ש"ח לעשרים שנים
מתוכם – 268,000 ש"ח בריבית קבועה לא צמודה (2/3) של 4.5%
132,000 (השליש הנוסף) צמודים לפריים עם ריבית התחלתית של 1.6%
ההחזר החודשי ההתחלתי הצפוי הינו 2,338 ש"ח
כל מקרה לגופו
חשוב לזכור שיש לשפוט כל מקרה לגופו – תמהיל המשכנתא האופטימאלי עשוי להשתנות בין לקוח ללקוח לפי צרכיו הספציפיים. לדוגמה, מי שמעדיף לשלם תשלום גבוה יותר תמורת שקט נפשי, אולי יהיה מוכן לשלם תשלום גבוה יותר בכמה מאות שקלים, אבל לישון טוב בלילה.
מומלץ לבדוק היטב איזו משכנתא לוקחים על מנת לנסות ולהקטין עד כמה שניתן את גודל ההחזר החודשי ולבנות מסלול משכנתא אופטימאלי לכל סיטואציה. כמו כן, הריביות אותן תוכלו לקבל ישתנו לפי כוח המיקוח שלכם מול הבנקים והתקופה על פניה תיפרש המשכנתא (ככל שתהיה ארוכה יותר, כך גם הריביות יהיו גבוהות יותר).
