משכנתא למשקיעים

בעלי דירות ובתים רבים בארץ משתעשעים לא אחת ברעיון של קניית נכסים להשקעה, אך מגלים שהם חסרים את ההון הנדרש לשם כך לאחר שרכשו נכס למגורים. לכן המאמר הבא יוקדש לסקירת מקורות המימון הזמינים למשקיעים בנדל"ן, בדגש על משכנתא למשקיעים. קריאה חשובה ומומלצת לכל ישראלי שמעוניין לרכוש נכס להשקעה!

בשוק הנדל"ן הישראלי, משכנתא למשקיעים הפכה לכלי פיננסי מרכזי עבור מי שמבקש לנצל את פוטנציאל הרווח מהשקעות בנדל"ן. אפילו יותר ממשכנתא רגילה לרכישת דירת מגורים, משכנתא למשקיעים דורשת תכנון פיננסי מדוקדק, הבנת תנאי השוק וניהול סיכונים מחושב. מאמר זה יספק סקירה מקיפה של הנושא, החל מהבנת המושגים הבסיסיים ועד לטכניקות מתקדמות לתכנון משכנתא אופטימלית, תוך התייחסות לשינויים הרגולטוריים וגורמי השוק המשפיעים על החלטות המשקיעים.

משכנתא לדירה להשקעה – כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן

השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת מהשיטות הפופולריות והבטוחות לבניית הון בטווח הארוך. בין אם מדובר בדירה להשקעה, נכס מסחרי או פרויקט שיפוץ ומכירה – משקיעים רבים פונים לאפיק זה מתוך מטרה לייצר הכנסה פאסיבית או רווח מהון. עם זאת, רכישת נכס להשקעה דורשת הון עצמי לא מבוטל ולעיתים קרובות גם מימון חיצוני בצורת משכנתא. כאן נכנסת לתמונה המשכנתא למשקיעים.

אז מהי בעצם משכנתא למשקיעים?

משכנתא למשקיעים היא הלוואת משכנתא הניתנת עבור רכישת נכס שאינו מיועד למגורים של הלווה, אלא לצורכי השקעה – השכרה, מכירה ברווח או שימוש מסחרי. בניגוד למשכנתא לדירה ראשונה, כאן מדובר בעסקה כלכלית לכל דבר, ולכן הבנק מתייחס אליה באופן שונה.

מהם ההבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא למשקיעים?

הבנק לוקח בחשבון את העובדה שנכס להשקעה נושא סיכון שונה, ולכן תהליך קבלת ההלוואה, התנאים והריביות עשויים להשתנות בהתאם. הנה כמה מההבדלים המרכזיים בין שני סוגי המשכנתאות:

• הון עצמי גבוה יותר – לרוב, משכנתא לדירה ראשונה דורשת הון עצמי של לפחות 25%. לעומת זאת, ברכישת נכס להשקעה, הבנקים ידרשו הון עצמי של 50% על פי מדיניות של בנק ישראל.
• בדיקת יכולת החזר קפדנית יותר – הבנק יבדוק בצורה מעמיקה יותר את ההכנסות, ההתחייבויות הקיימות, ואת היסטוריית האשראי של הלווה.
• שיקולים של שוק הנדל"ן – הערכת שווי הנכס חשובה מאוד, במיוחד אם מדובר באזורי פריפריה או נכסים המיועדים לשיפוץ.

מהם יתרונות המשכנתא למשקיעים?

למרות התנאים השונים, משכנתא להשקעה בנדל"ן יכולה להוות מנוף כלכלי חזק, כאשר יודעים לעשות בה שימוש נכון:

• מינוף ההון העצמי – ניתן לרכוש נכסים גדולים ומשמעותיים יותר, גם אם ההון העצמי מוגבל.
• רווח עתידי מהנכס – שכירות קבועה או רווח ממכירה יכולים לכסות את ההחזר החודשי ואף להניב רווח.
• פיזור סיכונים – השקעה בנדל"ן יכולה להוות חלק מתיק השקעות מגוון, ולהקטין את התלות בהשקעות שוק ההון.

מהו החסם העיקרי העומד בפני לווים ששוקלים לקחת משכנתא למשקיעים?

ברכישת דירה שנייה או נכס נדל"ני אחר שאינו הנכס הראשון של הלווים, הרוכשים חייבים בתשלום של מס רכישה בסך עד 10% מערך הנכס הנרכש – כתלות בשווי המוערך שלו. בהקשר זה טוב לדעת כי באינטרנט ניתן למצוא באתרים שונים מחשבון משכנתא למשקיע ומחשבוני מיסים  שיסייעו לכם בחישוב של גובה מס הרכישה שתידרשו לשלם כאשר תרכשו נדל"ן להשקעה.

