מיחזור משכנתא הוא מהלך שלווים בעלי משכנתא קיימת מבצעים כדי לשפר את תנאי המשכנתא שלהם. בסקירה זו נסביר במה מדובר בדיוק, מהו תהליך מיחזור משכנתא ומתי משתלם לשקול את האפשרות הזו לחיוב.
מה זה מיחזור משכנתא ואיך עושים מיחזור משכנתא?
ככלל, מיחזור משכנתא פירושו שינוי שמבצעים בתנאי הלוואת המשכנתא הקיימת. אולם הלכה למעשה, תהליך מיחזור משכנתא הוא בעצם תהליך של נטילת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר, שבאה במקום המשכנתא הקיימת.
כלומר, לא מדובר על סילוק חלקי או מלא של המשכנתא בלבד, אלא רישום של משכנתא חדשה כנגד אותו נכס קיים, וסילוק של המשכנתא הישנה באמצעותה. כך בעצם הלווים ממשיכים להתנהל מול משכנתא אחת בלבד, עם החזר חודשי שאמור להיות נוח יותר מבחינת תנאי הריבית והתשלום מהמשכנתא הקודמת.
איך ממחזרים משכנתא – הדרכים השונות
תהליך מחזור משכנתא יכול להתבצע במגוון קונסטלציות כאשר לרוב המהלך יתבטא בביצוע אחת הפעולות שלהלן:
- הוספת מסלולי משכנתא לתמהיל המשכנתא הקיים.
- החסרת מסלולי משכנתא מתמהיל המשכנתא הקיים.
- ביצוע שינויים במסלולי המשכנתא הקיימים, כדוגמת:
הורדת או העלאת ריביות / שינוי שיטת ההחזר במסלול / צמצום תקופת ההחזרים או הרחבתה / הגדלת סכום המשכנתא או הקטנתו.
מה המטרה של תהליך מיחזור משכנתא?
ככלל, תהליך למיחזור משכנתא מתבצע במטרה לשפר את תנאי ההלוואה ובעיקר להפחית בסכום הריבית שהלווים ידרשו לשלם עד תום חיי ההלוואה. אולם מיחזור משכנתא אינו בהכרח מוביל לשיפור בתנאי ההלוואה. לעיתים נוצרים שינויים בתא המשפחתי של הלווים אשר מאלצים אותם לשנות את תמהיל המשכנתא שלהם באופן שמייקר את עלויות המשכנתא עבורם.
באיזה שלב בחיי ההלוואה מתאפשר תהליך מיחזור משכנתא?
תהליך מיחזור משכנתא יכול להתבצע בכל שלב במחזור החיים של ההלוואה: בין אם בסמוך לנטילת המשכנתא לרכישת הבית או הדירה, בחלוף שנים ספורות מקבלתה, ואף לקראת תום תקופת תשלומי המשכנתא. בכל מקרה, הכדאיות של המהלך תלויה גם בתזמון שלו ולכן חשוב להיוועץ ביועץ משכנתאות לפני שמבקשים מהבנק למחזר את המשכנתא.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
ישנן נסיבות שונות שבהן שווה לשקול את מיחזור המשכנתא וביניהן:
- תרחיש שבו לווים מיהרו לקחת משכנתא בתנאים לא משתלמים מאחר ולא ביצעו סקר שוק מקיף.
- כאשר הלווים נטלו משכנתא ללא ייעוץ משכנתאות מקצועי, לאחר שהופעלו עליהם לחצים לנטילת משכנתא מסוימת שבפועל לא הייתה המשתלמת ביותר עבורם.
- בחירה בתמהיל משכנתא שאינו אופטימלי ללווים הספציפיים, מתוך בלבול ושאיפה לקיצור תהליכים.
המצבים שהצגנו לעיל קורים בדרך כלל ללווים לא מנוסים בבואם ליטול את המשכנתא הראשונה שלהם. אולם בחלוף הזמן גם הם מבינים שייתכן שיוכלו להשיג תנאי משכנתא נוחים ומשתלמים יותר אם ישכילו לבצע משא ומתן חוזר מול הבנקים למשכנתאות.
איך שינויים בתנאי השוק או בתנאים הפיננסים של הלווים משפיעים על ההחלטה?
