כל מי שקצת מבין בכלכלה, ורואה מה קורה סביבו במדינת ישראל של שנת 2024, מבין שהשקעה בנדל"ן היא אחת ההשקעות הכי מניבות שיש. אנשים שמחזיקים עוד דירה יכולים ליהנות מדמי שכירות חודשיים, ובמצב שלנו שבו שוק השכירות לא מפסיק להתחמם, מדובר על הכנסה מכובדת מאוד. כמובן שניתן גם למכור את הדירה להשקעה, וכך להרוויח במכה סכום כסף גדול יותר. אבל מה לעשות שלרוב הישראלים אין בצד סכום כסף מספיק לרכישה של דירה שנייה. בדיוק בשביל זה יש את הפתרון המצוין שנקרא משכנתא לדירה להשקעה. העיקרון שלו דומה למשכנתא הרגילה שאתם מכירים, ומן הסתם לקחתם כדי לרכוש דירה, אם יש לכם אחת בבעלותכם. אבל, יש גם הבדלים ושינויים. אז הכנו כאן במיוחד בשבילכם מדריך מפורט וברור שבו תלמדו כל מה שצריך לדעת על משכנתא לדירה להשקעה.
מה זו משכנתא?
לפני שנצלול לעניין, ניזכר במהירות מהי בכלל משכנתא. אז משכנתא היא בעצם הלוואה לטווח ארוך מאוד. את המשכנתא מקבלים מהבנק, והמטרה שלה היא סיוע ברכישה של נכס, לרוב מדובר על דירה למגורים. החזר המשכנתא מתנהל באופן חודשי, כאשר בכל חודש מקבל המשכנתא מחזיר לבנק סכום מסוים שנקבע לפי פריסת המשכנתא, עד לסיום ההחזרים.
מה ההגדרה של דירה להשקעה?
על פי ההגדרה, דירה להשקעה היא הדירה השנייה שאדם רוכש. כלומר, הדירה הראשונה שאדם רוכש נחשבת כדירת מגורים, ועבורה הוא יכול לקבל משכנתא בתנאים נוחים הרבה יותר. לעומת זאת, דירה שנייה והלאה נחשבת כבר לדירה להשקעה, ואדם שרוצה לקנות דירה כזו יקבל משכנתא בתנאים פחות טובים. הרעיון שעומד מאחורי התפיסה הזו די פשוט: אם יש לך מספיק כסף כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה, כנראה שתוכל לעמוד בתנאי משכנתא קצת פחות טובים.
מהם התנאים של משכנתא לדירה להשקעה?
ההבדל העיקרי בין המשכנתאות לדירה ראשונה ולדירה להשקעה, קשור לסכום המימון שאותו אפשר לקבל מהבנק. כאשר רוכשים דירה ראשונה, אפשר לקחת מהבנק משכנתא עם מימון של עד 75 אחוזים ממחיר הדירה. כלומר, מבקש המשכנתא צריך להעמיד הון ראשוני בשווי של רבע מהנכס שאותו הוא רוצה לקנות. בדירה להשקעה לעומת זאת, הגובה המקסימלי של המשכנתא שאותו אפשר לקבל מהבנק הוא עד 50 אחוזים משווי הנכס. כלומר, מבקש המשכנתא צריך להעמיד הון עצמי בשווה של מחצית מהנכס שאותו הוא מעוניין לרכוש.
איך מגייסים הון לדירה שנייה?
אם הנתון שדורש מכם להשיג הון ראשוני בשווי של מחצית מהנכס שאתם רוצים לרכוש הימם אתכם, תנו לנו להרגיע אתכם. הרבה אנשים לא יודעים שהם לא ממש חייבים שיהיה להם את הסכום הזה נזיל בבנק. אפשר גם למשכן את הדירה הראשונה שלכם, שבה אתם גרים, עד לחמישים אחוז מהשווי שלה. אם אתם לא ממש רוצים למשכן את הדירה שלכם יש עוד שתי פתרונות. הפתרון הראשון הוא להכניס עוד משקיע. שותף חדש שיכנס לעסקה יביא איתו עוד כסף, וכך תוכלו לגייס ביחד את ההון העצמי הדרוש. כמובן שזה אומר שיש כאן מישהו שתצטרכו גם להתחלק איתו ברווחים מהנכס, ברגע שהם יתחילו להגיע. אפשרות שלישית היא להלוות כסף. אפשר לנסות לקבל הלוואה מהבנק, אבל לרוב קשה מאוד לקבל הלוואה כזו תוך כדי תהליכים לקבלת משכנתא. אפשר גם לבקש הלוואה מחברים או מבני משפחה, אבל קחו בחשבון שזה דבר מורכב שיכול להוביל לאי נעימויות ולהרס של קשרים ומערכות יחסים. האפשרות השלישית להלוואה היא מקרן הלוואות חוץ בנקאית.
מתי כדאי לקחת משכנתא כזו?
אז כמו שאמרנו, כאשר אנשים קונים דירה להשקעה הם יכולים לנקוט בשתי דרכים כדי לממש את הרווח מההשקעה: השכרת הדירה לטווח ארוך, או מכירה של הדירה. אם אתם מתכננים לרכוש דירה להשקעה ולהשכיר אותה לטווח ארוך (לפחות 10 שנים), אז משכנתא היא הפתרון הכי טוב עבורכם. השוכרים שיגורו בדירה שלכם יכסו בשכירות את המשכנתא, או לפחות את חלקה הגדול. לאחר שתסיימו לשלם את החזרי המשכנתא לבנק תוכלו למכור את הדירה או להמשיך להשכיר אותה. אבל, עבור מי שמתכנן לקנות דירה להשקעה ולמכור אותה מייד, משכנתא היא לא הפתרון האידיאלי. במצב כזה עדיף לקחת הלוואות מסוגים אחרים, שניתן לסגור במהירות בעזרת הרווח ממכירת הדירה.
הדבר הנוסף שחשוב לזכור – חישוב כלכלי נכון
כמו בכל דבר שאנו ניגשים אליו, חשוב מאוד לזכור לבצע חישוב כלכלי נבון שיקיף את כל ההוצאות שלכם. זכרו, מעבר למחיר של הדירה עצמה, סביר להניח שתצטרכו גם לשפץ או לרהט אותה. הרי אם אתם מתכוונים להשכיר את הדירה, היא צריכה להיות נעימה למגורים ומושכת, כך שתקבלו עליה שכירות גבוהה. הרבה אנשים שוכחים לחשב את כל העלויות הנלוות, ואחרי שהם גייסו כל שקל אפשרי ולקחו משכנתא, נתקעים ממש בקו הסיום. לכן, חשוב להכין חישוב מפורט, ולקחת גם שולי ביטחון. בהצלחה!
