שיפור דיור הוא צעד משמעותי בחיי כל משפחה, אשר נובע לרוב מצרכים משתנים כמו התרחבות המשפחה, רצון לשפר את איכות החיים או מעבר לאזור מגורים חדש. משכנתא למשפרי דיור מציבה אתגרים ייחודיים, שכן היא דורשת התמודדות עם מכירת הנכס הקיים במקביל לרכישת הנכס החדש. במאמר זה נסקור את המאפיינים הייחודיים של משכנתא למשפרי דיור, נבחן את האתגרים העומדים בפני משפרי הדיור ונציע דרכים להשגת תנאי מימון אופטימליים.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
משכנתא למשפרי דיור היא הלוואה המיועדת למי שכבר בעל דירה ומעוניין לעבור לדירה אחרת. בשונה ממשכנתא ראשונה, הליך זה מורכב יותר ומצריך התייחסות למספר היבטים. משכנתא למשפרי דיור זהה מבחינת כל האלמנטים שלה למשכנתא רגילה. מדובר בהלוואה לצורך רכישת דירה, הניתנת כנגד שיעבוד של הנכס הנרכש. מבחינת תנאי קבלת המשכנתא ההבדל היחיד מגיע באחוזי המימון שניתן לקבל. מלבד זאת, כל התנאים נותרים זהים. לדוגמה ההחזר החודשי אינו יכול להעלות על רבע מההכנסות הפנויות.
מהי ההגדרה של משפרי דיור?
משפר דיור הינו כל אדם שבבעלותו ישנה דירה אחת והוא בוחר למכור אותה ולרכוש במקומה דירה אחרת (בדרך כלל משופרת ומכאן השם). בסוף התהליך אותו אדם או תא משפחתי יישאר הבעלים של נכס אחד.
המאפיינים הייחודיים של המשכנתא למשפרי דיור
משכנתא למשפרי דיור כוללת בדרך כלל שני מרכיבים: סגירת המשכנתא הקיימת (אם נותרה יתרה לתשלום) ולקיחת משכנתא חדשה לרכישת הנכס החדש. הבנק בוחן את היכולת הפיננסית של הלווה בהתחשב בשני היבטים אלו, כמו גם את התזמון בין מכירת הדירה הקיימת לרכישת הדירה החדשה.
תנאי המימון והיקפו
בקביעת היקף המימון, הבנק מתחשב במספר גורמים, כגון: שווי הנכס החדש אותו מבקשים לרכוש, התמורה הצפויה ממכירת הדירה הקיימת, יתרת המשכנתא הנוכחית שיש לסלק וההון העצמי הנוסף שהלווה יכול להעמיד. הבנק עשוי להציע תנאי מימון מועדפים, כולל אחוזי מימון גבוהים יותר, ללווים שהוכיחו אמינות בתשלומי המשכנתא הקודמת שלהם.
יתרונות למשפרי דיור
לקוחות המגיעים עם היסטוריית תשלומים חיובית נהנים ממספר יתרונות משמעותיים, כמו למשל אפשרות לקבלת ריביות נמוכות יותר, גמישות גדולה יותר בתנאי ההלוואה, פחות דרישות לביטחונות נוספים וכן אפשרות להיעזר בשווי הדירה הקיימת כבטוחה עד למכירתה.
למה צריך לקבל משכנתא חדשה למשפרי דיור ולא ניתן להמשיך עם המשכנתא הקודמת?
אומנם תנאי קבלת המשכנתאות הינו דיי דומה, אך בדרך כלל ערך הדירה הנרכשת בתור משפרי דיור הינה יקרה יותר ולכן אתם צפויים לבקש קרן משכנתא גבוהה יותר. בנוסף ויותר קריטי מכך, בעת הגשת המשכנתא השעבוד הינו ספציפי על נכס מסויים. לכן ברגע שאתם מוכרים את הנכס אין לכם זכות להשאיר אותו משועבד לטובת הבנק. אתם תדרשו לשעבד את הנכס החדש לטובת המשכנתא למשפרי דיור.
ההבדלים בין אחוזי המימון בסוגי המשכנתאות השונות
הרגולטור שהוא בנק ישראל מגדיר באופן ברור ומובן את אחוזי המימון המקסימלים שניתן לתת בכל סוג נכס. המטרה של הרגולטור הינה למנוע מצב של קריסת שוק הנדל"ן כמו במשבר הסאב-פריים בארה"ב. מצב שהותיר את הבנקים ללא החזרי ההלוואות ועם נכסים שאינם שוום בשלב זה את ערך המשכנתא.
- נכס ראשון – במקרה של נכס ראשון, המימון המקסימלי יכול להגיע ל-75% מערך הדירה הריאלי.
- משפרי דיור – במקרה של משפרי דיור המימון המקסימלי יכול להגיע רק עד 70% מערך הדירה ולכן תדרשו להביא 30% מערך הדירה.
- דירות להשקעה – הכוונה בדירה שנייה או יותר של אותם בעלים. במקרה זה המימון המקסימלי יכול לעמוד על עד 50% מערך הדירה בלבד.