בנוסף, ישנו גם התרחיש הנדיר יותר, של לווים הנמצאים עם האצבע על הדופק בכל הנוגע לשינויים בתנאי השוק ו/או במצבם התזרימי האישי, ומזהים הזדמנות לשיפור בתנאי המשכנתא שלהם באמצעות מיחזור ההלוואה. מצב כזה יכול לקרות בנסיבות כגון:
- ירידת ריביות במשק.
- קבלת העלאת שכר או סכום כסף משמעותי שניתן להשתמש בו לקיצור תקופת המשכנתא על ידי הגדלת סכוםההחזרים החודשיים.
- שינויי נסיבות תעסוקתיים, אישיים או משפחתיים (כדוגמת לידת ילד נוסף, מחלה, פיטורים), המחייב הפחתה בנטל ההחזרים החודשיים על ידי הקטנת גובה ההחזר.
כאשר מצב כזה מתרחש, פירושו שתמהיל המשכנתא הקיים לא שיקלל כראוי את האפשרות לשינויים עתידיים בנסיבות ובצרכים של הלווים. מומלץ לבדוק את הכדאיות של מיחזור משכנתא גם במצב של עליית ריביות במשק וגם בעקבות עלייה במדד המחירים לצרכן, היות ואלו מובילים לעליה בריביות במסלולי משכנתא שונים. במצבים אלו ייתכן ותרצו לעבור למסלול משכנתא אחר, מה שיכול להתבצע באמצעות מיחזור ההלוואה.
כך תהליך מיחזור משכנתא יכול לאפשר לכם לשמור על הדירה בלי לטבוע בתשלומים החודשיים
אנשים שמגיעים למצב בחיים שבו סכום החזרי המשכנתא החודשיים חונק להם את התזרים, לעיתים מחליטים למכור את דירתם או ביתם ולעבור לבית זול יותר שלא יחייב משכנתא או שיעלה פחות כך שתידרש משכנתא קטנה יותר עם החזרים חודשיים נמוכים יותר.
אולם חשוב לדעת כי ישנה אלטרנטיבה למכירת הנכס שלכם והיא תהליך מיחזור המשכנתא, למשכנתא בעלת תקופת החזרים ארוכה יותר שתאפשר לכם להפחית את גובה התשלומים החודשיים כך שתוכלו לעמוד בהם ולשמור על דירתכם בבעלותכם. יחד עם זאת, חשוב לזכור שהאלטרנטיבה הזו באה במחיר של הגדלת סכום הריביות הכולל שתידרשו לשלם בעקבות פריסת התשלומים לאורך שנים רבות יותר.
מה חובה לעשות לפני שנכנסים לתהליך מיחזור משכנתא?
לפני שאתם "קופצים ראש" לתוך המהלך של מיחזור המשכנתא שלכם, חובה להוציא מאתר הבנק שממנו לוויתם, את נתוני המשכנתא הנוכחית שלכם. חשוב לרכז את כלל הנתונים של תמהיל המשכנתא הקיימת שלכם, בדגש על שיעורי הריביות בכל אחד מהמסלולים, יתרת הקרן בכל מסלול וגובה עמלת הפירעון המוקדם של המסלולים השונים.
נתונים אלו הם למעשה הבסיס לחישוב והערכה של הכדאיות במיחזור משכנתא וקביעת אופי השינויים שיש לבצע בתמהיל כדי שההלוואה תתאים בצורה טובה ביותר לצרכי הלווים. כמובן, אם ביצוע התחשיב מרתיע אתכם או שאתם מרגישים שאין לכם פניות מספקת לטיפול בנושא, ניתן ואף רצוי לבחון את הכדאיות של המהלך בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, שיחסוך מכם את החלק ה"קשה" של ההתעסקות במספרים.
תהליך מיחזור משכנתא – שלב אחר שלב
להלן השלבים העיקריים בתהליך מיחזור משכנתאות:
1. בדיקת כדאיות המהלך בהתאם לצרכים הפרטניים שלכם כיום
כדי להעריך אם מחזור משכנתא זה אכן המהלך המשתלם ביותר עבורכם במצב העניינים הקיים, עליכם לשאול את עצמכם בראש ובראשונה, איך אתם מסתדרים עם החזרי המשכנתא הקיימת.
