בעולם פיננסי שמשתנה ללא הרף, רבים מוצאים עצמם במצבים בהם דרושה גמישות נוספת לניהול ההתחייבויות הקיימות. בין אם מדובר ברצון לשדרג את איכות החיים, לבצע השקעות חדשות או פשוט לפרוס חובות קיימים בצורה נוחה יותר – קיימים פתרונות פיננסיים יצירתיים שנועדו לתת מענה מדויק לצרכים אלו. וכשהכלים המסורתיים כבר לא מספיקים עוד, ישנם אפיקים חדשניים המציעים חופש כלכלי רחב יותר, ומאפשרים לבעלי נכסים להפיק ערך נוסף מהון העומד לרשותם שנמצא בתוך הנכס.
מהי משכנתא מדרגה שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה היא למעשה הלוואה מורכבת שניתנת כנגד נכס שכבר משועבד. כאשר אתם לוקחים משכנתא רגילה, הבנק רושם את הנכס כמשועבד לו ב"דרגה ראשונה". המשמעות היא שבמקרה של בעיות בתשלום, הבנק הזה הוא הראשון לקבל את כספו ממכירת הנכס. אם תצטרכו הלוואה נוספת ותרצו לשעבד את אותו הנכס שוב, הגוף המלווה החדש יירשם בדרגה שנייה. זה אומר שהוא יקבל את הכסף רק אחרי שהמלווה הראשון יקבל את מלוא חובו, מה שהופך את זה למסוכן יותר עבורו. לכן, לא כל גוף ימהר לאשר משכנתא כזו, והיא נחשבת לפתרון פיננסי מורכב.
משכנתה מדרגה שנייה – מי הגופים שמעניקים אותה?
כשמדובר במשכנתא מדרגה שנייה, חשוב להבין שלא כל גוף פיננסי שש להעניק אותה. הבנקים המסחריים, למשל, מעדיפים בדרך כלל להיות "מספר אחד" ברשימת הנושים. כלומר, הם רוצים את השעבוד הראשי על הנכס.
לכן, באופן עקרוני, בנקים למשכנתאות לא ממהרים להעניק משכנתאות מדרגה שנייה, ורק במקרים ספציפיים ויוצאי דופן הם יסכימו לכך. הסיבה לכך פשוטה: אם הנכס כבר משועבד בדרגה ראשונה לבנק אחר, הסיכון עבור הבנק השני עולה משמעותית. במקרה של מימוש הנכס, הבנק בעל השעבוד בדרגה ראשונה יקבל את כספו תחילה, ורק לאחר מכן, אם תישאר יתרה, היא תשמש לפירעון החוב למלווה מדרגה שנייה.
אז מי כן נכנס לתמונה? כאן נכנסות לתמונה חברות מימון חוץ-בנקאיות וחברות האשראי. גופים אלו פתוחים יותר לרעיון של מתן משכנתאות מדרגה שנייה, וחלקן אף מתמחות בכך. הן מוכנות לקחת על עצמן את הסיכון הגבוה יותר הכרוך בהלוואות אלו, אך הן עושות זאת בתנאים מחמירים יותר ובדרך כלל בריביות גבוהות יותר. מבחינתן, הסיכון הגבוה יותר מתוגמל באמצעות תשואה פוטנציאלית גבוהה יותר.
מה שחשוב לוודא
חשוב מאוד לוודא בעת לקיחת משכנתא מדרגה שנייה מגוף חוץ-בנקאי או בנקאי, שמדובר בגוף מפוקח ובעל רישיון ממשרד האוצר. לקיחת הלוואה מגורם לא מפוקח עלולה להוביל להסתבכות עם השוק האפור ולבעיות חמורות בהרבה. יועץ משכנתאות מנוסה יוכל לסייע לכם לאתר גופים אמינים ומפוקחים, ולהבטיח שאתם פועלים בצורה בטוחה וחוקית.
אם כן, בעוד שהבנקים נרתעים ממתן משכנתאות מדרגה שנייה, חברות המימון החוץ-בנקאיות מציעות פתרון זה, אך בתנאים מחמירים יותר. הבחירה בגוף המלווה צריכה להיעשות בזהירות רבה, תוך בדיקה קפדנית של אמינותו ופיקוחו.
