בעולם הפיננסי המודרני, קיימים כלים רבים שנועדו לאפשר לנו לנהל את הכספים שלנו בצורה חכמה ויעילה. אחד הכלים האלה הוא הגדלת משכנתא קיימת. מדובר בפעולה פיננסית שבה בעל נכס מבקש לקבל הלוואה נוספת מהבנק, כשהנכס הקיים שלו משמש כביטחון להלוואה. במילים אחרות, הבנק מאפשר ללקוח להגדיל את סכום המשכנתא המקורית, ובתמורה, הנכס ממשיך להיות משועבד לבנק עד להחזרת מלוא החוב.
מהי הגדלת המשכנתא?
הגדלת משכנתא היא תהליך פיננסי המאפשר לבעלי נכסים להגדיל את סכום ההלוואה שהם מקבלים כנגד שיעבוד הנכס שבבעלותם. באמצעות הגדלת המשכנתא, הלווה יכול לקבל סכום כסף נוסף מעבר להלוואה המקורית, כאשר הנכס עצמו ממשיך לשמש כבטוחה להלוואה המוגדלת.
חשוב להדגיש כי הגדלת משכנתא אינה מבטלת את ההלוואה הקיימת, אלא מוסיפה עליה. המשמעות היא שהתנאים של ההלוואה המקורית נשמרים, לרבות שיעורי הריבית, תקופת ההחזר והתשלום החודשי. ההלוואה הנוספת, שהיא למעשה הגדלת המשכנתא, מתווספת להלוואה הקיימת ומהווה מעין הלוואה נפרדת עם תנאים משלה.
איך מגדילים משכנתא קיימת וכיצד זה עובד בפועל?
קודם כל, חשוב להבין שהגדלת משכנתא אינה זהה לקבלת משכנתא חדשה לגמרי. במקרה של הגדלת משכנתא, הלקוח לא מתחיל מחדש את כל התהליך הבירוקרטי הכרוך בלקיחת משכנתא, הוא פשוט מוסיף סכום נוסף למשכנתא הקיימת. עם זאת, התהליך עדיין דורש אישורים ומסמכים, והבנק יבחן את יכולת ההחזר של הלקוח לפני אישור הבקשה.
אז איך זה עובד בפועל? נניח שרכשתם דירה לפני כמה שנים ולקחתם משכנתא. עם הזמן, שווי הדירה עלה, ואתם החזרתם חלק ניכר מההלוואה. כעת, אתם זקוקים לסכום כסף נוסף לצורך כלשהו, ובמקום לקחת הלוואה רגילה בתנאים פחות נוחים אתם יכולים לפנות לבנק ולבקש להגדיל את המשכנתא הקיימת. הבנק יעריך את שווי הנכס, יבדוק את יכולת ההחזר שלכם, ואם הכל תקין – יאשר את הבקשה.
חשוב לציין כי קיימות מגבלות על סכום ההגדלה. לרוב ניתן להגדיל את המשכנתא עד 70% משווי הנכס הנוכחי. עם זאת, אם המשכנתא המקורית שלכם הייתה גבוהה (מעל 50% משווי הנכס), ייתכן שההגדלה תהיה מוגבלת לסכום של עד 200,000 שקלים. לכן, לפני שאתם ניגשים לבנק, מומלץ לבדוק מהו שווי הנכס שלכם ומהו הסכום המקסימלי שתוכלו לקבל.
כמו שניתן לראות, חשוב מאוד להבין את התהליך, את המגבלות ואת ההשלכות לפני קבלת החלטה.
מתי כדאי להגדיל משכנתא קיימת?
ההחלטה להגדיל משכנתא קיימת היא משהו שצריך לשקול בכובד ראש. ישנם מספר מצבים נפוצים בהם הגדלת משכנתא עשויה להיות פתרון פיננסי חכם ויעיל.
אחד המצבים הנפוצים ביותר הוא מימון שיפוצים ושדרוגים בנכס. שיפוץ הבית יכול להיות הוצאה משמעותית, והגדלת המשכנתא לצורך שיפוץ מאפשרת לפרוס הוצאה זו לתקופה ארוכה, וליהנות מריביות נמוכות יותר בהשוואה להלוואות אחרות.
סיבה נוספת היא איחוד חובות קיימים. אם יש לכם מספר הלוואות עם ריביות גבוהות (כגון הלוואות אישיות או כרטיסי אשראי), הגדלת המשכנתא מאפשרת לאחד את כל החובות הללו להלוואה אחת עם ריבית נמוכה יותר, מה שיכול להוזיל את ההחזר החודשי הכולל.
הגדלת משכנתא יכולה לשמש גם לסיוע כספי לילדים. הורים רבים בוחרים לעזור לילדיהם – ברכישת דירה ראשונה למשל – והגדלת המשכנתא מאפשרת להם לגייס את הסכום הנדרש מבלי לפגוע באיכות החיים.
בנוסף, הגדלת משכנתא יכולה להיות פתרון טוב למימון הוצאות גדולות ובלתי צפויות, כמו טיפולים רפואיים יקרים או תיקונים דחופים בבית.
לבסוף, ישנם אנשים המשתמשים בהגדלת משכנתא להשקעה בנכסים או בעסקים. אם צצה הזדמנות השקעה טובה, הגדלת המשכנתא יכולה לספק לכם את ההון הראשוני הנדרש.
מהו תהליך הגדלת המשכנתא?
הליך הגדלת המשכנתא מחייב בחינה של מספר היבטים.
- נדרשת הערכת שווי עדכנית של הנכס המשמש כבטוחה. הערכה זו מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומטרתה לקבוע את שווי השוק העדכני של הנכס.
