משכנתא לשיפוץ הבית

הלוואת משכנתא לשיפוץ הבית היא הלוואה שנהוג לקחת לקראת רכישה של נדל"ן למגורים כמו דירה או בית, או לטובת ביצוע "מתיחת פנים" לדירה או בית קיימים. המשכנתא לשיפוץ הבית, כפי שמשתמע משמה, היא למעשה הלוואה שבאה לסייע ללווים לכסות את הוצאות השיפוצים או הוצאות ההשבחה של הנכס שבבעלותם.

במדריך זה נסביר אילו סוגים של שינויים המתבצעים בנכסי מקרקעין, מכוסים במסגרת ההגדרה של "שיפוץ הבית" בהקשר לקבלת משכנתא לצורך זה, ואיך אפשר לקבל הלוואה כזו בתנאים הנוחים והמשתלמים ביותר.

משכנתא לשיפוץ הבית וסוגי השינויים בנכס שהיא מאפשרת

אם שמעתם את המושג "משכנתא לשיפוץ הבית" ותהיתם במה מדובר, הרי שהכוונה היא לביצוע סוגים שונים של שינויים להשבחת הנכס שיכולים להתבטא במספר אופנים:

• תיקון של תשתיות בדירה או בבית – לדוגמה: תיקונים בצנרת, תיקונים בתשתית החשמל, תיקון בתשתיות מים, תיקון של בעיות גז, וכיוצא באלו.
• שיפורים ותיקונים למיניהם בחללים הפנימיים של הדירה או הבית – לדוגמה: שיפוץ של המטבח, החלפת האמבטיה או השירותים, שיפוץ של הסלון, החלפת חדר השינה, ועוד.
• הרחבה של הדירה או הבית – לדוגמה: הוספה של מרפסת שמש לדירה, בניית חדר נוסף בבית או בדירה, וכיוצא באלו, בכפוף לקבלתם של אישורים רלוונטיים.
• שיפורים קוסמטיים בדירה או בבית – לדוגמה: צביעה של הבית או הדירה, החלפה של מרצפות, שבירת קירות, וכן הלאה.
• רכישה של רהיטים ו/או מוצרי אלקטרוניקה.
• התקנה של עזרים סיעודיים ברחבי הדירה או הבית.

במה נבדלת משכנתא לשיפוץ הבית מהלוואה למשפרי דיור?

השוני בין שני סוגי המשכנתאות קשור בכך שמשכנתא לשיפוצים בבית נועדה למי שממשיכים להתגורר בנכס הקיים שבבעלותם, בעוד שהמשכנתא למשפרי דיור נועדה לסייע ללווים לעבור לגור בנכס חדש.

מי יכול להפיק תועלת ממשכנתאות לשיפוץ הבית?

המשכנתא לשיפוץ בבית מספקת מענה מוצלח למי שחפצים בביצוע שיפוץ מורכב, כולל ויקר בביתם או בדירתם, וזקוקים למימון מסוים לשם כך. משכנתאות לשיפוץ הבית הן במהותן הלוואת משכנתא לכל מטרה, אולם כזו אשר מיועדת לצרכי שיפוצים בלבד.

מהם התנאים שבהם צריך לעמוד כדי לקבל משכנתא לשיפוץ בבית?

ניתן לבקש הלוואת משכנתא לשיפוץ מהבנקים השונים למשכנתאות בארץ, כאשר אישור ההלוואה מותנה בעמידה של המבקשים במספר תנאי זכאות כדלקמן:

1. בעלות על נכס – התנאי הראשון הוא שיהיה לכם נכס ששייך לכם ורשום על שמכם בטאבו. זה חשוב מכיוון שכדי לייצר ערבות למשכנתא צריך להיות לכם נכס שאפשר לשעבד. 
2. אחוז המימון ביחס לשווי הנכס – אחוזי המימון שהבנקים מעניקים למשכנתא מסוג זה יכולים להגיע עד 75 אחוזים מהשווי של הנכס, כמובן בהתאם להערכה של שמאי מקצועי. אם מדובר על הדירה השנייה שלכם, אחוזי המימון שתקבלו יהיו 50 אחוז. לכן, אם יש לכם רצון לבצע שיפוץ גדול מאוד שיכול לעלות הרבה כסף, כדאי מאוד לוודא שאתם לא חורגים מטווח האחוזים, מה שיכול להפיל לכם את כל התוכנית.
3. יכולת החזר למשכנתא – כמובן שכאשר הבנק נותן לכם הלוואה, הוא גם רוצה לקבל את הכסף שלו בחזרה. לכן, לפני שוכלו לקבל את המשכנתא תצטרכו להוכיח לבנק שיש לכם את האפשרות הכלכלית גם להחזיר את הכסף שקיבלתם. את זה עושים בעזרת הצגה של תלושי שכר ודירוג אשראי אישי שלכם. הדרישה היא שהסכום שאותו אתם צריכים להחזיר בכל חודש לא יהיה יותר מ40 אחוזים מסך ההכנסה החודשית שלכם.
4. הצעת מחיר מפורטת – אם מדובר על שיפוץ רציני בסכום גבוה של מאות אלפי שקלים, סביר מאוד שבבנק ידרשו מכם להביא הצעת מחיר מפורטת ומסודרת של קבלן מורשה. בהצעה צריכים להיות מפורטים כל חלקי השיפוץ עם מחירים של כל חלק. 

מהו אחוז המימון המרבי במשכנתא לשיפוץ הבית?

בנק ישראל קבע כי אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל במסגרת משכנתא לשיפוץ הבית, יקבע בהתאם לסוג הנכס המיועד לשיפוץ, כדלהלן:

• משכנתא לשיפוץ של הבית לדירה בודדת – עד 75 אחוז מימון
• משכנתא לשיפוץ דירה חלופית עבור משפרי דיור – עד 70 אחוז מימון
• משכנתא לשיפוץ של דירה להשקעה – עד 50 אחוז מימון

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בפועל כל בנק למשכנתאות יחייב אתכם כלווים בביצוע הערכת שמאי מטעמו, לדירה או לבית המיועד לשיפוצים. כך, כנגזרת של ערך הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין של הבנק, הבנק יקבע מה יהיה אחוז המימון שיאושר לכם במסגרת הלוואת המשכנתא לשיפוצים בבית שאותה ביקשתם.

איך הבנק מחשב את אחוזי המימון למשכנתא לשיפוץ הבית על סמך הערכת השמאי?

חישוב אחוז המימון במשכנתא לשיפוץ בבית, מתבצע כאמור לאחר ששמאי מקרקעין מטעמו של הבנק המלווה, מעריך את שווי הנכס המיועד לשיפוצים. לשם כך לוקח הבנק את מחצית הסכום שהשמאי העריך בו את שווי הנכס, וקובע שזה יהיה הסכום המקסימלי שהלווים יוכלו לקבל כהלוואה לטובת השיפוץ.

ככל שהנכס הנ"ל כבר ממושכן במסגרת הלוואת משכנתא על שמם של המבקשים, הבנק למשכנתאות יאפשר להם לקחת משכנתא לשיפוץ בסכום שיכול להגיע עד להפרש בין 50 אחוזים משוויו של הנכס ליתרה של קרן המשכנתא. כך, למשל, מי שבבעלותם יש דירה ששווייה מוערך ב- 2 מיליון שקלים, יוכלו לקבל מן הבנק למשכנתאות הלוואה לשיפוץ הבית שסכומה המרבי יהיה עד למיליון שקלים במקסימום.

מהם השלבים בתהליך קבלת משכנתא לשיפוץ?

תהליך קבלת משכנתא לשיפוץ דומה במידה רבה לתהליך קבלת משכנתא רגילה לרכישת דירה, אך ישנם מספר הבדלים קטנים שכדאי להכיר כדי להתנהל בצורה יעילה.