האם יכולים לסרב לתת למשפר דיור משכנתא?
חשוב להבין כי מדובר על משכנתא חדשה לכל דבר ועניין, היות ומדובר על נכס חדש. לכן כל התנאים של הבנק לסירוב מתן המשכנתא חלים גם במקרה זה. חשוב לזכור שהבנק אינו מסתמך על הנתונים שניתנו לנו בעת קבלת ההחלטות על המשכנתא הראשנה. לכן כל שינוי מבחינת הבנק יכול להוות את הסיבה לסירוב מתן המשכנתא.
הסיבות לסירוב לקבלת משכנתא למשפרי דיור
- סיבות כלכליות אישיות – אומנם הבנק ביצע בדיקה מעמיקה לפני מתן המשכנתא הראשונה, אך דברים משתנים ולכן תדרשו להעבור הליך נוסף לאימות הפרטים.
- גובה המשכנתא – הסיבה השנייה שיוכלה לגרום לסירוב הבנק לאשר את המשכנתא הינה גובה המשכנתא. אחוז המיון יכולים להגיע ל-70% בלבד. אם תבקשו יותר מכך הבנק יסרב לתת לכם את המשכנתא. הדבר נכון גם לגבי החזר חודשי העולה על רבע מההכנסות נטו.
- סיבות הקשורות בנכס – כמו במשכנתא רגילה, גם במקרה של משכנתא למשפרי דיור הבנק יבמחן את הנכס, את העלות שלו ואת תקינות הבנייה שלו.
אתגרים וטעויות נפוצות של משפרי דיור
ניהול מכירה ורכישה במקביל
אחד האתגרים המרכזיים בהקשר של משכנתא למשפרי דיור הוא תזמון נכון בין מכירת הדירה הקיימת לרכישת הדירה החדשה. תזמון לא נכון עלול ליצור מצב של "כפל משכנתאות" או לחילופין צורך במציאת פתרון דיור זמני.
סוגיית גרירת המשכנתא
רבים נוטים לחשוב שגרירת משכנתא היא תמיד הפתרון המועדף, אך לא תמיד זה המקרה. יש לבחון את תנאי המשכנתא הקיימת מול אפשרויות המימון החדשות בשוק, ולקחת בחשבון שלעיתים מחזור מלא עדיף על גרירה.
תכנון פיננסי לקוי
טעות נפוצה היא לקיחת התחייבויות גבוהות מדי מתוך הנחה שההכנסות יגדלו בעתיד. חשוב לתכנן את ההחזר החודשי כך שיתאים לתקציב המשפחתי גם בתרחישים פחות אופטימיים, שכן קביעת החזר חודשי שאינו תואם את התקציב המשפחתי העתידי עלולה ליצור עומס כלכלי משמעותי. בכלל זה, יש להביא בחשבון הוצאות נוספות הכרוכות בדירה החדשה.
מחזור משכנתא – אל תשארו באותו הבנק
בפועל מה שעליכם לעשות הוא לסגור את המשכנתא הראשונה וזאת על ידי תשלום ערך המשכנתא עלי ידי שימוש בכסף מהמכירה של הדירה. בפועל מדובר על הליך של מחזור המשכנתא לצורך לקיחת משכנתא חדשה.
אנשים רבים מתפתים להישאר באותו בנק בו הם לקחו את המשכנתא הראשונה. הסיבות להישאר כוללות חוסר ידע לגבי שינויים שהתרחשו בשנים מאוד כמו גם פחד משינויים.
מדובר בטעות. ייתכן שאכן בנק זה יהיה הבנק הזול ביותר, אך אסור להחליט על כך בטרם ביצעתם בדיקה חוזרת בין כלל הבנקים, התמקחתם וניסיתם לשפר את תנאי ההלוואה עד המקסימום.
תמהיל המשכנתא – התאימו למשכנתא למשפרי דיור
כמו שבוחנים מחדש את הבנק המלווה לצורך המשכנתא, כך גם יהיה עליכם לבחון מחדש את סוגי המסלולים המופיעים במשכנתא, הערך של כל אחד מהמסלולים בתוך המשכנתאץ
התאמת תמהיל המשכנתא למשפרי דיור צפויה להיות קלה יותר וזאת משום שיש לכם את הניסיון והידע הדרושים כדי לבחון את הצלחת הערכות לגבי התמהיל הקודם. ולשפר על בסיסו.
הכי חשוב לא לשכוח לשלב בין מסלולי משכנתא שונים ומגוונים, כך שערך המשכנתא לא יזנק בעת שינויי מדדים, שינוי מט"ח או שינוי בריבית הפריים.
סוגי מסלולי המשכנתא
ישנם מסלולים רבים ושונים. ההבדלים בינהם קשורים הן לשינוי של הריבית (האם היא נותרת קבועה לאורך כלל חיי המשכנתא או משתנה כל X שנים). האלמנט השני המבדיל בין סוגי המשכנתאות הינו הצמדה למדד המחירים לצרכן.
כלל שהמשכנתא יותר תלויה בגורמים חיצוניים כך היא מסוכנת לכם יותר ומסוכנת פחות לבנק. לכן הבנק יעניק במסלולים מהסוג ריביות נמוכות יחסית ומשתלמות.