ככל שחל שינוי בנסיבות האישיות, המשפחתיות או הכלכליות שלכם, שהופך את החזרי המשכנתא ל"גדולים עליכם" כעת או לחילופין – כאלו שדווקא מקלים עליכם בתשלום ההחזרים החודשיים, יש קודם כל להגדיר בינכם לבין עצמכם מה המטרה שלכם (להקטין את ההחזרים, להגדיל אותם, להגדיל את סכום המשכנתא וכן הלאה) ורק לאחר מכן לבחון את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם ביחס לתנאי המשכנתא שניתן להשיג בשוק בהווה – על בסיס תקופתי.
2. ביצוע סקר שוק ובחירה בבנק למשכנתאות עם ההצעה הטובה ביותר
כדי להשוות את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם ולהעריך את האפשרויות לשיפור התמהיל במסגרת מיחזור, באופן שיחסוך לכם בעלויות וישרת את הצרכים שלכם, כדאי לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה.
אף שבאופן עקרוני אתם יכולים לבחון את התנאים הקיימים ולהשוותם באופן עצמאי אל החלופות השונות הזמינות כיום בשוק המשכנתאות (במידה ואתם יודעים מה לחפש) – יועץ משכנתאות יוכל לקצר עבורכם תהליכים הן בביצוע החישובים והן בהשגת משכנתא בתנאי ריבית משתלמים בהרבה מאלו שתוכלו להגיע אליהם על ידי משא ומתן עצמאי מול הבנקים.
בכל מקרה, כדאי תמיד לכלול בסקר השוק שלכם גם הגשת בקשה לבנק שבו מתנהלת המשכנתא הקיימת שלכם, אם לא יועיל – לא יזיק. בנוסף, חשוב לזכור כשמבצעים השוואת הצעות מול הבנקים השונים למשכנתאות, לבקש שכל אחד מהבנקים יוציא עבורכם אישור עקרוני למשכנתא.
קבלת האישור העקרוני למיחזור המשכנתא כרוך בהגשת מסמכים שונים, לרבות: תלושי משכורת או אישור רו"ח על הכנסות העצמאי, פירוט יתרות בחשבון הבנק, דוח התנהלות במשכנתא (שמאפשר לבנקים לראות האם חוויתם פיגורים בהחזרי המשכנתא שמעלים את רמת הסיכון בעבודה מולכם), וכיוצא באלו.
כלל האצבע הוא כזה: היה ואחד מתמהילי המשכנתא שמוצעים לכם במסגרת התחקיר שאתם מבצעים, מתברר כזול יותר (בחישוב כולל של הקרן בצירוף הריבית, יחד עם הקנס על מיחזור המשכנתא* ויתר העלויות הנלוות) לעומת המשכנתא הקיימת שלכם – הרי שהבחירה לבצע תהליך מיחזור משכנתא היא כנראה מהלך משתלם.
3. מיחזור המשכנתא בפועל
שלב מחזור המשכנתא עצמו מתבצע על פי השלבים הבאים שרלוונטיים כמעט כולם בין אם תחליטו לבצע מחזור משכנתא בבנק אחר או בבנק שממנו נטלתם את המשכנתא הקיימת שלכם. לתשומת לבכם: חלק לא מבוטל מהפעולות הללו כרוך בתשלום אגרה או שכר טרחה לאנשי המקצוע המעורבים.
להלן הצעדים שתידרשו לעבור במסגרת מיחזור המשכנתא הלכה למעשה:
- מסרו לבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית שלכם הודעה בכתב על רצונכם לבצע פירעון מוקדם – 10 ימים לפחות טרום מועד הפירעון הרשמי.
- ערכו ייפוי כח נוטריוני.
- בצעו בדיקת שמאות לנכס המשועבד.
- הסדירו את רישום הערת האזהרה על הנכס בטאבו.
- הסדירו את רישום הנכס המשועבד מול רשם המשכונות.
- פנו לעורך דין למילוי הצהרה על אי בעלות על נכס נוסף למגורים (רלוונטי במידה וקרן המשכנתא הקיימת, עודנה גבוהה מ- 50% משווי הנכס).
- שלמו על פתיחת תיק משכנתא וחתמו על תיק המשכנתא.
