במקרים רבים אנשים אשר לוקחים משכנתא לצורך רכישת דירה למגורים אך הם ממשיכים לגור בשכירות תקופה לא מבוטלת מרגע לקיחת המשכנתא ועד לכניסה לדירה חדשה. בתקופה זו נוצר עליהם עומס תשלומים רב מאוד. כתוצאה מכך הם אינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא באופן סדיר. בדיוק לצורך כך, ישנו פיתרון בדמות משכנתא גרייס.
מדובר על משכנתא המאפשרת להקטין את ההחזר החודשי באופן זמני. האם מדובר בפתרון קסם ומהן האותיות הקטנות שחשוב לשים אליהן לב.
מהי משכנתא גרייס?
השם משכנתא גרייס מגיע מתוך המילה חסד באנגלית. בפועל מדובר על משכנתא שבמסגרתה מקבל הלווה תקופה של חסד בה אין עליו לשלם את כלל ההחזר החודשי אלא לכל היותר את הריבית על הקרן. בתקופה זו הקרן של המשכנתא ממשיכה לצבור ריביות על החלק שלא שולם.
איך משכנתא עובדת?
המשכנתא מחולקת לשני חלקים עיקריים, הקרן והריביות. הקרן הינה סכום הכסף שניתן במקור על ידי הבנק. הריביות הינה התשלום שמשלם הלווה על עצמם לקחית הכסף. בדרך כלל, ההחזר החודשי כולל בתוכו חלק מתוך הקרן וחלק מתוך הריבית. באופן הזה כל חודש הקרן קטנה (במעט) ולכן הסכום הכללי של הריבית על המשכנתא יורד גם הוא.
במקרה של משכנתא מסוג גרייס ערך הקרן אינו משתנה לאורך תקופת הגרייס ולכן הוא ממשיך לצבור ריביות ולהעלות לאורך תקופת הגרייס. ואומנם משכנתא גרייס יכולה להיות הצלה זמנית למי שנקלה לקשיים כלכליים זמנים אבל חשוב מאוד לפני שמחליטים על לקיחת משכנתא מהסוג לוודא מול מחשבון משכנתא גרייס מה יהיה ההחזר החודשי לאחר סיום הגרייס ומה הוא ההפרש שתדרשו לשלם בסך המשכנתא הכללית בשל לקיחת הגרייס.
למה כדאי לקחת גרייס משכנתא?
הטעות הנפוצה ביותר בכל הנודע למשכנתא גרייס הינה המחשבה שמדובר על דרך מעולה להקטין את ההחזר הכללי לבנק, חשוב מאוד להבין שההפך הוא הנכון. היות ובמשכנתא מהסוג ישנה תקופה בה לא משלמים את ערך הקרן, הקרן המלאה ממשיכה לצבור את הריבית ולכן בסופו של דבר ההחזר הסופי יהיה גבוה יותר.
למרות זאת, ובהתחשב בעלייה בהחזר הסופי, משכנתא גרייס יכולה להיות טובה מאוד בהרבה מקרים בהם אין אפשרות לעמוד בתשלום החודשי במשך תקופה מוגדרת שלאחריה ההכנסות צפויות להעלות משמעותית או שההוצאות יקטנו משמעותית.
אם כך, למי זה מתאים?
המקרים הקלאסים שבהם מתאים לקחת משכנתא גרייס הינם מקרים של עלייה משמעותית בכושר ההשתכרות, לדוגמה סטודנטים שצפויים לסיים את התואר תוך שנתיים, במקרה כזה הם יכולים לקחת משכנתא גרייס לשנתיים ולהתחיל את תשלום המשכנתא רק בתום הלימודים.
האופציה הקלאסית השנייה הינה מקרים בהם רוכשי הדירה גרים בדירה שכורה לתקופה ארוכה מרגע לקיחת המשכנתא. למשל במקרה של רוכשי מחיר למשכתכן שיכולים לחכות לקבלת הדירה גם למשך 4 או 5 שנים מרגע החתימה. במקרה כזה משתלם להם לקחת משכנתא גרייס מחיר למשתכן ולהקטין את ההוצאות החודשיות הגבוהות של שכירות ומשכנתא יחד.
גרייס מלא אל מול גרייס חלקי
משכנתא מסוג גרייס כוללת בתוכה שתי אפשרויות החזרים, גרייס מלא וגרייס חלקי.
- גרייס מלא – במהלך תקופת הגרייס אין החזרים כלל. אין החזר חודשי. הלוואה מהסוג נדיר מאוד למצוא, בשל התוספת הגדולה שתדרשו לה בסוף הגרייס והן בשל הסיכון הרב שהבנק לוקח בסוג כזה של הלוואה. חשוב מאוד לבצע בדיקה במחשבון משכנתא גרייס מלא כדי לוודא מהו ההפרש שתדרשו לו. במחשבון זה לא יופיע ההחזר החודשי בתקופת הגרייס היות והוא לא קיים.