משכנתא למשקיעים – סוגי ההלוואות הקיימים

ככלל, ישנם שני סוגים של הלוואות משכנתא להשקעות שחשוב להכיר:

1. משכנתא להשקעה כהלוואה שבה משועבד נכס נדל"ני קיים
2. משכנתא להשקעה כהלוואה שבה משועבד נכס נדל"ני קיים

במקרה הראשון, המשקיעים רשאים למעשה לרתום את הנכס הקיים בבעלותם, על מנת למנף אותו לרכישת נכס חדש בנוסף. מנגד במקרה השני, החזרי המשכנתא מכוסים על בסיס דמי השכירות שהמשקיע גובה מן השוכרים שישוכנו בנכס. בשיטה זו, בחלוף תקופת המשכנתא המשקיע נהנה מנכס ללא שעבוד, המצוי בבעלותו הבלעדית.

כנגד אלו נכסים אפשר לבקש משכנתאות למשקיעים?

ישנם סוגים שונים של נכסים שניתן לקבל משכנתא למשקיעים כנגדם. אמנם ישראלים רבים נוהגים כברירת מחדל לבחור בדירה להשקעה או בקניית בית להשקעה. אולם גם השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה מקובלת מאוד בשנים האחרונות. כך גם לגבי השקעה בנדל"ן מסחרי או נדל"ן חקלאי.

אילו פרמטרים נבדקים בבנק כשלווה מבקש משכנתא למשקיעים?

כשלווים פוטנציאליים החפצים ברכישה של נכסי נדל"ן להשקעה מבקשים מהבנקים למשכנתאות הצעה למשכנתה למשקיעים, נבחנת בקשתם על ידי הגופים המלווים בשלושה מישורים עיקריים, אשר עתידים להשפיע על הסכמתם של הבנקים להעמיד לרשותם אשראי לטובת עסקת הרכישה, ועל מידת האטרקטיביות של תנאי הריבית וההחזר שיוצעו להם:

1. יכולת העמידה של המבקשים בהחזרי המשכנתא
2. היסטוריית האשראי של המבקשים
3. שוויו של הנכס המיועד לרכישה

טיפים חשובים למשקיעים בנדל"ן

נטילת משכנתא למשקיעים דורשת תכנון פיננסי זהיר, הבנה מעמיקה של תנאי השוק וניהול סיכונים מושכל – החל מבחירת הנכס המתאים ועד לבניית תמהיל המשכנתא האופטימלי, תוך התייחסות לשינויים רגולטוריים וגורמים נוספים שיכולים להשפיע על החלטתכם. הנה כמה טיפים שחשוב לקחת בחשבון לפני שנכנסים לעולם הנדל"ן. 

• היוועצות עם יועץ משכנתאות – יועץ מקצועי יכול לסייע בהשגת תנאים מיטביים ולבנות תמהיל מותאם אישית.
• בחינת כדאיות כלכלית מראש – חשוב לבצע חישוב מדויק של תשואת הנכס, עלויות תחזוקה, מסים והחזרי משכנתא.
• בדיקת השוק לעומק – כדאי לוודא שהנכס ממוקם באזור עם ביקוש גבוה ותחזית לעלייה בערכו.
• גמישות בהחזר – במידה וההכנסה מהנכס משתנה, חשוב שתהיה גמישות במבנה ההחזר או אפשרות לדחיית תשלומים.

לסיכום, משכנתא למשקיעים היא כלי חשוב ועוצמתי עבור כל מי שמעוניין לבנות הון דרך השקעות נדל"ן. יחד עם זאת, יש לפעול בזהירות, להבין את התנאים לעומק ולוודא שהעסקה משתלמת כלכלית. כמו בכל השקעה – ידע, תכנון מוקדם וייעוץ מקצועי יכולים לעשות את כל ההבדל.

כללי אצבע ללקיחת משכנתא למשקיעים

אף שלקיחת הלוואת משכנתא לנכס להשקעה עשויה במבט ראשון להצטייר כמהלך מורכב ומרתיע, זה לא חייב להיות המצב. אם תקפידו לעקוב אחרי כללי האצבע להלן, אנו סבורים שתגלו כי התהליך הרבה פחות מורכב ממה שהנחתם:

1. מצאו נדל"ן מתאים להשקעה ובצעו חישוב של העלות הכוללת של העסקה אל מול ההון העצמי הזמין לכם – בשלב זה, עליכם להעריך גם את גובה הסכומים שאתם עתידים להוציא על מיסי מקרקעין ובכללם מס שבח ומס רכישה. זהו הבסיס לאומדן מדויק יותר של כדאיות ההשקעה בנכס. חשוב להקפיד גם לכלול בשקלול את ההוצאות הנלוות לעסקה ובכללן: שכר טרחה לעורך דין מקרקעין, הפרשי ההצמדה, העלות של פתיחת תיק המשכנתא בבנק, עלות ייעוץ משכנתאות, מחיר בדיקת שמאות מוקדמת, דמי ההסכמה שישולמו למינהל מקרקעי ישראל, מחיר ביטוח המשכנתא שבו פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח מבנה, ועוד.
2. הגישו לבנקים שונים למשכנתאות בקשות למתן אישור עקרוני עבור הלוואת משכנתא למשקיעים – לפני שאתם ממהרים לרכוש את נכס המקרקעין להשקעה, אסור לוותר על ביצוע סקר שוק מקיף בין הבנקים השונים למשכנתאות וכמובן, קבלת אישורים עקרוניים למשכנתא למשקיע מגוף מימון אחד לכל הפחות. המטרה בשלב זה היא לוודא את עצם קיומו של בנק מלווה שיסכים בכלל להעמיד לרשותכם אשראי להשקעה, על מנת שלא תשקיעו את זמנכם בעסקת רכישת נדל"ן שלא תתממש מפאת בעיות מימון שלא צפיתם אותן מראש. האישור העקרוני שתקבלו מהבנקים השונים למשכנתאות יסייעו לכם גם להבין מהם תנאי המשכנתא לדירה שניה שתוכלו להשיג ולחשב את סכום ההחזר החודשי הצפוי לכם עבור הנכס הנוסף, מול כל בנק.
3. הזמינו שמאי מקרקעין פרטי לטובת שמאות מוקדמת – בדיקת שמאות מקדימה פרטית לנכס המיועד להשקעה, היא אמנם לא שלב הכרחי בנטילת משכנתא להשקעה. יחד עם זאת, זוהי בדרך כלל החלטה המתבררת ככדאית מאוד, היות והיא מסייעת למשקיעים לאמוד את אחוז המימון שלו הם עומדים להזדקק כאשר יקחו את המשכנתא לנכס שני. למשל, משקיעים שמתכננים לרכוש דירה הנמכרת בעלות גבוהה מזו ששמאי המקרקעין שהבנק למשכנתאות העריך בה את הנכס, עלולים לגלות כי אחוזי המימון המרביים שהבנק למשכנתאות מאפשר להם לקבל כנגד הדירה הזו, אינם מספיקים לכיסוי עלות הרכישה של הנכס. מצב כזה עלול להוביל לצורך בגיוס של הון עצמי נוסף, או במציאת אפיקי מימון נוספים, וכפועל יוצא – להכשיל את עסקת הרכישה. מסיבות אלו, כדאי בהחלט ליזום פנייה עצמאית לשמאי מקרקעין פרטי אשר עובד מול הבנקים למשכנתאות, ולשלם לו ישירות על בדיקת שווי לנכס, המתבצעת על פי כל הקריטריונים שאותם הבנקים בודקים. כך תהיו ערוכים מראש לכל תרחיש.
4. בחרו את הבנק שמציע לכם את התנאים האטרקטיביים ביותר למשכנתא למשקיעים –  חשוב ביותר להשוות את תנאי המשכנתא לנכס נוסף שהוצעו לכם בבנקים השונים למשכנתאות ולא להתבייש להתמקח על מנת להשיג את תנאי ההלוואה המשתלמים ביותר עבורכם.
5. פתחו את תיק המשכנתא שלכם בבנק הנבחר – השלב הכמעט סופי בתהליך קבלת המשכנתא לנדל"ן להשקעה הוא למעשה פתיחת תיק המשכנתא מול הבנק למשכנתאות שהציע לכם את התמהיל המשתלם ביותר. בשלב זה תידרשו להמציא עבור הבנק טפסים שונים ואישורים לבטוחות שלכם, כדי למשכן את הנכס להשקעה לטובת הבנק למקרה שבו חלילה, לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

האם חייבים לקחת משכנתא שנייה דווקא מהבנק למשכנתאות שבו לקחנו את המשכנתא הראשונה שלנו?

למרות שמשקיעים רבים נוטים לבקש משכנתא שנייה מאותו בנק שדרכו לקחו את המשכנתא שלהם לרכישת דירה ראשונה, חשוב לדעת שאין הכרח לפעול כך, ובהרבה מן המקרים – גם לא בהכרח כדאי. לעיתים תגלו כי דווקא בנק מתחרה יציע לכם תנאים אטרקטיביים בהרבה אם תפנו אליו בבקשה לקבלת משכנתא למשקיעים.

למה כדאי לבחור בוידר משכנתאות?

כשמדובר במשכנתא למשקיעים, אין שום מקום לפשרות – וזו בדיוק הסיבה לבחור בוידר משכנתאות. עם ניסיון עצום בתחום הנדל"ן והמשכנתאות להשקעה, אנחנו יודעים לזהות הזדמנויות אמיתיות ולהתאים פתרונות מימון יצירתיים שימקסמו את הרווח וימזערו את הסיכון שלכם.

אצלנו תקבלו ליווי אישי ומקצועי שמתחיל בהבנת הצרכים והמטרות שלכם, עובר דרך ניתוח שוק מעמיק, ומסתיים בבחירת המסלול המשתלם ביותר – כזה שעובד עבורכם, ולא עבור הבנק. אל תתפשרו על הייעוץ שלכם – בחרו במי שחושב כמו משקיע.