לאיזה מטרות ניתן לקחת משכנתא מדרגה שניה ומהם יתרונותיה?
משכנתא מדרגה שנייה, למרות מורכבותה, יכולה לשמש כלי פיננסי רב עוצמה למגוון רחב של מטרות, והיא מציעה מספר יתרונות ייחודיים שלא קיימים באפשרויות מימון אחרות. היכולת להשתמש בנכס קיים כבטוחה להלוואה נוספת פותחת דלתות לפתרונות פיננסיים יצירתיים.
למה אנשים לוקחים משכנתא מדרגה שנייה?
אחת המטרות הנפוצות ביותר ללקיחת משכנתא מדרגה שנייה היא שיפוץ נכס. בין אם מדובר בשיפוץ קוסמטי קטן או בשיפוץ מקיף, העלויות יכולות להיות גבוהות, ומשכנתא כזו מאפשרת לממן אותן תוך פריסה נוחה לתקופה ארוכה.
מטרה נוספת וחשובה היא סגירה ואיחוד של הלוואות קיימות. אם צברתם מספר הלוואות עם ריביות גבוהות והחזרים חודשיים מכבידים, משכנתא מדרגה שנייה יכולה לאפשר לכם לאחד את כל החובות להלוואה אחת גדולה, עם ריבית נמוכה יותר ותנאי החזר נוחים יותר, מה שיכול להקל משמעותית על העומס הכלכלי. זהו פתרון שיכול להציל משפחות ממצבים פיננסיים מורכבים.
מעבר לצרכים פרטיים, משכנתא מדרגה שנייה משמשת גם למטרות עסקיות. גיוס הון להשקעה עסקית הוא יעד נפוץ, במיוחד עבור עסקים קטנים ובינוניים שזקוקים למימון לצורך הרחבה, רכישת ציוד, או הזרמת מזומנים לפעילות השוטפת. יתרה מכך, בחברות חוץ-בנקאיות, ניתן אפילו לגייס הון עצמי לרכישת נכס נוסף, מה שמאפשר למשקיעים למנף את נכסיהם הקיימים. במקרים מסוימים, היא משמשת גם כהלוואת גישור עד למכירת נכס אחר.
מהם היתרונות של משכנתא מדרגה שנייה?
היתרון הבולט ביותר של משכנתא מדרגה שנייה הוא היכולת לשמור על תנאי המשכנתא הראשונה מבלי לפגוע בה. אם לקחתם את המשכנתא המקורית בתנאים מעולים לפני שנים רבות, סביבת הריביות הנוכחית עלולה להיות גבוהה יותר.
במצב כזה, פירעון המשכנתא הראשונה ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, עלולה להיות יקרה יותר בטווח הארוך. משכנתא מדרגה שנייה מאפשרת לכם לשמר את התנאים הטובים של ההלוואה הקיימת ולקחת הלוואה נוספת בנפרד.
יתרון נוסף טמון בעובדה שבחברות החוץ-בנקאיות ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר בבנקים. הסיבה לכך היא שגופים אלו אינם כפופים לנהלים המחמירים של בנק ישראל החלים על בנקים למשכנתאות, מה שמעניק להם גמישות רבה יותר בהענקת אשראי.
יתרון משמעותי נוסף, במיוחד עבור מי שמעוניין בגמישות פיננסית, הוא שברוב החברות ניתן לפרוע את המשכנתא ללא קנסות יציאה. זה מאפשר לכם גמישות רבה יותר בניהול החוב ולהתאים את ההחזרים למצבכם הפיננסי המשתנה.
לבסוף, ברוב החברות ניתן לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה, מה שתורם להפחתת ההחזר החודשי והופך את ההלוואה לנסבלת יותר מבחינה תזרימית. כל אלו הופכים את המשכנתא מדרגה שנייה לפתרון אטרקטיבי במצבים מסוימים, במיוחד כאשר אתם זקוקים לסכום כסף משמעותי ורוצים לשמור על תנאי המשכנתא הקיימת שלכם. עם זאת, חשוב לזכור כי מדובר במוצר פיננסי מורכב, ומומלץ מאוד להיעזר בייעוץ משכנתאות מקצועי לפני קבלת החלטה.