- הגוף המממן יבחן את יכולת ההחזר של הלווה. לשם כך, יידרש הלווה להציג מסמכים המעידים על הכנסותיו, כגון תלושי שכר, דוחות כספיים לעצמאים, או אישורים על הכנסות מנכסים אחרים. הגוף המממן ישקול את כלל ההתחייבויות הפיננסיות של הלווה אל מול הכנסותיו, כדי להעריך את יכולתו לעמוד בהחזרים החודשיים המוגדלים.
- יש לבצע את ההליכים המשפטיים הנדרשים להגדלת המשכון על הנכס. הליך זה כולל את עדכון הרישום בלשכת רישום המקרקעין ועדכון המסמכים המשפטיים הרלוונטיים.
אילו שיקולים חשובים בבחירת מסלול להגדלת המשכנתא?
בעת שקילת האפשרות להגדלת משכנתא, יש להביא בחשבון מספר גורמים משמעותיים. ראשית, יש לבחון את תנאי הריבית והמסלולים המוצעים להגדלה. לעיתים קרובות, הריבית על הגדלת משכנתא תהיה גבוהה יותר מזו של ההלוואה המקורית, מאחר שהיא נחשבת להלוואה "לכל מטרה" ולא הלוואת "דיור" סטנדרטית.
שנית, יש לשקול את השפעת ההגדלה על התזרים החודשי. הגדלת המשכנתא עשויה להגדיל את ההחזר החודשי, ויש לוודא שהלווה מסוגל לעמוד בתשלום המוגדל לאורך זמן.
שלישית, חשוב לבחון את האלטרנטיבות להגדלת משכנתא, כגון מיחזור המשכנתא הקיימת או לקיחת הלוואה נפרדת. כל אחת מהאפשרויות הללו עשויה להיות עדיפה בנסיבות מסוימות, ולכן נדרשת בחינה מעמיקה של כל האפשרויות.
מהם היתרונות בהגדלת משכנתא קיימת?
הגדלת משכנתא קיימת יכולה להוות פתרון פיננסי יעיל למגוון צרכים, וזאת בשל מספר יתרונות מרכזיים:
- שיפור תזרים מזומנים
הגדלת המשכנתא מאפשרת לקבל סכום כסף משמעותי, שיכול לשמש לכיסוי חובות קיימים, איחוד הלוואות, או מימון הוצאות גדולות, ובכך לשפר את התזרים החודשי.
אפשרות לפרוס את ההחזרים לתקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי ומקלה על ההתנהלות הכלכלית השוטפת.
- ריביות נמוכות יחסית
בדרך כלל, הריביות על משכנתא נמוכות יותר מהריביות על הלוואות אישיות או הלוואות אחרות, מה שהופך את הגדלת המשכנתא לאופציה משתלמת יותר.
- גמישות פיננסית
הגדלת המשכנתא מעניקה גמישות בשימוש בכסף, וניתן להשתמש בו למטרות מגוונות, כגון שיפוץ הבית, עזרה לילדים, השקעה בעסק, או כל צורך אחר.
הגדלת משכנתא יכולה גם לשמש ככלי למינוף הנכס הקיים, ולאפשר להגדיל את ההון.
- איחוד חובות
אפשרות לאחד הלוואות קיימות, בריביות גבוהות, לתוך המשכנתא, ובכך להקטין את ההחזר החודשי הכולל ולפשט את ניהול החובות.
- אפשרות לעזרה למשפחה
הגדלת משכנתא קיימת היא אפשרות שכיחה לשם עזרה כספית לילדים ברכישת דירה ראשונה או במימון הוצאות גדולות כמו לימודים רב-שנתיים.
חשוב לציין כי הגדלת משכנתא קיימת היא החלטה פיננסית משמעותית, ומומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לפני קבלת החלטה.
אילו סיכונים וחסרונות יש בהגדלת משכנתא?
למרות היתרונות הפוטנציאליים, הגדלת משכנתא טומנת בחובה גם סיכונים וחסרונות שיש להביא בחשבון. ראשית, הגדלת החוב על הנכס מגדילה את הסיכון הפיננסי של הלווה. במקרה של קושי בעמידה בתשלומים, הסיכון לאובדן הנכס גדל.
שנית, הגדלת המשכנתא עלולה להגביל את הגמישות הפיננסית העתידית של הלווה. ככל שהחוב על הנכס גבוה יותר, כך קטנות האפשרויות לניצול ההון העצמי בנכס בעתיד.
שלישית, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות להגדלת משכנתא, כגון עמלות, הוצאות משפטיות ועלות הערכת השמאי. עלויות אלו עשויות להיות משמעותיות ויש לשקלל אותן בכדאיות הכוללת של המהלך.
למה לבחור בווידר משכנתאות לצורכי הגדלת המשכנתא הקיימת שלכם?
כפי שיכולתם לראות, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לפני קבלת ההחלטה על הגדלת המשנתה שלכם. ובדיוק בשביל זה אנחנו כאן. וידר משכנתאות מתמחה בליווי אישי ומקצועי להגדלת משכנתאות קיימות – בתנאים טובים יותר, ובצורה חכמה ונכונה יותר כלכלית. אנחנו בודקים עבורכם את כל האפשרויות, מנהלים מו״מ מול הבנקים וחוסכים לכם זמן, כאב ראש, וכן, גם לא מעט כסף. בעזרתנו, תוכלו להיות בטוחים שאתם עושים את המהלך הנכון, בביטחון מלא ועם גב מקצועי שעליו אפשר לסמוך.