- גרייס חלקי – המקרה של גרייס חלקי הוא הנפוץ יותר בשוק. מדובר על מצב בו המלווה מחזיר בתקופת הגרייס רק את ערך הריבית. כדי לבדוק מהו ההחזר החודשי שתדרשו לו בתקופת הגרייס ובסיומה כדאי להשתמש במחשבון משכנתא גרייס חלקי. במחשבון מהסוג תדרשו להכניס את הפרטים הקשורים במשכנתא שלכם ותוכלו לקבל את מידע משוער על ערך ההחזר החודשי בתקופת הגרייס וגם לאחריה.
מה ההבדל בין משכנתא בלון למשכנתא גרייס?
אנשים רבים מתבלבים בין משכנתא גרייס לבין משכנתא בלון. משכנתא בלון הינה משכנתא הניתנת לתקופה קצרה יותר ממשכנתא רגילה ובמסגרתה אין החזרים חודשיים על הקרן. הלווה יידרש להחזיר את הקרן רק בתום תקופת ההלוואה.
לעומת זאת משכנתא גרייס הינה משכנתא רגילה, הנפרסת ל-20 עד 30 שנים והגרייס ניתן רק למספר מצומצם של שנים מתוך תקופת המשכנתא כולה. בתום תקופת הגרייס תדרשו להתחיל בתשלומים חודשיים למשך המשך תקופת המשכנתא.
הדומה בין שני סוגי המשכנתאות הינה העובדה שבתקופה בה הלווה אינו מחזיר את ההקרן היא ממשיכה לצבור ריבית.
מה קורה בתום הגרייס?
כשלוקחים משכנתא עם גרייס, ניתן בקלות להתפתות למחשבה שמדובר בהלוואה משתלמת ונוחה מאוד. ואמנם יש למשכנתא מהסוג הרבה מאוד היתרונות, בעיקר בתקופה לחוצה כלכלית. אך, חשוב לזכור כי בתום תקופת הגרייס אתם צפויים להתחיל לשלם את החזרי ההלוואה. בשלב זה, ערך הקרן, כולל הריביות שנצברו והערכת הריביות העתידיות תחולק במספר החודשים שנותרו לכם לתשלום ההלוואה.
המשמעות הסופית היא עלייה משמעותית בהחזר החודשי שנובע מסכום גבוה יותר שעליכם להחזיר בתקופה קצרה יותר.
מסלולי משכנתא גרייס
בעקרון את הלוואת הגרייס ניתן לקבל על כל אחד ממסלולי המשכנתא המוכרים אשר ניתנים במסגרת תמהילי המשכנתא. אם אתם יודעים מראש כי תדרשו לקחת גרייס על המשכנתא בתקופת ההחזר הראשונה, מומלץ לתכן מראש את מסלולי המשכנתא כך שיכילו ריביות נמוכות ככל הניתן, גם אם זה מגיע בסיכון לשינויים משמעותיים בהמשך. באופן פעולה זה תוכלו להקטין את ההפרשים שתדרשו להחזיר בתום תקופת הגרייס.
כמה ממסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר
- מסלול פריים – מדובר על מסלול המוצמד לריבית הפריים. ריבית הפריים נקבעת על ידי בנק ישראל. בשנים האחרונות ריבית הפריים נותרה נמוכה ויציבה, אך במקרה של עלייה בריבית הפריים ההלוואה וההחזר החודשי צפויים לקפוץ משמעותית.
- ריבית קבועה לא צמודה – זהו מסלול שבו הריבית אינה משתנה כלל לאורך כל תקופת ההלוואה. מדובר על הלוואה קבועה מאוד, אך בעלת ריביות גבוהות יחסית.
- ריבית קבועה צמודה – מסלול המוצמד למדד מחירי הצרכן ולכן בדרך כלל ההחזר החודשי יכול לגדול לאורך השנים כתוצאה מעלייה במדד המחירים.
- ריבית צמודה למט"ח – במסלול זה, הריבית משתנה בהתאם לשינויים בערך המט"ח (אירו או דולר בדרך כלל).
- ריבית משתנה כל 5 שנים – במסלול זה כל 5 שנים תנאי המשכנתא נפתחים והריבית נקבעת מחדש על ידי הבנק ובהתאם לפרמטרים כלכליים שנקבעים על ידי הבנק.
ומה לגבי יועץ משכנתאות?
כמעט בכל מקרה של לקיחת משכנתא מומלץ מאוד לפנות לייעוץ אצל יועץ משכנתאות וזאת בכדי לבנות את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר להווה וכן לעתיד הכלכלי והאישי שלכם.
במקרה של משכנתא גרייס ההמלצה לקחת יועץ משכנתאות גדלה בכמה מונים וזאת כי בנייה לא נכונה של תמהיל המשכנתא עשויה לגרום לכם להחזיר אלפי שקלים נוספים בסוף החזר המשכנתא.
נוסף לכך, יועץ משכנתאות יכול להעניק לכם מידע ואפשרויות אשר יכולות להתאים לכם יותר מאשר לקיחת משכנתא גרייס ובכך למצוא פתרון לצורך שלכם שלא יעלה לכם מאות שקלים נוספים בכל חודש בהמשך ההלוואה.