משכנתא בלון – האופציה הזמנית כמשכנתא למשפרי דיור
אפשרות חשובה מאוד שמשפרי דיור צריכים להכיר הינה משכנתא למשפרי דיור בצורה של משכנתא בלון. מדובר במשכנתא בה מחזירים לאורך תקופת ההלוואה אך ורק את הריבית על המשכנתא ללא החזר של הקרן. בתום תקופת ההלוואה תדרשו לשלם את הסכום של כלל הקרן בשלמותה.
משכנתא זו שנקראת גם משכנתא גישור מתאימה במיוחד למשפריי דיור שרכשו דירה וצריכים לשלם את התשלומים עליה, אך טרם מכרו את הדירה הקיימת שלהם.
במצב כזה ניתן לקחת משכנתא על הסכום שיש לשלם ולהחזיר אותה בתום תקופת ההלוואה וזאת לאחר שהדירה שלכם נמכרה והתקבל הכסף.
מה ההבדל בין משכנתא למשפרי דיור לבין משכנתא לדירה להשקעה?
מלבד משכנתא לדירה ראשונה ומשכנתא למשפרי דיור ישנה גם משכנתא לדירה להשקעה. מדובר במשכנתא הניתנת על רכישה של נכס נוסף ולא החלפה של נכס קיים וזהו ההבדל העיקרי בתבנית בין שתי ההלוואות הללו. הבדל נוסף מגיע מאחוזי המימון.
כיצד ניתן לשפר את תנאי המשכנתא?
תכנון פיננסי מקדים הוא המפתח להשגת תנאי משכנתא מיטביים. לפני הפנייה לבנקים, חשוב לערוך תכנון פיננסי מקיף הכולל מיפוי מדויק של כל ההכנסות וההוצאות הצפויות, בחינה יסודית של ההתחייבויות הפיננסיות הקיימות, והערכה ריאלית של שווי הנכס הקיים והנכס המבוקש. תכנון זה יאפשר לכם להגיע למשא ומתן עם הבנקים כשאתם מצוידים במידע מלא ומדויק.
יצירת תחרות בין הבנקים היא כלי חשוב נוסף לשיפור תנאי המשכנתא. פנייה למספר בנקים במקביל והצגת ההצעות השונות שהתקבלו יכולה להוביל לשיפור משמעותי בתנאים המוצעים. חשוב להשוות לא רק את שיעורי הריבית, אלא גם את התנאים הנלווים כמו עמלות פתיחת תיק, גמישות בתנאי ההחזר ואפשרויות לפירעון מוקדם.
חשוב גם להקפיד על התאמה אישית של מסלולי ההלוואה. כך, במקום להסתמך על הצעות סטנדרטיות של הבנק, מומלץ לבנות תמהיל מסלולים המותאם במדויק לצרכים האישיים שלכם, למצב הפיננסי, ולתוכניות העתידיות.
לבסוף, ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מנוסה עושה לעיתים קרובות את ההבדל בין משכנתא טובה למשכנתא מצוינת. יועץ מקצועי מביא עמו ידע מעמיק בשוק המשכנתאות, היכרות מעמיקה עם מדיניות הבנקים השונים, ויכולת מוכחת בניהול משא ומתן מול הבנקים. שילוב של כל אלה מאפשר להשיג תנאים טובים יותר ולחסוך סכומים משמעותיים לאורך תקופת המשכנתא.
מדוע מומלץ להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות?
הליך לקיחת המשכנתא הינו הליך סבוך ובירוקרטי ומומלץ מאוד להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה בתחום של מחזור משכנתא ומשכנתא למשפרי דיור.
ליועץ המשכנתאות ישנם שני תפקידים ברורים מאוד. הראשון הוא חיסכון בזמן. יועץ המשכנתאות יבצע את כלל הריצות אל מול הבנקים בעצמו.
נוסף ולא פחות חשוב האמצעות מיקוח נכון ושימוש בקשרים ובכוח הקנייה הרב, יועץ המשכנתאות יכול להוריד את אחוזי הריביות באופן משמעותי ובכך להוזיל לכם את ההחזרים החודשיים לאורך השנים.
קבלו את המשכנתא המשתלמת ביותר עם וידר משכנתאות
משכנתא למשפרי דיור היא צעד מורכב המחייב תכנון מדוקדק וליווי מקצועי. בוידר משכנתאות, בראשות מאיר וידר, אנו מתמחים בליווי משפרי דיור ומציעים את הניסיון והמומחיות הדרושים להשגת התנאים האופטימליים. הצוות המקצועי שלנו מביא עמו ניסיון של אלפי עסקאות מוצלחות וקשרים ענפים בענף הבנקאות.
צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות. המומחים שלנו ישמחו לסייע לכם בתכנון הפיננסי ובהשגת תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם. בוידר משכנתאות, אנו מאמינים שכל משפחה ראויה לקבל את התנאים הטובים ביותר האפשריים, ונעשה הכל כדי להשיג זאת עבורכם.