אילו מסלולי ריבית קיימים במשכנתא מדרגה שנייה?
מסלולי הריבית המוצעים במשכנתא מדרגה שנייה תלויים באופן ישיר בגוף המלווה – האם מדובר בבנק או בחברה חוץ-בנקאית. חשוב להבין את ההבדלים בין המסלולים, שכן הם משפיעים באופן מהותי על גובה ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת של ההלוואה.
מסלולים בבנק
במקרים הנדירים שבהם בנק יסכים להעניק משכנתא מדרגה שנייה, המסלולים יהיו כפופים לרגולציה של בנק ישראל. על פי נהלי בנק ישראל, חובה לקחת לפחות שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה. יתרת הסכום יכולה להיפרס במסלולים אחרים, כמו ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית פריים, או ריבית קבועה לא צמודה.
המסלולים הללו מציעים יציבות מסוימת, אך לעיתים קרובות מגיעים עם ריביות גבוהות יותר בהשוואה למסלולי הפריים. הבנקים נוטים להיות שמרנים יותר בהצעותיהם, וזאת בשל הפיקוח ההדוק עליהם והרצון לצמצם סיכונים.
מסלולים בחברות חוץ-בנקאיות
לעומת זאת, בחברות המימון החוץ-בנקאיות, התמונה שונה בתכלית. רוב מוחלט של המשכנתאות מדרגה שנייה יינתנו במסלולים המבוססים על ריבית הפריים. ריבית הפריים היא ריבית משתנה, המושפעת מריבית בנק ישראל ומתעדכנת בהתאם.
מסלול זה יכול להיות אטרקטיבי בתקופות של ריבית פריים נמוכה, אך הוא גם חושף את הלווה לסיכון של עליית ריבית עתידית שתגדיל את ההחזר החודשי. הגמישות היחסית של חברות אלו מאפשרת להן להציע מסלולים מותאמים יותר לסיכון שהן לוקחות.
חשוב לציין כי מסלולים בריביות קבועות בחברות חוץ-בנקאיות הם נדירים יותר, ולרוב יגיעו עם ריבית גבוהה משמעותית. הסיבה לכך היא שחברות אלו לוקחות על עצמן סיכון גבוה יותר בגלל העדיפות המשנית שלהן במימוש הנכס, והן מתמחרות סיכון זה באמצעות ריביות גבוהות יותר. לכן, הריבית במשכנתא מדרגה שנייה תהיה כמעט תמיד גבוהה יותר מריבית במשכנתא מדרגה ראשונה.
לסיכום ניתן לומר שבחירת מסלול הריבית במשכנתא מדרגה שנייה דורשת הבנה מעמיקה של הסיכונים והיתרונות בכל מסלול. בעוד שבנקים יציעו מסלולים מגוונים יותר אך במקרים נדירים, חברות חוץ-בנקאיות יתמקדו לרוב במסלולי פריים, עם ריביות גבוהות יותר אך גם עם גמישות רבה יותר.
התייעצות עם יועץ משכנתאות מומחה חיונית כדי לבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם.
וידר משכנתאות – לעשות את הצעד הנכון
לקיחת משכנתא מדרגה שנייה היא צעד פיננסי משמעותי ביותר, הדורש תכנון קפדני והבנה מעמיקה של כל ההשלכות. בשל מורכבות התהליך והסיכונים הכרוכים בו, מומלץ בחום לא לעבור אותו לבד.
ליווי של יועץ משכנתאות מנוסה יכול להגדיל משמעותית את הסיכוי לאישור ההלוואה, להבטיח שתקבלו תנאים הוגנים, ולעזור לכם לבנות תוכנית כלכלית נכונה שתמנע הסתבכות עתידית. פנו עוד היום לווידר משכנתאות, המובילה בתחום ייעוץ המשכנתאות בישראל, לשם ייעוץ ראשוני, ויחד נתחיל לבנות יחד את הפתרון הפיננסי המתאים ביותר עבורכם.