1. השלב הראשון הוא תכנון תקציב שיפוץ מפורט. חשוב להגדיר את היקף השיפוץ, לקבל הצעות מחיר מקבלנים שונים, ולתכנן את התקציב בצורה מפורטת ככל האפשר. זכרו להוסיף כ-15% לתקציב עבור הוצאות בלתי צפויות.
2. לאחר מכן, יש לבצע בדיקת זכאות ראשונית בבנקים או גופים פיננסיים שונים. ניתן לפנות למספר בנקים ולקבל הצעות ראשוניות כדי להשוות תנאים. בשלב זה הבנק יבדוק את ההכנסות, ההוצאות ודירוג האשראי שלכם.
3. השלב הבא הוא הגשת בקשה למשכנתא לשיפוץ לבנק. יש למלא טפסים ולהגיש מסמכים רלוונטיים. לאחר הגשת הבקשה, הבנק יבחן את המסמכים ויעניק אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה מציין את סכום ההלוואה שאושר לכם ואת תנאי ההחזר.
4. בשלב הבא, הבנק ישלח שמאי מטעמו להעריך את שווי הנכס לפני ואחרי השיפוץ המתוכנן. הערכת השמאי חשובה לקביעת סכום ההלוואה הסופי לאחר קבלת הערכת השמאי, הבנק ייתן אישור סופי למשכנתא ותוזמנו לחתום על ההסכם.
5. לבסוף, תקבלו את כספי המשכנתא. בדרך כלל, הכספים מועברים לחשבון הבנק שלכם בפעימות, בהתאם להתקדמות השיפוץ. הבנק עשוי לדרוש אישורים על ביצוע העבודות לפני העברת כל פעימה.

איך משיגים משכנתא לשיפוץ הבית בתנאים נוחים?

היה וקיבלתם הצעה למשכנתא בנקאית לשיפוץ הבית, בתנאים שאינם אטרקטיביים במיוחד בעיניכם, כמו ריביות גבוהות מאוד, הדבר עלול לנבוע מכמה סיבות – כתלות בתרחיש הרלוונטי עבורכם:

בתרחיש בו אין לכם משכנתא כנגד הנכס שבבעלותכם אך קיבלתם הצעה למשכנתא לשיפוץ בריבית יקרה:

1. יכול להיות שטרם ביצעתם סקר שוק ממצה, או שלא ביצעתם משא ומתן אגרסיבי דיה בנושא הריביות מול הבנקים למשכנתאות. אם זהו אכן המצב, כדאי לנסות ולפנות לכמה בנקים אחרים למשכנתאות, כדי לברר האם יש לכם יכולת להתמקח עמם על מנת להשיג תנאי ריבית טובים יותר מאלו שהוצעו לכם בתחילה.
2. דרוג האשראי או המצב הפיננסי שלכם הופכים אתכם ללווים בסיכון גבוה מבחינת הבנקים למשכנתאות ולכן ריבית המשכנתא שהוצעה לכם לשיפוץ הבית, היא גבוהה בהתאם. גם בתרחיש זה, כדאי מאוד לפנות לבנקים נוספים ולבקש מהם הצעה למשכנתא לשיפוצים, תוך ניהול משא ומתן קשוח בנוגע לשיעור הריבית המוצעת לכם בגין ההלוואה.

בתרחיש בו יש לכם משכנתא קיימת על נכס המצוי בבעלותכם, אך קיבלתם הצעה למשכנתא לשיפוץ הבית בריבית יקרה:

יתכן שהמקור להצעה הלא אטרקטיבית שניתנה לכם הוא "שיטת מצליח" מצד הבנק שלכם. הבנקים למשכנתאות בארץ אינם עיוורים לכך שלקוחות קיימים הם במידה מסוימת קהל שבוי. הכוונה היא לכך שהרוב המוחלט של בעלי המשכנתא כנגד נכס למגורים, בוחרים כברירת מחדל לבקש את המשכנתא לטובת שיפוץ הבית מאותו בנק שממנו הם לוו את המשכנתא על הנכס שבבעלותם.

הבנק שממנו נטלתם את המשכנתא הקיימת שלכם, גם מודע לכך שמאחר והנכס משועבד אליו, הבנקים האחרים לא בהכרח ימהרו לקחת סיכון ולמשכן את הנכס המיועד לשיפוץ שכבר קיימת עליו הערת אזהרה לזכות בנק אחר. הפתרון במצב כזה עשוי להיות לבקש מהבנקים המתחרים להציע לכם הצעה למיחזור המשכנתא הנוכחית שלכם על הנכס, ולהמירה במשכנתא חדשה אשר תוכל לכסות גם את הוצאות השיפוץ.
כמובן, זהו מהלך מורכב יותר שיש להיוועץ ביועץ משכנתאות אמין ומוסמך לפני שבוחרים בו.

מהם היתרונות והחסרונות במשכנתא עבור שיפוץ הדירה?