- רכשו ביטוח משכנתא לטובתו של הבנק המלווה או עדכנו את מסלול הביטוח הקיים – באם אתם ממחזרים את ההלוואה בבנק הנוכחי שבו היא מתנהלת.
- אם מיחזרתם את המשכנתא מול בנק אחר, דאגו לביטול הערת האזהרה הרשומה לטובתו של הבנק הקודם שלכם למשכנתאות, והסדירו את מחיקת המשכנתא הישנה מול רשם המשכונות.
- בטלו את פוליסת ביטוח המשכנתא שרכשתם לטובתו של הבנק הקודם שלכם למשכנתאות.
עיניכם הרואות כי מדובר בלא מעט צעדים למיחזור המשכנתא באופן עצמאי. אולם החדשות המעודדות הן שמי ששוכר את שרותיו של יועץ משכנתאות פטור מהצורך לטפל בכל הבירוקרטיה הנ"ל בכוחות עצמו, אלא מקבל מיועץ המשכנתא את כלל המסמכים למחזור משכנתא כשהם מוכנים לחתימה.
עלות מחזור משכנתא
אם אתם שוקלים למחזר את המשכנתא שלכם, חשוב לאמוד מראש את ההוצאות הכרוכות במהלך מסוג זה. עלות מיחזור משכנתא היא נגזרת של כמה רכיבים ובהם:
- עמלת הפירעון המוקדם במסלולי המשכנתא שלכם – זוהי העמלה שלווים נדרשים לשלם כשהם מעוניינים לסלק סכום מסוים מתוך יתרת המשכנתא שלקחו (מחזור משכנתא חלקי או מלא), או לבצע מיחזור משכנתא והגדלתה. לסכום עמלת הפירעון כדאי לא רק להיות מודעים, אלא גם לכלול אותו כתוספת לסכום קרן המשכנתא, מאחר ועמלה זו יכולה להגיע לסכומים גבוהים למדי שלמרבית הלווים אין אותם כהון נזיל.
- הוצאות נלוות לקבלת משכנתא (עמלת פתיחת תיק, שכר טרחת עורך דין מקרקעין, עלות בדיקת שמאות ועוד) – כמי שכבר נטלו משכנתא בעבר, אתם ודאי זוכרים את ההוצאות השונות שהתהליך היה כרוך בהן. אלו רלוונטיות גם בתהליך מיחזור המשכנתא, והן יכולות להגיע לסכומים לא מבוטלים כשמדובר במשכנתא בסכומים גבוהים..
- עלות ייעוץ משכנתאות – מדובר בתוספת ממוצעת של כ- 7,000 ₪ לעלות ההלוואה, אך בסופו של דבר לרוב מדובר בהשקעה שמתבררת ככדאית, משום שהיא מחזירה את עצמה ואף תורמת לחיסכון משמעותי נוסף בהוצאות המשכנתא.
בנוסף לכל אלו, חשוב לזכור גם להוסיף לקרן המשכנתא את עמלת ההיוון שהבנק גובה בגין ביצוע שינויים בחלק ממסלולי המשכנתאות.
למה חשוב לפנות לייעוץ משכנתאות לביצוע בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא
תהליך מיחזור משכנתא הוא עניין מורכב, ויש שיאמרו שהוא אף מורכב יותר מלקיחת משכנתא ראשונה. לשם ביצוע שינויים בתמהיל המשכנתא, יש לבצע השוואה מדוקדקת בין החלופות, על בסיס מגוון משתנים שונים. זוהי מלאכה שמצריכה מקצועיות, גישה מעולה למספרים ולחישובים, היכרות עם שוק המשכנתאות והדיור והבנה של יחסי הכוחות בזירה הכלכלית המקומית (ואף העולמית).
רק כך ניתן לדעת כמה עולה מיחזור משכנתא בכללותו בכל מקרה לגופו. מאידך, מורכבות התהליך אינה מצדיקה ויתור עליו, משום שבמיחזור המשכנתא גלום פוטנציאל לחיסכון אדיר בעלויות עבורכם. לכן הפנייה ליועץ משכנתאות מוסמך, היא בחירה מתבקשת שלא כדאי לוותר עליה כשמיחזור המשכנתא עומד על הפרק.