כמו כל כלי פיננסי, גם למשכנתא לשיפוץ יש יתרונות וחסרונות שכדאי להכיר לפני שמקבלים החלטה.

• אחד היתרונות הבולטים הוא הריבית הנמוכה יחסית להלוואות אחרות. משכנתא לשיפוץ נחשבת להלוואה לדיור, ולכן הריבית עליה נמוכה יותר מהלוואות צרכניות או הלוואות לכל מטרה.
• יתרון נוסף הוא סכומי המימון הגבוהים שניתן לקבל. משכנתא לשיפוץ מאפשרת לקבל סכומים משמעותיים, שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים, מה שמאפשר לבצע שיפוצים נרחבים.
• פריסת התשלומים הארוכה היא יתרון משמעותי נוסף. ניתן לפרוס את תשלומי המשכנתא לתקופה של עד 30 שנה, מה שמקטין את ההחזר החודשי ומקל על ניהול התקציב.
• גמישות בשימוש בכסף לשיפוץ היא יתרון נוסף. ניתן להשתמש בכסף למגוון רחב של עבודות שיפוץ, החל משיפוצים קוסמטיים ועד לשיפוצי תשתית מקיפים.

עם זאת, ישנם גם חסרונות, כששיעבוד הנכס הוא אחד העיקריים שבהם.

• המשכנתא מגובה בנכס, ואם לא עומדים בתשלומים, הבנק עלול לממש את הנכס.
• תהליך בירוקרטי הוא חסרון נוסף. קבלת משכנתא כרוכה בהגשת מסמכים, הערכת שמאי ואישורים שונים, מה שיכול להיות מייגע, וגם לגרור עלויות נלוות.

אם כן, חשוב לשקול את היתרונות מול החסרונות בהתאם לצרכים וליכולות האישיות.

מה כדאי לעשות לפני קבלת משכנתא?

אז כדי שתוכלו לקבל את ההלוואה בצורה הכי חלקה, כדאי לעשות כמה דברים מראש. קודם כל, למדו היטב את הנושא. קראו עליו, בצעו השוואת תנאים בין בנקים שונים, ונסו ללמוד עוד ועוד. הדבר השני שכדאי מאוד לעשות הוא להגיע כמה שיותר מוכנים ומתוכננים. תבדקו כמה כסף נזיל יש לכם, כמה השיפוץ יעלה, מה סכום ההחזר שאתם יכולים לעמוד בו, ועוד. אם תגיעו לפגישה בבנק כשאתם בקיאים ושולטים בחומר, הסיכוי שלכם לקבל הלוואה גבוה הרבה יותר.

8 טיפים חשובים לפני שאתם לוקחים משכנתא לשיפוץ

שיפוץ הבית הוא פרויקט מרגש, אך גם כזה שדורש תכנון מדויק ובחינה כלכלית מעמיקה. רבים פונים למשכנתא או להלוואת משכנתא ייעודית לצורך מימון השיפוץ, אך לא תמיד יודעים למה לשים לב. הנה כמה טיפים חשובים שיעזרו לכם להתנהל בצורה חכמה ומבוקרת:

1. הגדירו תקציב מראש (כולל סטייה) – קבעו תקציב ריאלי לשיפוץ וודאו שיש לכם טווח ביטחון של לפחות 10%-20% לתקלות או חריגות לא צפויות.
2. העריכו את שווי הנכס לאחר השיפוץ – משכנתא לשיפוץ מבוססת לא פעם על השווי העתידי של הנכס – ולכן חשוב לקבל הערכה מקצועית מראש של שמאי מקרקעין.
3. בחרו מסלול מימון מתאים – ניתן לבחור במסלול משכנתא רגילה, הלוואה לכל מטרה או "משכנתא משלימה לשיפוץ". חשוב להבין את ההבדלים בין המסלולים ולהתאים את הבחירה לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
4. השוו ריביות ותנאים בין בנקים – אל תקבלו הצעה אחת כמובן מאליו – בצעו סקר שוק בין מספר בנקים, בקשו סימולציות שונות והשוו את ההחזרים החודשיים והעלויות הכוללות.
5. שלבו את השיפוץ עם מיחזור משכנתא (אם אפשר) – אם יש לכם משכנתא קיימת, זהו זמן טוב לבדוק אם ניתן לשפר תנאים ולשלב את השיפוץ בתוך מחזור כולל.
6. ודאו שהקבלן והעבודות מבוטחים – דרשו מקבלן השיפוץ להציג פוליסת ביטוח מתאימה – כולל צד ג', נזק לרכוש, תאונות עבודה ועוד.
7. בדקו מה נחשב לשיפוץ לצורך קבלת משכנתא – לא כל שיפוץ מזכה באותה התייחסות מצד הבנקים – למשל, עבודות גמר, בנייה מחדש, או תוספות בנייה לעיתים מצריכות היתרים מסוימים או שמאות שונה.
8. התייעצו עם יועץ משכנתאות מקצועי – תהליך השיפוץ בשילוב הלוואה הוא מורכב יותר ממשכנתא רגילה – יועץ מקצועי יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולמנוע טעויות נפוצות.

לסיכום

משכנתא לשיפוץ הבית עשויה להתגלות כפתרון שימושי ביותר לבעלי דירות ובתים המעוניינים לבצע שיפוץ מקיף בנכס שלהם אך חסרים את ההון הנזיל הנחוץ לשם כך. יחד עם זאת, לא בכל המקרים הלוואה כזו תהיה בהכרח הפתרון המשתלם ביותר. ישנם מקרים שבהם מסתבר שישנן חלופות כדאיות יותר ממשכנתאות לשיפוץ הבית, כדוגמת הפתרון של מיחזור המשכנתא שאותו ציינו קודם לכן, או לחילופין – אפשרות למימוש ההון העצמי שנצבר עבור קניית נכס למשפרי דיור, לטובת השיפוצים, ובחירה של משכנתא לדיור עם אחוז מימון גדול יותר, שתכסה את העלות של הנכס עצמו. בכל מקרה – כל מקרה לגופו וכתלות בצרכים ובנתונים של הלווים. לכן הפנייה לייעוץ משכנתאות איכותי הוא חיוני כשמתעורר הצורך במימון לכיסוי השיפוצים.

האם משכנתא לשיפוץ היא הפתרון הנכון עבורכם?

משכנתא לשיפוץ היא כלי פיננסי יעיל שיכול לסייע במימון שיפוצים משמעותיים בבית. היא מאפשרת להגשים חלומות עיצוביים, לשפר את איכות החיים ולהעלות את ערך הנכס. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהתחייבות כספית משמעותית הדורשת תכנון קפדני ושקילת כל האפשרויות.

היא מתאימה במיוחד לשיפוצים גדולים הדורשים סכומי כסף גבוהים, כמו שיפוץ מטבח, הוספת חדרים או שדרוג תשתיות. במקרים אלו, הריבית הנמוכה יחסית והאפשרות לפריסת תשלומים ארוכה הופכות את המשכנתא לאופציה אטרקטיבית.

יש לשקול היטב את היתרונות והחסרונות ולהתאים את הפתרון הפיננסי לצרכים וליכולות האישיות. אם אתם מתכננים שיפוץ קטן או קוסמטי, ייתכן שהלוואות אחרות, כמו הלוואה צרכנית או מימון מחברת כרטיסי אשראי, יהיו פתרון מתאים ומשתלם יותר.

בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך שיוכל לסייע לכם לבחון את כל האפשרויות, להשוות תנאים ולבחור את המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם. זכרו, תכנון נכון הוא המפתח לשיפוץ מוצלח ולשקט נפשי.

למה כדאי לבחור בוידר משכנתאות?

לקחת משכנתא לצורך שיפוץ הבית היא החלטה משמעותית שיכולה להשפיע על חייכם הכלכליים לשנים קדימה, ולכן חשוב לעשות אותה בצורה מדויקת. בדיוק כאן אנחנו נכנסים לתמונה. וידר משכנתאות מתמחה בליווי אישי ומקצועי בהתאמה מושלמת לצרכים שלכם. יחד ננתח את האפשרויות, נמצא את המסלול המשתלם והגמיש ביותר עבורכם, ונחסוך לכם אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. עם הניסיון, הידע והקשרים שלנו – אתם יכולים להיות בטוחים שאתם בידיים טובות. אל תקחו סיכון – בחרו בוידר משכנתאות עבור המשכנתא לשיפוץ שלכם.